مؤشر فقاعة العقارات العالمية: سوق دبي السكني في طريقه نحو الانتعاش

يوضح مؤشر فقاعة العقارات العالمية الصادر عن بنك «UBS» لعام 2021، وهو عبارة عن دراسة سنوية يجريها مكتب الاستثمار الرئيسي التابع لإدارة الثروات العالمية ببنك «UBS»، أن خطر حدوث فقاعة عقارية في المتوسط قد زاد خلال العام الماضي وكذلك حدة التصحيح السعري المحتملة وذلك في العديد من المدن التي يتتبعها المؤشر.
وتتصدر فرانكفورت وتورنتو وهونغ كونغ مؤشر هذا العام، حيث تؤكد المدن الثلاث على تقييمات مخاطر الفقاعات العقارية الأكثر وضوحًا في أسواق الإسكان التي تم تحليلها. كما تزداد المخاطر في ميونيخ وزيورخ، في حين عادت فانكوفر وستوكهولم إلى حيز خطر الفقاعة العقارية. واكتملت القائمة بانضمام أمستردام وباريس إلى المدن التي تشهد خطر حدوث فقاعة عقارية. من جانب آخر، دخلت جميع المدن الأميركية التي خضعت للتقييم - ميامي (التي حلت محل شيكاغو في المؤشر هذا العام) ولوس أنجلوس وسان فرانسيسكو وبوسطن ونيويورك - في حيز المغالاة في الأسعار. وتزايدت الاختلالات في أسواق الإسكان كذلك في كلٍ من طوكيو وسيدني وجنيف ولندن وموسكو وتل أبيب وسنغافورة، بينما لا تزال مدريد وميلان ووارسو تشهد اعتدالاً في تقييم الأسعار. أما دبي فتعد السوق الوحيد المقوم بأقل من قيمته الحقيقية والوحيدة التي صُنفت في فئة أقل مما كانت عليه في العام الماضي.
ازدهار كبير في سوق الإسكان ولكن يرجح بأن يكون قصير الأجل
تسارع ارتفاع أسعار المساكن ليصل إلى 6٪ في الأسعار المعدلة حسب التضخم من منتصف عام 2020 إلى منتصف عام 2021. وقد شهدت جميع المدن ارتفاعًا في أسعار المساكن باستثناء أربع مدن - ميلان وباريس ونيويورك وسان فرانسيسكو. كما تم تسجيل ارتفاع مزدوج في خمس مدن: موسكو وستوكهولم ومدن المحيط الهادي؛ سيدني وطوكيو وفانكوفر. فقد أدت مجموعة من الظروف الخاصة إلى ارتفاع الأسعار المذكور.
ويوضح ذلك السيد كلاوديو سابوتيلي، رئيس قطاع العقارات بمكتب الاستثمار الرئيسي التابع لإدارة الثروات العالمية ببنك «UBS»، بقوله: "لقد حجزت جائحة فيروس كورونا العديد من الأشخاص داخل جدران منازلهم، مما زاد من أهمية مكان المعيشة وأدى إلى زيادة الرغبة في دفع الأموال مقابل السكن." في الوقت ذاته، تحسنت ظروف التمويل المواتية بالفعل بشكل أكبر مع تيسير معايير الإقراض لمشتري العقارات. وعلاوة على ذلك، أدى ارتفاع معدلات الادخار وازدهار أسواق الأسهم إلى تحرير المزيد من الأسهم العقارية.
مزيد من الرفع المالي، مزيد من المخاطر
إن تدني تكلفة امتلاك المستخدم للعقار مقارنة بالإيجار في الوقت الحالي، إلى جانب توقع تزايد أسعار العقارات باستمرار، يجعل ملكية العقارات تبدو جذابة بالنسبة للأسر بغض النظر عن مستويات الأسعار والرفع المالي. وقد يحافظ هذا السبب الجوهري على استمرار عمل الأسواق في الوقت الراهن. إلا أن الأسر تضطر إلى اقتراض مبالغ كبيرة من المال بشكل متزايد لمواكبة ارتفاع أسعار العقارات.
في الواقع، إن نمو الرهون العقارية غير المسددة قد تسارع في كل مكان تقريبًا في الأربعة فصول الأخيرة، كما ارتفعت نسب الدين إلى الدخل. بشكل عام، أصبحت أسواق الإسكان أكثر اعتمادًا على انخفاض معدلات الفائدة إلى حد كبير، لذا فإن تشديد معايير الإقراض قد يؤدي إلى توقف مفاجئ في رفع الأسعار في معظم الأسواق. ومع ذلك، لا تزال معدلات الرفع المالي وتزايد الديون أدنى بكثير من أعلى مستوياتها على الإطلاق في العديد من البلدان. وانطلاقًا من هذا المنظور، من غير المرجح أن يتسبب سوق الإسكان في حدوث اضطرابات كبيرة في الأسواق المالية العالمية.
ضعف أداء إسكان المدن لأول مرة خلال ربع قرن
بالإضافة إلى انخفاض تكاليف التمويل، جاء التمدن بمثابة ركيزة أساسية لارتفاع أسعار العقارات في مراكز المدن في العقد الماضي. ومع ذلك، فقد تعرضت حياة المدينة لضربة كبيرة نتيجة لعمليات الإغلاق. كما انتشر النشاط الاقتصادي خارج مراكز المدن متجهًا إلى ضواحيها (البعيدة أحيانًا) والمناطق التابعة لها - وكذلك الطلب على العقارات. وبالتالي، وللمرة الأولى منذ أوائل التسعينيات، ارتفعت أسعار العقارات في المناطق غير الحضرية بشكل أسرع مما كانت عليه في المدن خلال الأربعة فصول الماضية.
بالرغم من أن بعض التأثيرات قد تكون عابرة، إلا أن هذا الانعكاس يضعف حالة ارتفاع أسعار العقارات شبه المضمونة في مراكز المدن. ومن المرجح أن تزيد تداعيات هذا التطور في المناطق التي تشهد ركودًا أو انكماشًا سكانيًا (على سبيل المثال؛ في أوروبا)، حيث سيكون العرض أسهل في مواكبة الطلب. ويختتم السيد ماثياس هولزي، المشرف على إعداد الدراسة ورئيس قطاع العقارات السويسرية في إدارة الثروات العالمية ببنك «UBS»، قائلًا: "يبدو أن تضاؤل سحر سوق الإسكان في المدن سيظل الأكثر احتمالاً على مدى طويل حتى في ظل استمرار تراجع معدلات الفائدة."
الآفاق الإقليمية
استمر انخفاض الأسعار في دبي حتى نهاية عام 2020. لكن يبدو بأن تحسن القدرة على شراء المنازل وتيسير أنظمة الرهن العقاري وارتفاع أسعار النفط والانتعاش الاقتصادي قد بدأ أخيرًا يشهد تعافيًا. وعلى الرغم من تباطؤ البناء، إلا أن العرض غير المحدود يشكل خطرًا على فرص ارتفاع الأسعار على المدى الطويل.
سويسرا
لا يزال قطاع الإسكان في زيوريخ في حيز خطر الفقاعة العقارية وقد شهدت نتائجه ارتفاعًا حادًا فيما بين منتصف 2020 ومنتصف 2021. فقد وصلت أسعار السوق إلى ذروتها وتراجعت الكميات المعروضة إلى مستوى قياسي منخفض. ولا سيما في عملية تقديم العطاءات، حين يتعرض المشترون لخطر دفع أسعار باهظة مقارنة بالمناطق السويسرية الأخرى، حيث تترسخ توقعات ارتفاع الأسعار بعمق. علاوة على ذلك، تشهد زيورخ أعلى معدل سعر مقارنة بالإيجار بين جميع المدن التي تم تحليلها، مما يجعل السوق عرضة لزيادات معدلات الفائدة. إلا أن نتائج الأسعار والمؤشرات في زيوريخ تواصل تَصدُر مثيلتها في جنيف.
شهدت نتيجة مؤشر جنيف ارتفاعًا منذ عام 2018، حيث دخلت في حيز المغالاة في الأسعار. فقد وصلت الأسعار إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق متجاوزة الذروة السابقة التي شهدها عام 2013. ونظرًا لأن سوق الإيجارات في جنيف منظم للغاية وتشهد فيه الإيجارات تضخمًا، فلا تزال ملكية المنازل جذابة، مدعومة بانخفاض معدلات الرهن العقاري إلى مستويات تاريخية. في كلتا المدينتين، لن تكون خطوة تصحيح هذا السوق الكبير وشيكة على المدى القصير. حيث تواصل جنيف الاستفادة من استقرارها النسبي ومكانتها الدولية، أما زيورخ فلا تزال شديدة الجاذبية كموقع تجاري، علاوة عن كونها تتمتع بارتفاع قوي في معدلات التوظيف. ومع ذلك، فهناك ما يدعو إلى الحذر فيما يتعلق بكلتا المدينتين على المدى الطويل. فإذا اتجهت معدلات الفائدة نحو الارتفاع وتحول تزايد الطلب إلى المناطق البعيدة متجهًا إلى الضواحي والأطراف نظرًا لتدني القدرة على شراء المنازل في مراكز المدن، فقد لا يكون التضخم الحالي في الأسعار مستدامًا.
أوروبا
لا تزال الاختلالات في أعلى مستوياتها في مدن فرانكفورت وميونيخ وباريس وأمستردام والتي تعتبر من دول منطقة اليورو الأساسية. ولا تزال أسواق الإسكان تحت تأثير سياسة معدلات الفائدة السلبية للبنك المركزي الأوروبي ومعايير الإقراض الميسرة. إلا أن زيادات الأسعار قد تباطأت خلال العام الماضي وتراجعت عن المتوسطات الوطنية ذات الصلة، حيث أصبحت مراكز المدن أقل تكلفة وتحول الطلب إلى الضواحي والمناطق التابعة لها. ومع ذلك، فإن إمكانية تصحيح الأسعار ليست وشيكة طالما أن إمكانية خلق فرص عمل داخل هذه المدن لا تزال قوية مع استمرار سلبية معدلات الفائدة. على النقيض من ذلك، تضررت أسواق الإسكان في ميلان ومدريد بشدة من جراء الجائحة. حيث أدت عمليات الإغلاق الصارمة والطويلة إلى توقف انتعاش سوق الإسكان. وبناءً عليه سيتطلب الأمر فترة من تعافي النمو الاقتصادي واستدامته لإحداث طفرة سكنية في هذه المدن.
على الرغم من أن نمو الأسعار في لندن لا يزال يتبع المتوسط الوطني، فقد أدت الجائحة إلى هبوط الأسعار في سوق الإسكان في المدينة بالرغم من بقائها مرتفعة. كما أدى ظهور نماذج المكاتب المنزلية والمرنة إلى زيادة الطلب وتسارع ارتفاع أسعار المنازل ذات المساحة الأكبر وتزايد القدرة على شراء المنازل (أي خارج وسط المدينة). على النقيض من ذلك، تضرر سوق الإسكان داخل لندن بشدة من جراء الجائحة. وقد سجلت كل من موسكو وستوكهولم، مستفيدة من شروط التمويل الميسرة، أعلى معدلات ارتفاع في الأسعار من بين جميع المدن التي خضعت للتحليل على مدار الأربعة فصول الماضية، كما شهدت زيادة في اختلالات السوق بشكلٍ حاد. بينما استمر سوق الإسكان في وارسو في حيز أسعار معتدلة، حيث تراجع ارتفاع الأسعار إلى ما دون المتوسط الوطني.
دول آسيا والمحيط الهادي
زادت اختلالات السوق في جميع مدن منطقة آسيا والمحيط الهادي التي خضعت للتحليل من منتصف عام 2020 إلى منتصف عام 2021. إلا أن هونج كونج هي السوق الوحيد الذي دخل حيز خطر الفقاعة العقارية على الرغم من مرور ثلاث سنوات من الركود تقريبًا في أسعار العقارات. لكن سوق الإسكان قد شهد بوادر انتعاش مرة أخرى. حيث تسارع ارتفاع الأسعار ووصلت المبيعات إلى أعلى مستوى تم تسجيله على الإطلاق، مع وجود طلب قوي على شريحة المساكن الأعلى من حيث الأسعار والفخامة. ومع ذلك، فإن الحكومة حريصة على زيادة المعروض من المساكن الجديدة بشكلٍ نشط على المدى المتوسط إلى الطويل، مما قد يكون له آثار هيكلية مثبطة للأسعار. في سنغافورة، استمر توازي أسعار العقارات مع تزايد الدخل لأكثر من عقدين. ومع ذلك، منذ عام 2018، عاد ارتفاع الأسعار بشكلٍ أقوى، حيث استفادت المدينة من تزايد الطلب الأجنبي. فأصبح السوق في حيز المغالاة في الأسعار بعد أن بدأت تتخطى مستوى الإيجارات والدخول. لكن الاختلالات لا تزال معتدلة مقارنة بمعظم المدن الأخرى التي تم تحليلها في هذه الدراسة.
كانت فترة التصحيح بالنسبة لسوق الإسكان في سيدني قصيرة. فقد أدى تيسير معايير الإقراض بصورة أكبر وقيام بنك الاحتياطي الأسترالي بخفض معدلات الفائدة إلى إعادة تنشيط السوق. وفي ظل عدم تغير معدلات الفائدة، من المرجح أن يستمر الاتجاه التصاعدي لأسعار العقارات على مدى عقد من الزمان في ضوء استمرار النمو السكاني. أما أسعار العقارات في طوكيو فقد شهدت تزايدًا متواصلاً لما يزيد على عقدين مدعومة بظروف التمويل المواتية والنمو السكاني. لكن مستوى أسعار العقارات في العاصمة قد انفصل بشكل متزايد عن بقية البلاد، ما أدى إلى إطالة أمد القدرة على شراء المنازل وهو ما يرجح بكبح تزايد الأسعار في المستقبل.
الولايات المتحدة الأميركية
اتسمت النتائج المسجلة للمؤشر باستقرارها النسبي على مدار الأعوام الخمسة الماضية في مدن الساحل الشرقي، إلَّا أنَّ أسواق الساحل الغربي لم تشهد هذا الاستقرار النسبي؛ فقد واصلت نتائج لوس أنجلوس ارتفاعها على المؤشر، في حين انخفضت الأسعار في سان فرانسيسكو جرَّاء تراجع أسعار المنازل، وإجمالًا، فإن انخفاض معدلات الفائدة على الرهون العقارية إلى مستويات تاريخية قد دعم أسعار العقارات في الولايات المتحدة. بيد أنَّ تباين الأسعار في المدن التي تناولتها الدراسة يعكس المتوسط الشائع على مستوى الدولة؛ فقد تباطأ نمو الطلب داخل المدن مع انتقال المواطنين إلى الضواحي نتيجة أمور تتعلق بالقدرة على شراء المنازل أو استجابة لتداعيات جائحة كوفيد-19، وتسارع هذا التوجّه بفضل مواصلة الهجرة إلى الولايات التي تتسم بانخفاض التكاليف بها وجودة بيئتها الضريبية والترحيب بقطاع الأعمال وتسهيل اللوائح.