الرهن العقاري.. والسعي لتطوير السوق العقارية

النهضة العمرانية عنوان رواية الحضارة، ومن أهم الملامح البارزة التي تقيم من خلالها تقدمية المجتمعات قديماً وحديثاً، فهي بالفعل تعكس مستوى الرقي الاقتصادي للمجتمع. ولما للسوق العقارية من أهمية كبرى، فقد أولتها القوانين العالمية جانبا وافراً من الاهتمام، فقعدت لأجلها قواعد وقوانين تعمل على تنميتها وتطويرها، فظهرت قوانين ملكية الطبقات، واتحاد الملاك، والجمعيات السكنية، وقوانين عقود الإيجار الموحدة، والتمويل العقاري، والرهن العقاري وغيرها.
واعتقد أن منها مصطلحات لا تزال غريبة على السوق العقارية السعودية، أو أنها موجودة في صورة تعاقدات تجارية، إلا أنه يحجم الكثير من الأفراد عن التعامل بها ؛ لكونها تعاني من الفراغ القانوني، بمعنى أنه لا يوجد قانون يضبط ذلك التعامل. فجميعنا شاهد أو سمع أو ساهم في مسلسلات المساهمات العقارية، والتي استحالت لدى الكثير رواية يرويها بصوت خافت مجهد قد أثقلته هموم المساهمات العقارية.
إلا أن جانب هذه التعاملات قد أشرق منذ وقت قريب بالموافقة على الضوابط المتعلقة بطرح المساهمات العقارية.
لكن يظل هناك جوانب في السوق العقارية تترقب التطوير، ولعل مما يترقبه السوق العقاري قريبا (إصدار نظام الرهن العقاري)، والذي اطلعتنا الصحف اليومية على قرب صدوره، وقد يعتبر هو الدافع الذي حدا برؤوس الأموال إلى إنشاء شركات التمويل العقاري، للعمل في ظل هذا النظام، فالرهن العقاري مرتبط بالتمويل، إذ لا يتصور وجود رهن بدون وجود (تمويل).
و من المناسب أن نستعرض لمحة سريعة عن (الرهن العقاري) من خلال ما أقرته أحكام الفقه الإسلامي، وقواعد القانون المدني، فلم يخصص علماء الفقه مصطلحا (بهذا المسمى: الرهن العقاري) لكن كان حديثهم عن الرهن عموما من غير تخصيصه بنوع، هل هو (رهن رسمي، أو حيازي)، فعرفوه بأنه (توثيق دين بعين يمكن استيفاؤه منها أو من بعضها إذا تعذر الوفاء به) وقد فرق فقهاء القانون المدني بين الرهن الرسمي والرهن الحيازي، لكن لعلي أتناول مدار حديثنا وهو الرهن الرسمي، لكوني أجد انطباق أحكامه على الرهن العقاري، بل هو في ذاته الرهن العقاري، فعرفوه بأنه (عقد يعطي الدائن حقاً عينياً على العقار المرهون، ويمنحه حق التقدم على الدائنين العاديين والتالين له في المرتبة) إذاً فهو لا ينعقد بمجرد التمويل أو التداين، بل لا بد من تخصيصه بعقد، وقد ناقش الفقهاء رحمهم الله هذا المسألة، وذهبوا إلى أنه لا بد في انعقاده من الإيجاب والقبول، كالبيع، فهو عقد مالي يفتقر إليهما. وهذا الذي أقره فقهاء القانون المدني، حيث ذهبوا إلى أنه حق عيني ينشأ بموجب عقد رسمي، ويعتبر هذا العقد من حيث التكوين عقداً شكلياً، لأنه يلزم التعاقد عليه وفق شكل معين وبنود يحددها القانون، وأعتقد أنه يسعني القول (ان الرهن الرسمي لا نستطيع تطبيقه إلا مع وجود قانون رسمي يحكم هذا النوع من التعاملات) ولذلك نجد أغلب القوانين المدنية العالمية تعتبر عقد الرهن الرسمي باطلاً إذا افتقد عنصر الشكلية، وقد ينعقد الرهن العقاري بموجب حكم قضائي، ويسمى حق الاختصاص، فهناك حالات يحق للدائن فيها أن يتقدم بطلب إلى القضاء، لتوثيق دينه بعقار مملوك للمدين.
ويقوم الرهن عموما على فكرة (التأمينات العينية) التي تستوجب تثبيت أموال عينية لضمان الوفاء بالدين. كما ويمنح الدائن ميزة التقدم على الدائنين العاديين في استيفاء الدين في حالة تعذر الوفاء وبيع العين المرهونة، إضافة إلى إعطائه له حق تتبع العين في أي يد انتقلت إليها والاستيفاء منها، فيما لو باع المدين العين المرهونة.
نرتقب أيضا إيجاد قانون يحكم (عقود الإيجار) للمساكن خاصة، ففي ظل هذا التضخم الاقتصادي العالمي، الذي أدى بكثير من ملاك العقار إلى فرض زيادات غير مقننة مبالغ فيها في بعض الأحيان، أصبحت الحال داعية إلى تنظيمها. ولعل التساؤل المهم: هل سيعمل نظام الرهن العقاري على رفع نسبة القادرين على تملك المساكن؟ (حيث في تقرير بثته قناة العربية في 2031428، أوضح أن 20% من الشباب السعودي هم القادرون على تملك وحدات سكنية). وهل سيكون هذا النظام نواة إنشاء هيئة مختصة بالقطاع العقاري، تعنى بجميع شؤونه وتطبق أنظمته، ويكون لها صفة الإشراف والمشاركة في تنظيم سير هذا القطاع الحيوي والتنموي المهم والنهضة الحضارية المتسارعة.
@ باحث قانوني
huresen@alriyadh.com