أزمة السكن في الاتحاد الأوروبي.. قضية محورية

لا بد أن أي مواطن أوروبي اضطر إلى الانتقال لمسكن جديد خلال السنوات الأخيرة، قد عاش، على الأرجح، هذا الكابوس: ارتفاع أسعار المنازل والإيجارات وفواتير المرافق، ونقص المعروض من المساكن، والاضطرار إلى إيجاد طرق أكثر غرابة للحصول على عقد إيجار.
وتواجه أوروبا مشكلة في مجال الإسكان، ورغم أن الاتحاد الأوروبي لا يمتلك صلاحيات مباشرة في هذا المجال، أدركت بروكسل أن المشكلة تلوح في الأفق.
وفي خطاب ألقاه في سبتمبر الماضي، قال دان يورجنسن، أول مفوض للإسكان في الاتحاد الأوروبي، إنه عند الحديث عن الإسكان، "فنحن نتحدث عن جوهر ديمقراطيتنا في أوروبا"، وأضاف يورجنسن: "إن الأمر أكثر من مجرد طوب.. إنه أكثر من مجرد العرض والطلب. في الحقيقة، نحن نتحدث عن تماسك مجتمعاتنا، وعن اللبنات الأساسية لمجتمعنا، وعن القدرة التنافسية لاقتصادنا..." وبغض النظر عن الإحصاءات التي نطالعها، هناك مؤشرات على وجود أزمة:
على مدار مدى السنوات ال15 الماضية، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 5ر65 %، بحسب بيانات مكتب الإحصاء الأوروبي (يوروستات) التي صدرت مؤخرا، وتصدرت المجر بزيادة قدرها 277 %، تليها إستونيا، 250 %.
إيطاليا هي الدولة الوحيدة التي انخفضت فيها أسعار المنازل خلال الفترة من عام 2010 والربع الثاني من 2025، بنسبة 1 %.
ينطبق الأمر نفسه على الإيجارات: فقد ارتفعت في 26 دولة من أصل 27 دولة عضو، بمتوسط 8ر28 %، وحتى 218 % (إستونيا). واليونان هي الدولة الوحيدة التي انخفضت فيها الإيجارات بنسبة 9 %.
خلال الربع الثاني من عام 2025، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 4ر5 % في الاتحاد الأوروبي، بحسب يوروستات. وزادت الإيجارات بنسبة 2ر3 % على أساس سنوي.
وسجلت بلغاريا، على سبيل المثال، واحدة من أكبر الزيادات في أسعار المنازل، بنسبة 5ر15 % (وبانخفاض طفيف عن الارتفاع القياسي بنسبة 3ر18 % في الربع الأخير من عام 2024). كما وصلت قروض الإسكان إلى مستويات قياسية في البلاد. ووفقا لبيانات البنك الوطني البلغاري، بلغ حجمها 2ر30 مليار ليف (4ر15 مليار يورو) في أغسطس 2025، بزيادة قدرها 4ر27 % على أساس سنوي.
في ألمانيا، تضرر الطلاب بشكل خاص من ارتفاع الإيجارات، حيث ارتفعت أسعار الغرف في الشقق المشتركة بنسبة 2ر6 % على أساس سنوي، وفقا لأرقام عام 2023.
العمل من أجل العيش
يواجه عدد متزايد من الأسر تكاليف سكنية لا يمكن تحملها، ويقول البرلمان الأوروبي إنها تعني إنفاق أكثر من 40 % من الدخل المتاح على السكن.
وفقا لأحدث الأرقام المتاحة من يوروستات، أنفق 8ر8 % من سكان الاتحاد الأوروبي أكثر من 40 % من دخلهم المتاح على السكن، في 2023. وكان أعلى معدل في اليونان، 5ر28 %، والأدنى في قبرص، 6ر2 %.
وفي برلين، لا يستطيع ثلث الأسر تحمل تكاليف شقة في سوق الإيجار المفتوح. ويمتلك قرابة 70 % من مواطني التكتل منازل خاصة. ومعدلات الملكية مرتفعة في شرقي القارة، ولكن الفجوة في القدرة على تحمل التكاليف تزداد في المراكز الحضرية غربي أوروبا.
وفي التشيك والمجر، على سبيل المثال، يبلغ متوسط سعر الشقة حاليا نحو 6ر13 %، ضعف متوسط الأجر السنوي، ولا يزيد هذا الرقم إلا في البرتغال.
ديناميكيات الطلب
هناك عدد من العوامل التي أسهمت في الضغط الحالي على سوق الإسكان: التحولات السكانية: التحضر (التمدن) يضع ضغطا على المدن. وعادت الهجرة للمدن إلى الارتفاع عقب جائحة كوفيد-19.
تدفقات الهجرة: تغذي الهجرة داخل الاتحاد الأوروبي ووصول المهاجرين من دول ثالثة الطلب على المساكن.
اتجاهات التركيبة السكانية: تؤدي شيخوخة السكان وتقلص حجم الأسر (زيادة عدد الأسر المكونة من فرد واحد) إلى زيادة الضغط على العرض.
التكاليف: يؤدي ارتفاع تكاليف الطاقة إلى تحول الطلب نحو الشقق الأصغر حجما. كما يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى تحول الطلب إلى الوحدات المؤجرة.
السياحة: في المراكز السياحية، تؤدي منصات تأجير السياح لفترات قصيرة، مثل أير بي إن بي، إلى طرد السكان.
قيود جانب العرض: معوقات البناء واللوائح التنظيمية تنفق بعض الدول نسبة كبيرة من إجمالي الناتج المحلي لديها على البناء، ولكن النتائج متباينة.
معوقات التخطيط: ثمة عوائق مثل الصرامة في تقسيم المناطق وطول إجراءات الحصول على التراخيص وظاهرة "ليس في حديقتي الخلفية". وفي فرنسا، يقول رؤساء البلديات إنهم يجدون صعوبة متزايدة في إيجاد هذا التوازن في الإسكان. وتقول جين بارسيجيان، عمدة مدينة ستراسبورغ: "هناك مفارقة تتمثل في أننا نتلقى كل يوم تقريبا طلبات من سكان بحاجة إلى سكن، وفي الوقت نفسه تقام دعاوى قضائية ضدنا من قبل معارضي التوسع العمراني، حتى عندما يتعلق الأمر ببناء سكن للطلاب.
في قطاع البناء: يؤدي نقص العمالة وارتفاع تكاليف المواد إلى إبطاء عملية البناء. وتواجه عمليات البناء الجديدة في فرنسا أزمة حادة منذ ما يقرب من ثلاث سنوات بسبب ارتفاع التكاليف، والزيادة في أسعار الفائدة، التي أعاقت مشاريع شراء العقارات للعديد من الأسر، وانتهاء تدابير دعم الاستثمار في الإيجار.
المناطق الريفية الخالية: ومن المفارقات أن بعض المناطق تواجه فائضا في المساكن، مع انخفاض الطلب عليها. وعلى سبيل المثال، ابتكرت المدن التي هجرها سكانها في شرق ألمانيا، الشيوعي السابق، خطة لإعادة الحياة إليها، تتمثل في تقديم سكن رخيص للغاية لعدة أسابيع بهدف إعطاء السكان المحتملين فكرة عن المكان.
وبحسب معهد الإحصاء الألماني (ديستاتيس)، يتوقع أن يفقد شرق ألمانيا ما يتراوح بين 8 إلى 16 % من سكانه خلال العقدين المقبلين.
مخزون المساكن القديم: يشار إلى أن نحو نصف مخزون المساكن في أوروبا أقيم قبل عام 1980، ومعظمه بحاجة إلى تجديد. والعديد من المباني غير موفرة للطاقة، وسيكون تحديثها للتوافق مع المعايير الجديدة للاتحاد الأوروبي مكلفا، ويستغرق وقتا طويلا، بحسب تقرير لبنك الاستثمار الأوروبي، في يونيو الماضي. تنوع السياسات تسعى بعض دول الاتحاد الأوروبي إلى تطوير حلول خاصة بها من خلال زيادة الإسكان الاجتماعي، أو تقديم حوافز ضريبية، أو ضبط الإيجارات.
وعلى سبيل المثال، يعيش نحو ثلث سكان العاصمة النمساوية فيينا في نوع من المساكن المدعومة. وفي ألمانيا، ألغت المحكمة العليا بالبلاد في عام 2024 سياسة وضع سقف للإيجارات في العاصمة برلين.
وفي أواخر سبتمبر الماضي، وافقت الحكومة البرتغالية على سلسلة من التدابير لمعالجة أزمة الإسكان، تشمل زيادة التخفيضات الضريبية للمقيمين، وزيادة الضرائب على شراء المنازل من قبل المواطنين غير المقيمين. وتشمل التدابير الأخرى زيادة التخفيضات الضريبية على الإيجارات وتخفيض الضرائب على الملاك الذين يفرضون إيجارات معتدلة.
وقالت الحكومة البرتغالية إنها تسعى مع البنوك لإيجاد منتجات جديدة تجعل الحصول على قروض الإسكان ورأس المال اللازم للبناء أكثر مرونة. وقال رئيس الوزراء لويس مونتينيجرو: "إنها سياسة صادمة، نريد أن نُغير سوق البناء والإيجار وأطلقت إيطاليا خطة إسكان العام الماضي، تركز بشكل خاص على دعم الأسر الشابة. وفي سن الثلاثين، يعد الشباب في إيطاليا ضمن آخر من يسعون إلى العيش في مساكن مستقلة، في الاتحاد الأوروبي. وبحسب يوروستات، يبلغ متوسط العمر 3ر26 %.