طرح ضوابط لتطويرالأراضي البيضاء الخاضعة للرسوم

دعت وزارة البلديات والإسكان عموم العاملين في قطاع الخدمات البلدية والتخطيط والتطوير الحضري وغيرهم من المهتمين لإبداء مرئياتهم في مسودة الضوابط الفنية لتحديد المدد الإضافية لتطوير الأراضي الخاضعة لنظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة المعروضة من طرفها على منصة "استطلاع" حتى 18 ديسمبر 2025م، وأكد عدد من المختصين أن الضوابط التي تضمنتها المسودة ملائمة ويرجح أن يكون لها دور في حث الملاك على سرعة التطوير وعدم التراخي في توفير معروض عقاري متوازن، إذ ستساعد هذه الضوابط على ضمان عدم استخدامهم المهل الإضافية للتحايل على النظام، كما أنها ستضفي مرونة على المهل للتعامل مع الظروف القاهرة والمشروعة التي قد تواجههم خلال أعمال التطوير التي يقومون بها.
وأكدت، وزارة البلديات والإسكان، على أنها تسعى من خلال هذه الضوابط إلى رفع كفاءة الرسوم على الأراضي البيضاء لتحفيز السوق العقاري وزيادة المعروض من الأراضي المطوّرة والوحدات العقارية وتحقيق التوازن بين العرض والطلب، وحماية المنافسة العادلة، ومكافحة الممارسات الاحتكارية كما بينت أن المعايير ستطبق على الأراضي الخاضعة للرسوم في حال وجه التطوير للبنية التحتية، أو كان التطوير للبنية التحتية والفوقية، أو الاعتماد بأحد المسارات المحدثة، أو بناء الأرض المطورة أو في حالة كان للأرض رخصة بيع مشروع عقاري على الخارطة أو ترخيص مساهمة عقارية.
وتلزم الضوابط المكلّف بتقديم طلب رسمي لتمديد المدة المتعلقة بالفاتورة المطلوب تأجيلها، على أن يُرفق بالطلب مستند ساري المفعول يثبت اعتماد مخطط الأرض الخام، أو رخصة البناء، أو رخصة التطوير الشامل، أو رخصة بيع مشروع عقاري على الخارطة، أو ترخيص المساهمة العقارية. ويشترط أن يكون تاريخ المستند متوافقًا مع سنة الفاتورة المطلوب تمديدها أو صادرًا قبلها، لضمان عدم التلاعب أو استخدام مستندات لا تعكس الوضع النظامي للأرض خلال فترة الرسوم ، كما تلزمه أيضا بتقديم جدول زمني مفصّل من مكتب هندسي معتمد في حال كانت المهلة الإضافية المطلوبة تتجاوز ستة أشهر، مع استثناء مشاريع البيع على الخارطة والمساهمات العقارية من هذا الشرط نظراً لكونها مشاريع خاضعة أصلاً لنظم رقابية خاصة. وتشدد الضوابط الجديدة على ضرورة أن يحدد الجدول الزمني مراحل التطوير بدقة، بما يسمح للوزارة بمتابعة الالتزامات بشكل فعلي ومباشر، كما يلزم المكلّف عند طلب مهلة تمتد لأكثر من أربع سنوات، بتقديم تقرير هندسي إضافي يصدر عن مكتب حاصل على شهادة تصنيف مقدمي خدمات المدن "بلدي"، على أن تكون الدرجة الأولى أو الثانية، وأن يشمل المكتب تخصصات إدارة المشاريع الإنشائية، والاستشارات الهندسية والمعمارية، وكذلك التخطيط الحضري. ويأتي هذا الشرط لتعزيز الموثوقية الفنية وضمان تقديم تقييمات دقيقة للمدة الزمنية المطلوبة لإنجاز التطوير.
لجنة التقدير ومنح المهل
وتعطي الضوابط الجديدة "للجنة التقدير ومنح المهل" صلاحية تحديد المدة اللازمة لتطوير الأرض أو بنائها، وذلك بناءً على عدد من العوامل الفنية، مثل مساحة الأرض، وطبيعة تضاريسها، وعدد الأدوار المسموح بها، ومسطحات البناء، وكذلك الجدول الزمني المقترح من المكلّف. وبعد اعتماد المدة، يُبلغ المكلّف رسميًا بقرار التمديد، وتبدأ المدة الإضافية من اليوم التالي لتاريخ انتهاء الفاتورة السابقة، وفي حال طلب المكلّف مهلة تتجاوز ثلاث سنوات، تقوم اللجنة بإحالة الطلب إلى مركز خدمات المطورين العقاريين "إتمام"، الذي يتولى مراجعة المستندات الفنية، والتأكد من مدى واقعية الجدول الزمني، ومطابقته لمراحل البناء أو التطوير المتعارف عليها. ويقوم المركز لاحقاً برفع توصيته للجنة لاتخاذ القرار النهائي بشأن قبول الطلب أو رفضه. كما يعمل مركز "إتمام" على إعداد جدول استرشادي للمدد المناسبة وفق نوع المشروع وطبيعته، ليكون مرجعاً ثابتاً تعتمد عليه اللجنة ويُقرّه الوزير.
وبناء على الضوابط الجديدة ستمدد الفواتير الصادرة خلال فترة التمديد تلقائياً حتى نهاية المهلة الإضافية المعتمدة، ويلزم المكلّف بتقديم تقرير نصف سنوي يصدر من المكتب الهندسي المشرف على المشروع، يوضح نسبة الإنجاز الفعلية على أرض الواقع. وفي حال تخلف المكلّف عن تقديم التقرير خلال 60 يوماً من موعده، يصبح للجنة الحق في إلغاء المهلة فوراً، كما يجوز للجنة إلغاء المهلة الإضافية في حال ثبت عدم جدية المكلّف في التنفيذ، أو إذا تبين وجود تقصير أدى إلى انحراف نسبة الإنجاز بأكثر من 15 % من الجدول المعتمد وأجازت الضوابط للجنة منح للمكلّف فرصة تصحيحية واحدة لا تتجاوز 180 يوماً قبل اتخاذ قرار الإلغاء النهائي، كما أتاحت الاعتماد على التقارير الصادرة من الجهات الرقابية الرسمية دون الحاجة لرفع تقارير هندسية إضافية في المشاريع التي تخضع لنظام البيع على الخارطة أو المساهمات العقارية.
وأكدت الضوابط أن الحصول على مهلة إضافية لا يعفي المكلّف من سداد الرسوم السنوية، إذ يظل الالتزام المالي قائماً حتى بعد منح التمديد. كما يُطلب من المكلّف سداد الرسوم المترتبة فور انتهاء المهلة المعتمدة أو عند إلغائها في حال عدم استكمال التطوير أو البناء، وفي حال رغب المكلّف في بيع الأرض خلال فترة التمديد وقبل اكتمال أعمال التطوير، فإن المهلة الممنوحة تُلغى تلقائياً، ويُشترط سداد الرسوم كاملة قبل نقل ملكية الأرض، وفي حال انتهاء المهلة دون إنجاز المشروع، يتم تحصيل الرسوم المستحقة عن المدة النظامية والمدة الإضافية معاً.