مع التباطؤ النسبي للنمو العقاري: قرار التملك هل حان الوقت .. ومساكن التأجير إلى متى؟

(الرياض ) ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

لا يزال كثير من راغبي السكن، بقصد التملك أو الإيجار، يرون أن المساكن في طريقها إلى الهبوط، أو تسجيل مزيد من التراجع، مستندين في ذلك إلى تراجع أسواق دبي، ودول أوربية والولايات المتحدة... ، ورغم اختلاف الأسباب والمسببات التي دفعت إلى تراجع أسعار العقارات في تلك الدول، إلا أن التراجع الحالي في أسعار المساكن المعدة للتملك، هو في الأساس تنازل من قبل ملكها من (الأفراد) أو الشركات الصغيرة عن جزء من أرباحهم في سبيل (سرعة) تصريف تلك الوحدات. حتى مؤسسة النقد (ساما) التي أصدرت تقريرا قبل شهر تقريباً، أوضح أن أسعار الإيجارات في طريقها إلى التراجع.. وعلى الرغم من الارتفاع غير المبرر، والتضخم الذي شهدته أسعار الوحدات السكنية المعدة للإيجار، إلا أن هذا التراجع لا يمكن أن يكون بهذه السرعة، خاصة أن آلية التأجير في السعودية تقوم على الإيجار السنوي أو نصف السنوي، ولا يوجد أصلاً مؤشر معترف به لأسعار التأجير السكني أو حتى التجاري. أعتقد أن التقارير (غير الموثقة) أو تلك التي تنشرها بعض وسائل الإعلام (بأرقام مبالغ فيها) ستكون مضللة للمستهلك أكثر من كونها ضارة في المستثمر، ذلك أن القاسم المشترك لرأي كثير من المواطنين أن السوق العقاري في نفس طريق سوق الأسهم. بالتأكيد أنا لست مع أي رأي (ارتفاع مستقبل، أم هبوط مرحلي، أم انهيار قريب، أم ....) لأنني أؤمن تماما أن السعر يبلوره ويحدده السوق، من خلال العرض والطلب، ولكن في (رأيي الشخصي) وهي وجهة نظر شخصية أدركت جدواها بالتجربة، أن قرار الشراء للوحدة السكنية قرار شخصي بحت، بمعنى أن تبعات الشراء يتحملها صاحب المسكن، الذي قرر أن يضع هذا السكن حتى لو ارتفع سعره من وجهة نظر البعض نهاية أبدية للإيجار.. وقبل ذلك قرار الشراء لابد أن يتخذ بعد الاستخارة، والتوكل على الله .. . ولذلك فإن السوق العقاري خاصة الإسكان بأمس الحاجة، إلى منتجات مالية تعين المستهلك على تملك وحدات سكنية وفق آلية تضمن حقوق كل من المستثمر والمستفيد. ولما كانت السعودية في حاجة إلى أكثر من 170ألف وحدة سكنية كل عام، فإنها الأقل تأثراً بالأزمة المالية العالمية كون أن النمو يأتي من الداخل، وليس مرتبطاً بالخارج كثيراً. وتواجه المملكة زيادة في الطلب على الإسكان الاقتصادي الذي تعاني في الأساس من نقص كبير فيه. وتعتبر أكبر سوق عقارية في منطقة الخليج العربي، حيث يوجد بها مشاريع عقارية تفوق جميع المشاريع في دول الخليج مجتمعة، ومن المقرر زيادة نطاق المشاريع التجارية بأكثر من 60% بحلول عام 2012، كما أن القطاع السكني مرشح أيضاً لنمو هائل خلال الفترة المقبلة. وتوقع خبراء عقاريون أن يتضاعف عدد الوحدات الاقتصادية التي تحتاج إليها السعودية بحلول 2012، مشيرين إلى أن تكلفة الوحدات السكنية في السعودية لا تزال الأقل تكلفة مقارنة بمثيلاتها في أسواق الخليج. وسجلت المنطقة الشرقية ارتفاعا ملحوظا في حجم التداول العقاري، حيث سيتم خلال الأيام المقبلة طرح ثلاثة مشاريع عقارية، تطورها شركات الموسى، وركاز، والفنار. ويقام هذا اليوم مزاد مخطط الموسى (حى المهندسين) الواقع على شواطئ مدينة الخبر, والذي سبق طرح المخطط للمزاد قبل عامين وتم بيع ما نسبته 70 %.
ورجحوا نمو الاستثمار في القطاع العقاري السعودي بمعدل 200 % خلال الأعوام الخمسة المقبلة، حيث إن 45% من السعوديين أعمارهم أقل من 20 عاماً، كما أن 80 % من السكان أعمارهم أقل من 40 عاماً.
وأرجعوا عدم تأثر السعودية بالأزمة المالية العالمية إلى أن النمو الاقتصادي فيها يعود لانطلاقه من الداخل وليس مرتبطاً بالخارج كثيراً، واعتبروا أن المملكة من أقل الدول تعرضاً لمخاطر الأزمة، إذ إن 50 % من الاستثمارات في دول الخليج هي في السعودية، مشيرين إلى أن الاستثمارات الأجنبية في السعودية تشهد نمواً ملحوظاً، وتوقعوا زيادتها بنسبة 25%خلال الأعوام الخمسة المقبلة. ويعد سوق التمويل الإسكاني أحد أهم الأولويات بالنسبة لمؤسسة التمويل الدولية التي لا تقدم تمويلاُ فحسب، بل تقدم خبرة وتجربة دوليتين في مجال تصميم المعاملات، فضلاُ عن مجموعة كبيرة من الشركاء. ويساعد المنهج الذي تتبناه مؤسسة التمويل الدولية لتنمية السوق، في بناء المؤسسات وزيادة الاستثمارات ودعم البيئة التنظيمية والقانونية للأعمال. ولقد ساهمت مؤسسة التمويل في تنمية أسواق التمويل الإسكاني في إفريقيا وآسيا وأمريكا اللاتينية والشرق الأوسط. ونظراُ لوجود طلب قوي على الإسكان في السعودية، اختارت مؤسسة التمويل الدولية المملكة السعودية للدخول في هذا المشروع المشترك. وعلى الرغم من ظهور عدد من الشركات المتخصصة في تمويل العقارات، وخصوصاً السكنية منها، في الآونة الأخيرة إلا أن المصارف المحلية بدأت تتشدد أكثر في الشروط المقدمة لطالبي هذه القروض، وركزت المصارف على تقديم قروضها إلى الشركات الكبرى متخوفة من عدم قدرة المقترض على تسديد الأقساط الشهرية على الرغم من أن المواطن يقوم بتحويل كامل راتبه إلى المصرف لخصم القسط الشهري. وقدرت دراسة متطلبات تمويل الإسكان في المملكة بنحو 117 مليار ريال حتى عام 2020 وأشارت الدراسة إلى أن ذلك يستلزم زيادة الاستثمارات وإعطاء هذا القطاع أهمية كبرى، خصوصاً أن النمو السكاني يحتاج إلى توفير 110 ملايين متر مربع من الأراضي السكنية، حيث يقدر ذلك بنحو عشرة مليارات ريال سنوياً، وأن هذه الاحتياجات ستدفع إلى توسيع قاعدة الاستثمارات العقارية لمواكبة عدد السكان المتزايد سنوياً بمعدل 4.2 في المئة، حيث يتوقع أن يصل عدد سكان المملكة إلى أكثر من 30 مليون نسمة بحلول عام 2020م. وتوقعت الدراسة التي أعدها مركز كنز الإبداع للاستشارات الإدارية والتطوير أن يرتفع الطلب على قطاع البناء والتشييد إلى أكثر من 65 مليار ريال في عام 2010م بعد صدور عدد من الأنظمة والقوانين المتعلقة بالتمويل والرهن العقاري. وبحسب تقرير وكالة الأمم المتحدة للسكان فإن عدد سكان المملكة سيبلغ نحو 37.2 مليون نسمة في عام 2050م بزيادة قدرها 12.3 مليون نسمة. ولفت التقرير إلى أن فئة الشباب تشكل غالبية المجتمع السعودي، نتيجة ارتفاع معدل المواليد خلال الأعوام الثلاثين الماضية، حيث يشكل الشباب دون سن 30 عاماً ما نسبته 75% من إجمالي السكان، ومن هم دون سن 15 عاماً نحو 45 في المائة، مؤكداً أن هذه الاعتبارات السكانية تمثل الأساس الذي يستند إليه الطلب المستدام في السوق العقارية؛ وبالتالي الطلب على خدمات الوحدات السكنية في الأعوام المقبلة خصوصاً، حيث يتوقع أن يستمر الطلب على الوحدات السكنية خلال الأعوام المقبلة نتيجة بلوغ عدد كبير من السكان سن الزواج والقروض تكون متلائمة مع دخل الفرد مهما كان. وتوقع تقرير اقتصادي أن ترتفع قيمة ائتمانات الإسكان في السعودية من 4 مليارات ريال في العام الماضي، إلى 46 مليار ريال مع نهاية عام 2010، وذلك بناء على افتراض زيادة مساهمة قروض شراء الوحدات السكنية تدريجيا من 10% إلى 55 % مع حلول عام 2010، وذكر التقرير الاقتصادي الصادر عن بيت الاستثمار العالمي «غلوبل»، أن نقص العرض في العقارات السعودية يشكل تحديا جوهريا لشريحة العقارات السكنية المنخفضة الأسعار، بالإضافة إلى استمرار المستوى المنخفض للعرض على المدى القريب والمتوسط، إلى حين الانتهاء من مشاريع جديدة. كما ذكر التقرير أن السمات الديموغرافية والأداء المتميز ستعزز وضع الاستمرار، الأمر الذي سيؤدي بدوره إلى دعم النمو الحاصل في القطاع العقاري، مشيراً الى أن تبني أساليب جديدة للتمويل العقاري، سيساعد على حل هذه الأزمة ويضاعف من انتعاش القطاع المزدهر. ولا تزال السوق العقارية، خاصة في قطاع الإسكان تسجل طلبات على منتجاته.. مدعوم بمعدل الطلب الذي فاق مستويات العرض في كافة أرجاء البلاد، ويتوقع أن يستمر هذا الاتجاه الإيجابي خلال السنوات المقبلة. ولاشك أن اتساع الفجوة بين العرض والطلب خلال الفترة السابقة ساهم في رفع قيمة الإيجارات السنوية إلى أسعار خيالية، نتيجة غياب آليات استثمارية متطورة تلبي الاحتياج السكني المحلي، وقلة المطورين القادرين على انجاز نوعية ضخمة من المشاريع السكنية، بالإضافة لغياب عنصر التمويل العقاري، ومماطلة المستأجرين في سداد قيمة الإيجارات أو التأخير في دفعها، ما ساعد على انصراف المستثمرين عن المشاريع المعدة للإيجار.
ويتحتم الآن واستعداد للمرحلة المقبلة على الجهات ذات العلاقة إلى إصدار نظام يخص أمور المستأجرين، ووضع آلية لإخراج المستأجر المتعثر في السداد، وإصدار عقد إيجار موحد يأخذ الصفة القانونية الرسمية ويلزم الأطراف بتطبيقه، وبتحفيز المطورين العقاريين، الذين يشكلون العنصر الأساسي في تطوير الوحدات السكنية ذات الجودة العالية في الدول المتقدمة والعنصر الحاسم في معالجة القضية الإسكانية. وأوضح مستثمرون عقاريون أن الفجوة بين الطلب والعرض اتسعت بشكل كبير بما يشكل فرصة حقيقية للقطاع الخاص يمكن اغتنامها وتقليص تلك الفجوة التي قد تتحول إلى أزمة، وأن القطاعين الحكومي والخاص يكادان يكونان متفقين على حجم الوحدات السكنية المطلوبة في السنوات الخمس المقبلة والمقدرة بحوالي مليون وحدة سكنية (نحو 200 ألف وحدة سنوياً) وأكدوا أن هذا لا يمكن تحقيقه إلا بتوفير الآليات الضرورية والتركيز على 3 محاور أساسية هي: إيجاد آليات استثمارية متطورة ورفع القدرة الشرائية للمواطنين ووجود مطورين قادرين على انجاز نوعية ضخمة من المشاريع. كما أوضحوا أن تحقيق المستهدف يتطلب الإسراع في تطبيق السياسات التي أقرتها خطة التنمية الثامنة لمعالجة القضية الإسكانية والتي تتمثل في تنويع أساليب التمويل والدعم والمساندة الحكومية وغير الحكومية وتفعيل إسهام القطاع الخاص في تنمية قطاع الإسكان، وتخفيض تكاليف إنشاء المساكن وصيانتها، إضافة لتعزيز دور القطاع الخاص من خلال إسهام البنوك ومؤسسات وهيئات التمويل العقاري والسعي لاستصدار الأنظمة والتشريعات المنظمة لذلك. وأشاروا إلى أن ما يحتاج إليه الأحياء داخل المدن من أراض ومرافق أخرى مثل المستشفيات والمدارس وغيرها، ترفع الطلب على الأراضي وتشكل عامل ضغط على السوق، إضافة إلى ازدياد أعداد الوافدين نتيجة حاجة البلاد إليهم للمشاركة في تنفيذ المشاريع العملاقة التي طرحتها الدولة مثل المدن الاقتصادية، والمستشفيات، والجامعات. وأشاروا إلى أن من الأسباب عدم السماح بزيادة الارتفاعات على الشوارع الرئيسة، وصعوبة إخراج المستأجر من العقار، مما شجع المستأجرين على المماطلة في السداد لعدة أشهر أو لسنوات عدة. ودعوا إلى تفعيل قرار مجلس الوزراء الذي ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر، والذي تضمن جواز إخلاء العقار من المستأجر في حال امتناعه عن الوفاء بالأجرة عند استحقاقها أو الوفاء بشرط آخر من شروط الإيجار بعد مضي 15 يوما على إخطاره بالوفاء. كما أوضحوا أن عوائق البناء تشمل عدم البت في المرافق العامة وتركها للقطاع الخاص لكي يقوم ببنائها وتأجيرها على الدولة أو القطاع الخاص فيما يخص المدارس وغيرها من المرافق الأخرى، إضافة إلى كبر مساحات قطع الأراضي المعتمدة مما جعل المعروض يفوق الدخل.