بدء المرحلة الثانية لاستلام إشعارات التعويض والإخلاء لعقارات“قصر خزام” المنزوعة

كشفت جولة ل»المدينة» بمنطقة قصر خزام الموعودة بالتطوير ضمن مشروع تطوير الأحياء العشوائية بمنطقة مكة المكرمة لرصد حركة سير العمل في المشروع المزمع إنشائه بالمنطقة، وكانت الأوضاع هادئة تماما، حيث لوحظ أن المساحة التي تمت بها عمليات الإزالة لاتزال خالية، وليس بها أعمال فيما تم تسويرها ليصبح كل ما يعبرعن مشروع قصر خزام على أرض الواقع متوقفا .
وفي الوقت الذي رصدت فيه هدوء الحركة أكد مصدر مسؤول في علاقات الملاك بشركة خزام القابعة بنفس موقع المشروع بحي النزلة في محافظة جدة، أن هناك جهودا مستمرة من شأنها النهوض بمشروع قصر خزام قريبا.
وقال منصور الشعيبي: هناك عدة أمور كإشكاليات قد تكون أسهمت في إعاقة المشروع نوعا ما كإعادة تقييم التعويضات وعدم تجاوب بعض المواطنين إلا أنه أكد مع ذلك انه تم الإنتهاء من إستلام 65 % من صكوك الملكيات بالموقع، وتم إعداد وتقديم جميع الصحائف وكشوف الحصر للعقارات لشركة جدة للتنمية والتطوير العمراني لكافة مناطق التطوير في إشارة إلى عدم توقف العمل لصالح المشروع والتقيد التام بالجدول الزمني . في حين ناقشت «المدينة « شركة دار الأركان العقارية الشركة المطورة للمشروع بنسبة 51% مع شركة جدة للتنمة والتطوير العمراني والتي تملك 49 % ناقشتها بكل مايتعلق بالمشروع ومراحله الزمنية وما يواجهه من معوقات إضافة إلى آلية تعويض السكان وجميع مايتعلق بحقوقهم حيث ذكرت الشركة: بأن شركة تطوير خزام العقارية هي الشركة المسؤولة عن المشروع والتي أنشئت بالشراكة بين شركة دار الأركان للتطوير العقاري وشركة جدة للتنمية والتطوير العمراني، ونحن حريصون على التعاون مع عدد من كبريات شركات المقاولات الوطنية لتنفيذ المشروع حيث تم خلال المرحلة الأولى من مشروع قصر خزام والممثلة في منطقة «خزام»، إزالة وتمهيد مساحة تقارب 300.000 متر مربع،إضافة إلى إزالة المباني والشوارع والبنية التحتية السابقة، وذلك استعداداً لبدء أعمال البنية التحتية للمشروع في هذه المنطقة ، كما يتم حالياً الإعداد والتجهيز للمرحلة الثانية من مشروع تطوير قصر خزام والمتمثلة في منطقة البلد، حيث سيتم الإعلان عن أرقام العقارات المشمولة في هذه المرحلة، ودعوة ملاك العقارات في منطقة البلد لتقديم المستندات واستكمال كافة الإجراءات النظامية الخاصة بإنهاء تسجيل العقارات، وتقديم كافة المستندات، واستلام إشعار بقيمة التعويض عن العقار، وكذلك إشعار الإخلاء النهائي.
علما بأن خطة تنفيذ مشروع قصر خزام تطمح إلى إحداث رؤية تطويرية شاملة لمنطقة خزام وللمناطق التابعة للمشروع، من خلال خمس مراحل تشمل الآتي:
*المحور الأول: يتلخص هذا المحور باستخراج الصحائف وكشوف الحصر والتقييم، في الوقت الذي تم فيه الانتهاء من أعمال المسح التفصيلي والطبوغرافي وإعداد نظم المعلومات الجغرافية للعقارات بمناطق المشروع بنسبة 100%، إلى جانب استلام 65 % من صكوك ملكيتها، وتم إعداد وتقديم جميع الصحائف وكشوف الحصر للعقارات لشركة جدة للتنمية والتطوير العمراني لكافة مناطق التطوير بنسبة 100%، وبناءً على ذلك قامت لجنة تثمين العقارات بإعداد واعتماد كشوفات التقييم لجميع العقارات واعتمادها من وزارة الشؤون البلدية والقروية.
*المحور الثاني: يتعلق هذا المحور بالمخطط العام للمشروع حيث تم تحديد استعمالات الأراضي ونسب الخدمات المطلوبة والشوارع والطرقات والممرات والأرصفة بناءً على أهمية المنطقة تجارياً وتاريخياً، وتم اعتماد المخطط العام من صاحب السمو الملكي وزير الشؤون البلدية والقروية.
*المحور الثالث: الدراسات الفنية للمشروع. حيث تم الانتهاء من وضع الرؤية الهندسية للمشروع وتحديد المعايير الفنية والتصميمية على ضوء المخطط العام، وبناءً على المتطلبات المتوقعة لما يخص الأعمال الكهربائية وشبكات التوزيع وشبكات الاتصالات وأعمال التغذية بالمياه والري وشبكات الصرف الصحي وصرف مياه الأمطار وشبكات الطرق، وقد تم اعتمادها من قبل بعض الجهات المعنية ويجري في الوقت الحالي التنسيق مع الجهات الأخرى لاعتمادها بشكل نهائي، كما تم أيضاً الانتهاء من دراسات البنية التحتية وتصاميمها المقترحة بما يتناسب وواقع المنطقة ومعطياتها ومستقبلها.
*المحور الرابع: يتعلق بالتكاليف التقديرية للمشروع، حيث تم الانتهاء من وضع الهيكلة المالية للمشروع والتي تتجاوز تكلفته التقديرية 11 مليار ريال، تستحوذ تكاليف تملك الأراضي على نسبة كبيرة منها.
*المحور الخامس: هذا المحور يرتبط بالمحور السابق ويتعلق بتحديد حجم التمويل المطلوب وتقديم الحلول التمويلية اللازمة، حيث تم في هذا الصدد اتخاذ الإجراءات اللازمة لتلبية الاحتياجات التمويلية للمشروع.
*تعويضات الملاك
وبخصوص تقدير التعويضات فهناك لجنة تقدير مستقلة مكونة من عدة جهات من القطاعين الحكومي والخاص (وزارة العدل، وزارة المالية، محافظة جدة، أمانة محافظة جدة، اثنين من ذوي الخبرة، مندوب عن الجهة المستفيدة) تقوم بوضع معايير التقدير وتعويض الملاك، وذلك بالتزامن مع قيام فرق متخصصة بالمسح العقاري، ومن ثم تقدير قيمة جميع الوحدات العقارية من أراض وإنشاءات، ومن معايير التقييم موقع الملكية وتاريخ البناء ونوعية مواد البناء الأساسية المستخدمة في بناء العقار (خرسانة، طين، حديد .. إلخ). ويتم تحدد قيمة التعويض من قبل لجنة تقدير تعويض العقارات وفق نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة وهي تراعي جميع النواحي لتطبيق العدالة والنزاهة في تقدير قيمة العقارات. أما فيما يتعلق بعملية الصرف فسيتم توضيح آليتها والمدة الزمنية اللازمة، حيث ترتبط هذه العملية بإكمال الملاك لكافة المستندات المطلوبة والتأكد من سلامتها القانونية والتي على ضوئها يتم تقديم المعلومات المتعلقة بالتعويض للمالك. والشركة وسعياً وراء مفهومها القائم على أن ملاك العقارات هم شركاء في عملية التطوير؛ فإنها قد طرحت سلسلة من الخيارات أمامهم لإتمام عمليات التعويض والمتمثلة بالآتي:المشاركة كمساهم في شركة التطوير،بيع العقار إلى شركة التطوير وفق القيمة المقررة من لجنة تقدير تعويض العقارات.
الدمج بين الخيارين (2،1) أعلاه،التعويض بسكن بديل وفق الآليات المنظمة لذلك.
وتعكس تلك الخيارات حرص الشركة والتزامها بإتاحة قيمة مضافة لأصحاب تلك العقارات.
*مشروع تنموي
أما أبرز مايعوق مشروع «قصر خزام» فإنه لا يمكن النظر إليه على اعتباره مشروعاً عقارياً فحسب، بل هو أبعد من ذلك بكثير إنه مشروع تنموي متكامل يهدف لإعادة إحياء منطقة قلب جدّة من جديد، وتقديم رؤية عصرية تراعي عراقة المدينة وما تحفل به من مخزون تراثي حافل، ويضمن في الوقت ذاته معالجة «العشوائيات» بانعكاساتها السلبية، وبالتالي فإنه هناك العديد من التحديات سواءً من حيث ضخامة المشروع، أو من حيث حجم التمويل المرتفع الذي يتطلبه، فضلاً عن التحدي الرئيس للمشروع والذي يكمن بحجم العشوائيات التي تزدحم بها المنطقة، والتعقيدات الديمغرافية والاجتماعية والقانونية خاصة المتعلقة بصكوك التملك لعقارات المنطقة، والبعد الاجتماعي لعمليات الإخلاء وتحديد آلية تقييم عادلة تضمن للسكان بديلاً آمناً ومناسباً، وقد تم أخذ كافة تلك التحديات بالاعتبار ووضع الحلول الكفيلة بتجاوزها ليرى المشروع النور في أقرب فرصة ممكنة.
*الاثار والسياحة
من ناحية أخرى سيتم التعامل مع الأماكن الأثرية في المشروع من اختصاص الجهات الحكومية حيث التنسيق بين الهيئة العامة للسياحة وأمانة محافظة جدة لتكوين مفهوم تخطيطي مناسب لمنطقة خزام يأخذ في الاعتبار أهميتها الثقافية والعمرانية، وكذلك النهوض بالمواقع التاريخية بمنطقة التطوير وتطويرها كمواقع جذب سياحي مستدام، وأحد الأهداف الرئيسة للمشروع إبراز الجانب التاريخي للمنطقة باعتباره إرثًا عريقا يتوجب استثماره سياحياً، وأية أعمال إنشائية جديدة لن تمسّ بالجوهر التراثي والتاريخي للموقع.