مبادرة إحياء الأحياء «5»: رفع الطاقة الاستيعابية للأحياء السكنية والظروف الراهنة

استكمالاً للمقترحات في المقالات السابقة ودعماً لرؤية المملكة 2030 وما احتوته من محاور رئيسة (مجتمع حيوي - اقتصاد مزدهر - وطن طموح) والبرامج التنفيذية لتحقيق الرؤية وخاصة (برنامج الإسكان - برنامج جودة الحياة) بهدف توفير المسكن المناسب للمواطن السعودي وخاصة الجيل الجديد، ويتلاءم والاحتياج الحقيقي والمستوى المعيشي والثقافي والسلوكي حيث قدرة عدد الوحدات السكنية المطلوبة بنحو مليون وحدة سكنية عند إطلاق البرامج الإسكانية على أن يتم توفيرها خلال الخمس سنوات التالية لإطلاق البرنامج.
ووفرت الدولة ولم تأل جهداً في حشد كافة الإمكانات والموارد المالية وتوجيه الوزارات وإنشاء الهيئات والجهات ذات العلاقة برسم الخطط والتنظيمات وتوفير الأراضي ورصد الميزانيات والبحث في كافة الوسائل الفنية والتقنية وكبرى شركات التنفيذ لتحقيق تلك الأهداف.
إلا أن كل ذلك لم يحقق سوى نسبة نحو 40 % من المستهدف في أحسن الأحوال بالرغم من تعدد أنمطة الوحدات السكنية بين الفلل الصغيرة والدوبلكسات والشقق، وبالرغم من دخول القطاع العقاري الخاص ومآل ذلك إلى المنهجية التي تم استخدامها باستمرار الأسلوب المعتاد (التفكير داخل الصندوق) بالنمو الأفقي من خلال المخططات الجديدة وبنفس النظم تقريباً ذات الارتدادات (مع بعض التغيرات الجزئية) ولنفس الارتفاعات ونظام معامل البناء والذي أدى ويؤدي إلى إرهاق أجهزة الدولة في توفير الأراضي والبنية التحتية والعلوية والخدمات والتي توازي أو تزيد على نسبة تكاليف الوحدات في مستوى التكاليف المباشرة عدا تكاليف التشغيل والصيانة لاحقاً.
وبنظرة عامة على عدد من المدن (مكة المكرمة - وجدة) على سبيل المثال تلاحظ زيادة الكثافة السكانية للأحياء داخل نطاق المدينة إلى ما يزيد على الضعف عنه في مدينة الرياض مع تشابه كبير في مستوى الدخل والثقافة والمتطلبات في الوقت الحالي.
وبدراسة تحليلية للوضع القائم للأحياء السكنية في منطقة الدراسة حسب البيانات الرسمية للعام 1425ه (اللوحة رقم 1) كباقي الأحياء المماثلة تتضح قلة الكثافة السكانية بها حيث حققت ما بين (40-140) شخصاً للهكتار وبطاقة استيعابية قدرها نحو ما بين (20-50) ألف نسمة (مع العلم أن الحي محل الدراسة من أعلى معدلات الكثافة) بمعدل (137) نسمة للهكتار وبطاقة استيعابية قدرها نحو (54) ألف نسمة بمعدل (9.6) نسمات للقطعة حيث مثل السعوديون معدل نحو (6,5) أفراد مقابل (3) غير سعوديين بنسبة (1:2) تقريباً ما يمثلون بغالبيتهم (الخدم والسائقين والعمالة الأخرى للخدمات).
وبالتحليل المعمق لجزء من الحي منطقة الدراسة (اللوحة رقم 2) بلغ إجمالي عدد قطع الأراضي في كامل الحي نحو (1,050) قطعة موزعة على (925) سكنية مقابل (125) تجارية مختلطة حيث سيطرت الفلل على أغلب القطع السكنية في الحي والشقق والمحلات التجارية على القطع التجارية في محيط الحي مع توجيه أغلب الشقق للاستخدام المكتبي أو لسكن العزاب أو العمالة مع ضعف تهيئة المداخل لها.
وبناء على الدراسات التحليلية للتغير الديموغرافي للسكان ازدادت هجرة حديثي الزواج إلى الأحياء الجديدة خارج هذه الأحياء في وحدات سكنية صغيرة في غالبيتها (شقق) لتتلاءم ومستوى الدخل وثقافة المعيشة المتطورة مع ضعف إمكانية الإحلال من قبل الجيل الجديد لعدم إمكاناتهم الشراء في هذه المناطق لارتفاع تكاليفها مما بدا ظاهراً تدني الكثافة السكانية لهذه الأحياء والدخول إلى مرحلة شيخوخة الأحياء وضعف استغلال الخدمات المتوفرة والمكتملة. وإلى كل ما سبق وبالتفكير بإعادة استغلال هذه الأحياء (اللوحة رقم 3) وذلك بزيادة الطاقة الاستيعابية للوحدات القائمة بناء على عدد من الإجراءات الأولية وذلك بزيادة عدد الأدوار حسب (المنطقة وحالة المبنى والشروط الخاصة) وذلك بزيادة معامل البنى للقطع السكنية الداخلية من (1.2) إلى (1.8) بواقع دور واحد إضافي وبزيادة معامل البنى للقطع السكنية على الشوارع الرئيسة (20) فأكثر داخل الحي من (1.2) إلى (2.4) بواقع دورين إضافيين وبزيادة معامل البنى للقطع السكنية على الشوارع الرئيسة المحيطة (30) فأكثر من (1.8) إلى (3.6) بواقع ثلاثة أدوار إضافية وذلك حسب التنظيمات المقترحة للاستخدامات في المقال السابق.
ومن أهم النتائج الإيجابية المتحققة في هذا الاقتراح ما يلي:
استغلال البنية التحتية والعلوية للأحياء القائمة بالشكل الأمثل.
دعم سرعة تلبية حجم الطلب على الوحدات السكنية الجديدة.
المساهمة في تقليل قيمة القرض العقاري إلى ما يعادل 60 % من قيم القروض المرصودة.
دعم خطط الدولة في توفير نسبة جيدة من الوحدات السكنية المطلوبة داخل الأحياء القائمة.
المساهمة في تقليل حجم الطلب على المخططات الجديدة وتقليل حجم النزف من الميزانيات المرصودة لتوفير البنى التحتية والعلوية لها.
رفع الطاقة الاستيعابية للحي بنسبة نحو (50 - 70 %) من عدد الوحدات السكنية في الحي للإبقاء على الكثافة المناسبة للحي.
تقليل معدل الهجرة من هذه الأحياء إلى الأحياء الجديدة.
زيادة اللحمة الاجتماعية بالإبقاء على بعض أفراد الأسرة بالقرب من الأسرة الأساسية مع الاستقلالية والخصوصية لهذه الوحدات.
مع العلم أن كافة الدراسات الأولية للأفكار التصميمية للوحدات الإضافية وحجم الأعباء المترتبة والنظم المصاحبة لتوفير الخدمات المتطلبة لدعم هذه الزيادة قد تم إعدادها، وسوف يتم طرحها في الاقتراحات في المقالات اللاحقة.