هامش الربح يطيح بأحلام المواطن في سكن العمر

لا يزال حلم تملك المساكن عند كثير من المواطنين صعب المنال في ظل عدم وجود إجراءات موحدة تحدد هامش الربح على برامج تمويل المساكن التي تتسابق على تسويقها البنوك وشركات التمويل العقاري المحلية. ويؤدى ذلك إلى ارتفاع كلفة التمويل بنسبة 50% على الأقل خلال 25 عامًا، وعلى الرغم من الكلام المعسول الذى يسمعه البعض من المسوقين، إلا أن هامش الربح يحسب ببساطة من خلال حاصل ضرب سنوات القرض في نسبة المرابحة. وفيما يخشى البعض من إسناد مهمة إنشاء ال500 ألف وحدة سكنية التى أقرها خادم الحرمين الشريفين لحل الأزمة إلى القطاع الخاص، يرى آخرون أهمية البحث عن حلول جذرية لمشكلة السكن خاصة في ظل توفر الأراضي بمساحات شاسعة.
يقول المواطن سعد خازم العمري: إن تحديد هامش الربح بين الجهات التمويلية مطلب ضروري للمستهلك حتى لا يفتح المجال للتلاعب وتصل الأرباح إلى 50% مشيرًا إلى أن غالبية الحكومات غير مؤهلة لبناء المساكن مثل شركات التطوير العمراني التى تتمتع بخبرات كبيرة تجعلها قادرة على تقديم منتجات متنوعة في وقت قصير وبسعر جيد.
وفضل زكريا فردانة وماجد محمد السعيد، توحيد ضوابط التمويل العقاري بما يمنع أى استغلال أو تطويل مدة السداد أكثر من اللازم.
من جهته يقول أحمد عبدالله - مهندس متزوج أن دافعه للبحث عن تمويل عقاري هو الراحة من دفع الإيجار والانتقال إلى مسكن أكبر، مشيرًا إلى ادراكه التام بأن مانح التمويل سيقتطع جزءا أكبر من راتبه لكن ما يخفف وقع ذلك هو انتهاء الأمر بتملك الوحدة السكنية.
وإذا كان التخلص من عبء دفع الإيجار الذي يقصم ظهر شريحة كبيرة من المواطنين دافعهم الرئيس في البحث عن التمويل العقاري فإن الإقبال علي المسكن المستقل سبب رئيس آخر، يقول ياسر العيسى - مدير مؤسسة مقاولات أنه لم يتخذ بعد قرار طلب التمويل لكن إذا وجد جهة تمنحه تمويل عقاري لقطعة أرض يبني عليها منزلًا بهامش ربح قليل فسيفعل.
ويقول عبدالمعين القرني - موظف بوزارة الصحة: إن التنافس بين الشركات جعله يطلع علي معلومات ومزايا عن كل شركة، واكتشف أن ادعاء بعض البنوك والشركات التنازل عن بقية الأقساط حال وفاة المقترض هو خدعة، وأن حقيقة الأمر هو أن هذه الشركات تؤمن علي المقترض عند شركات التأمين وتأخذ كامل مبلغ التأمين حال وفاته، وهو أكبر من مبلغ باقي الأقساط المترتبة عليه، ويضيف: «هذا إجحاف بحق المقترض وظلم له».
وليس ضعف الحال دائمًا يكون السبب خلف البحث عن تمويل عقاري فأحيانًا يكون «البزنس» محرك البعض يقول فيصل الحامد - إنه يمتلك عقارًا لسكنه وأنه يبحث عن تمويل لعقار تجاري كي يقوم باستثماره، ويضيف: «في شركة التمويل أخبروني بأنهم سيستقطعون جزءًا كبيرًا من القرض عن طريق دخل العقار علي 15 سنة والباقي من راتبي».
أما د.عبدالله الزهراني المدير التنفيذي لمركز مكة لتأهيل المعرفين بالإسلام فيمتلك بيتًا أيضًا ويريد أخذ قرض لغرض بناء عمارة تجارية، إلا أنه يقول بأن العروض ضعيفة إذ تضع سقفًا للقرض يقدر بثلاثة ملايين ريال فقط فيما يريد هو مبلغًا أكبر من ذلك.
توجه الدولة نحو الاسكان
من جانبه نفي رواد زارع رئيس المبيعات بالمنطقة الغربية لشركة دويتشه الخليج لتمويل المساكن أن يكون انخفاض أسعار العقار والأراضي سببا خلف الإقبال علي التمويل العقاري، مؤكدا أن أبرز الأسباب توجه الدولة نحو مشاريع الإسكان ، واوضح ان ذلك الامر جعل الشركات تستهدف تمويل ذوي الدخل المحدود الذين يريدون شراء بيت في حدود 500 ألف ريال،
أما المطور العقاري فيصل الحربي يرجع سبب الإقبال علي التمويل العقاري إلى ارتفاع أسعار الأراضي والعقار، يقول:»أي إنسان يريد شراء فيللا حاليا ولو في منطقة بعيدة مثل الحمدانية بجدة يحتاج إلى مليون ريال علي الأقل، أما في وسط البلد فالأمر يحتاج إلى مليونين» ، ويضيف:»لذلك فإن البنوك وشركات التمويل أغرت ومكنت من لا يملك قدرة مالية لتحقيق هذا الحلم وخصوصا موظف الدولة الذي تمنحه هامش ربح قليل».
وإذا كان الاحتياج والحلم بتوفير مسكن خاص لفئة عريضة من المواطنين لتحقيق مزيدا من الأمان والرفاه لهم سببا في الإقبال علي التمويل العقاري ، فإن واقع الحال أن هناك فئة كبيرة من موظفي الشركات الخاصة الصغيرة مستبعدون من لعبة التمويل العقاري يقول مسئول في بنك «البلاد» أن البنك يقدم خدمة التمويل العقاري لعملائه من الموظفين الحكوميين وشبه الحكوميين (شركات المياه الوطنية، القوات البحرية والجوية...) بالإضافة لشركات القطاع الخاص الضخمة فيما تستثني شركات القطاع الخاص الصغيرة عازيا ذلك إلى أن الجهات الحكومية والكبيرة تضمن استقطاع القسط المستحق للبنك أولا من الراتب قبل استفادة العميل منه وهو ما يضمن حقه، فيما لا يوجد ضمان بالمقابل مع الشركات الخاصة الصغيرة.
ولا يقتصر الأمر علي الاستبعاد فقط بل يتعداه إلى اعتماد البنوك والشركات تصنيفات لطالبي التمويل العقاري يتم علي أساسها تحديد هامش الربح الذي يقل للموظف الحكومي لأن الاستقرار الوظيفي والاستقطاع من راتبه مضمون، فيما يزيد بالنسبة لموظف القطاع الخاص المعرض لامكانية التسريح من عمله في أي لحظة.
ويعتمد قرار طالب التمويل العقاري التعامل مع بنك أو شركة محددة علي ما تقدمه له من مميزات، ولا تألو الأخيرة جهدا في تسويق نفسها علي حساب منافسيها الآخرين بإبراز ما تمتاز به ، وأول ما يسأل عنه طالب التمويل العقاري نسبة المبلغ الذي سيقتطعه البنك أو شركة التمويل من راتبه يقول مسئول في بنك «البلاد» طلب عدم ذكر اسمه :»هامش الربح لدينا ثابت فنحن نعتمد نظام المرابحة فقط ونقدم تمويلا عقاريا يبدأ بنسبة 1.99% كهامش ربح علي الخمس سنوات وينتهي ب4.99% علي العشرين عاما، أما بعض البنوك الأخرى فتعتمد نظام الإجارة متغير هامش الربح حسب أسعار العقار بالسوق، فيما بعض شركات التمويل العقاري تحصل علي نسبة هامش ربح أعلي قليلا من البنوك».
ويضيف:» لاحظت إقبال العملاء علي التعامل مع البنوك أكثر من شركات التمويل العقاري نظرا لقلة الثقة في الأخيرة،
واشارمدير تطوير الإعمال بقسم التمويل العقاري بالبنك الأهلي التجاري نضال عالم إلى ان تأخر صدور قانون الرهن العقاري ترك الباب أمام البنوك والمصارف وشركات التمويل لتطبيق سياساتها الخاصة بها، مبينا أنه لا يوجد أي إجراءات موحدة بين شركات ومصارف التمويل العقاري في تنظيم وتحديد هامش الربح بينهم. أما عن الشروط فقال انها تشمل تحويل الراتب إلى البنك والنظر إلى سجله الائتماني، ثم إحضار الأوراق والمستندات المطلوبة . واشار مسئول المبيعات بشركة مكيون للتطوير العمراني سعد الصواف الى وجود تعاون بين شركته ووزارة الإسكان في مشاريع الإسكان بمكة المكرمة، مشيرا إلى أن الإسكان الميسر عبارة عن تضامن بين أمانات البلديات وشركات التطوير العمراني وان المرحلة الاولى من مشروع شركته قد شارفت على الانتهاء وتضم 2000 وحدة سكنية
وفضل الصواف أن تتولى شركات التطوير العمراني مشاريع بناء مساكن المواطنين عوضا عن وزارة الإسكان لتميزها بالخبرة وتنوع المنتجات.
وأكد المدير التنفيذي لمجموعة أوج ثامر حسين أن 80% من عمليات الشراء تتم عن طريق القروض العقارية، لذا يجب تقديم الوحدات الاقتصادية للمجتمع السعودي .
شراكات مع القطاع الخاص
أما عضو الأكاديمية العربية العقارية والمدير العام لمحاور التقدم العقارية عمر الغامدي فيرى ضرورة فتح الباب أمام شركات التطوير العمراني والاستثمار الأجنبي وكذلك شركات التمويل لدعم الطلب الكبير على المساكن من قبل المواطنين، ولخفض الأسعار ولتقديم مساكن بجودة عالية.
من ناحيته فضل رئيس لجنة المقاولين في الغرفة التجارية بجدة وعضو اللجنة الوطنية للمقاولين بمجلس الغرف التجارية المهندس عبدالله رضوان أن تعطى وزارة الإسكان القطاع الخاص وشركات التطوير العمراني مهمة القيام ببناء مشاريع المساكن بشرط توفير الخدمات الأساسية
وأكد إن المستثمر المحلي قادر على تقديم منتج جيد لافتا إلى أن تجربة إسكان جازان تعتبر من أفضل التجارب الناجحة .