“اتحاد الملاك”.. يحمي مشاريع التمليك من الخلافات والتعثر

على الرغم من اهمية التوسع في مشاريع شقق التمليك للحد من معاناة الاسر في دفع الايجارات التي تلتهم اكثر من ثلث الراتب شهر يا، الا ان هذه المشاريع بدأت تعصف بها المشاكل من كل اتجاه بسبب الخلافات بين الملاك على تشغيل المصاعد والازعاج وعدم رغبة البعض في دفع تكاليف الصيانة ورسوم المنافع المشتركة مثل الكهرباء والصيانة. وتتفاقم المعاناة ايضا في ظل جنوح البعض الى التعامل مع سطح ومواقف العمارة وكأنها ملك شخصي لهم وحدهم. وفي حين يطالب البعض بضرورة اطلاق كيان تنظيمي يحتوي كل هذه الخلافات من خلال اتحاد للملاك يضم مجلس ادارة لكل عمارة يتولى مسؤولية جميع الجوانب الخدماتية المشتركة، يرى البعض ان المشكلة مرشحة للتفاقم في ظل سلبية بائعي العمائر السكنية ورغبتهم في تحصيل الربح المادي من البيع فقط وأن الحلول تبدأ بتفعيل اتحادات للملاك في كل عمارة سكنية. وقد تفاقمت مشكلة السكن في المملكة خلال السنوات الاخيرة بصورة ملحوظة في ظل تعثر البناء في العديد من المخططات السكنية وكذلك ارتفاع معدل الزيادة السكنية الى اكثر من 3.8% وهي من اكبر المعدلات العالمية. وامام سطوة الايجارات التي شهدت زيادة غير منطقية في الاونة الاخيرة اتجه كثيرون الى مشاريع التمليك لحماية انفسهم من ضغوط الدفع كل شهر بعد ان ارتفع ايجار الغرف الثلاث الى 16 الف ريال والاربع غرف الى 22 الف ريال بغض النظر عن حالة المبنى. لكن من ابرز ما يؤخذ على مشاريع التمليك ضعف الجودة في التنفيذ مما يفاقم من تكاليف الصيانة بصورة كبيرة.
ندم على الشراء
يقول احمد عبدالله: انه ندم اشد الندم على تملكه شقة في عمارة سكنية بسبب احد الجيران الذي يصر هو واولاده على ايقاف سياراتهم الثلاث في المواقف المخصصة للجيران، كما قام ايضا بانشاء غرفتين على السطح بدعوى انه يمتلك الملحق، وعندما رفع البلاط الموجود في السطح ادى ذلك الى تسرب المياه علينا من اعلى، ورغم حديثنا معه اكثر من مرة لمراعاة حقوق الجيرة الا انه لم يلتفت لكل ذلك. واشار الى انه عندما اتجه ومعه عدد من الجيران الى الشكوى لصاحب العمارة لم يجد ردا مقنعا سوى انه عندما باع مختلف الشقق لم تعد له علاقة بالمشروع تماما. وطالب بضرورة انشاء اتحاد للملاك ينهى التوترات كافة التي تنشأ بين ملاك الشقق ويحد كذلك من التجاوزات التي تحدث نتيجة انانية البعض ورغبتهم بالاستئثار بكل شيء على حساب جيرانهم للأسف الشديد.
غرامة على المتهربين
ويلفت المواطن محمد الغامدي النظر الى جانب آخر من المعاناة بقوله ان احد الملاك قام بوضع خزان مياه خاص بشقته بجوار الخزان العمومي حتى لا تنقطع المياه عنه في اي وقت، ويرفض المشاركة في دفع اي مبالغ مالية للعمارة رغم استهلاكه من المياه التي نشتريها في حالات الانقطاع. وطالب بضرورة اقرار الجهات المختصة نظاما يضمن التزام جميع الملاك في عمائر التمليك بدفع نصيبهم الشهري من تكاليف الصيانة الدورية ورسوم المياه والكهرباء وعدم السماح لاي احد بالتجاوز في ذلك حتى لو تم فرض غرامة مالية على المتهربين، معتبرا ذلك الامر ياتي في اطار التعاون على الامر بالمعروف والتعاون مع الجماعة وهي مبادئ يحثنا عليها الدين الاسلامي الحنيف. واشار الى أن دأب البعض على اثارة وافتعال المشكلات يرجع الى اسلوب التربية الذي نشأ عليه منذ الصغر، مؤكدا اهمية قيم التعاون بين الجميع.
إزعاج مستمر
واشتكي المواطن طلال الجهني من حالة الازعاج الشديدة التي تعاني منها عمائر التمليك، مما لا يشعر المرء بانه مالك لشقة سكنية، مشيرا الى ان الكثير من المشترين يتهربون من دفع حصتهم في تكاليف خدمات الكهرباء والمصعد والمياه بدون مبرر يذكر.
وطالب بعدم اخلاء مسؤولية المالك الاصلي للعمارة الا بعد التأكد من تشكيل مجلس لادارة شؤون العمارة، مشيرا الى ان الاهتمام بالصيانة الوقائية يحمي الثروة العقارية التي تقدر بمليارات الريالات. ودعا الى الاستفادة من تجارب الدول الاخرى في هذا الجانب خاصة في ظل ارتفاع تكاليف البناء مؤكدا ان الاهتمام بالصيانة يعني 10 - 15 عاما اضافية في عمر المباني السكنية.
من جهته يقول العقاري عبدالله البلوى ان هناك زيادة ملحوظة في الاقبال على شقق التمليك في السنوات الاخيرة، مشيرا الى الاسعار تتراوح بين 380 - 500 الف ريال حسب الحي وعدد الغرف. واشار الى ان دفع مبلغ بسيط مقابل الصيانة والاستفادة من المنافع المشتركة لايعد شيئا كبيرا مقابل هذا المبلغ الذى تم استثماره في شراء شقة لتجنب الايجارات المرتفعة شهريا. ويرى البلوي امكانية التوسع ليكون اتحاد الملاك مسؤولا عن العمائر السكنية في مخطط ما بالكامل وليس داخل عمارة سكنية واحدة. واشار الى ان خلافات السكان على المصاعد مثلا تثير الاستغراب، فعند توقف المصعد يرفض الساكن في الدور الثاني مثلا دفع حصته في اصلاحه المصعد بدعوى انه ليس في حاجة اليه، ولكن عندما يتم تشغيل المصعد يسرع الى استخدام المصعد على الفور. واشار الى امكانية طرح صيانة العمائر على شركات متخصصة تتولى ذلك مقابل مبالغ مقطوعة. ورأى ان تسكين العزاب في شقق التمليك امر غير مقبول ويؤدي الى اشكاليات متعددة بشأن ضرورة مراعاة حقوق الجيران.
الأحمري: 21 شقة بالعمارة حد أدنى لإقامة اتحاد للملاك
قال عبدالله الاحمرى رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية ان نظام اتحاد الملاك اشترط وجود 21 شقة في العمارة السكنية لتفعيله بين السكان داعيا الى ضرورة العمل بجدية لازالة الاشكاليات التي تعصف بأوضاع شقق التمليك حاليا. وقال ان الكثير من العمائر السكنية لا يتوفر بها هذا العدد من الشقق السكنية، مشيرا في المقابل الى امكانية تطبيقه فقط على الابراج السكنية التي تحتوي هذا العدد الكبير نسبيا من الشقق. ورأى اهمية قيام صاحب العمارة الاصلي بمسؤولياته في هذا الجانب وان يتم تشكيل مجلس مصغر يضم 3 من السكان يلتزمون بالقيام بجوانب الصيانة في العمارة بعد الزام كل مشتر بدفع مبلغ شهري او سنوي لحساب العمارة يتم الانفاق منه على المنافع المشتركة، ويكون هؤلاء الثلاثة مسؤولين مسؤولية تامة عن هذا الامر الهام بعد تفويضهم من جميع السكان. واشار الى ان تطبيق هذه الالية يعني تلقائيا القضاء على 80% من المشاكل بين الملاك والتي تتعلق في الغالب بخدمات الكهرباء والمياه واصلاح الاعطال وكلها امور لا يمكن الانتظار عليها طويلا لحيويتها بالنسبة للجميع. واشار الى اهمية استحداث ادارة في كل امانة تتولى متابعة شقق التمليك وخاصة في الجوانب التي تتعلق بالامور البلدية مثل تسربات المياه واستخدامات المواقف واسطح العمائر. ودعا الى اهمية احتواء المشاكل التي تنشب بين الملاك وعدم اشغال المحاكم بها خاصة وان اطرافها جيران وينبغي ان تظل العلاقة بينهم في اطار من التقدير والاحترام مرجعا الخلافات التي قد تنشب بين الملاك الى اختلاف التقاليد والعادات وانانية البعض.. وشدد على اهمية وجود مرجعية عامة لشقق التمليك لان المالك الاساسي للمشروع قبل بيعه، عندما يتم اقرار اي جديد سيربح منه مثل زيادة الادوار سيعود ويقول لقد بعت الشقق السكنية ولم ابع سطح العمارة وبالتالي يحق لى البناء وبيع الشقق الجديدة.
قانوني: الشرطة تلزم المتهربين بدفع حصتهم في المنافع
شدد المحامي خالد المحامي على اهمية الزام صاحب العمارة الملاك عند شراء الشقق بدفع مبلغ شهري مقابل الخدمات العامة في العمارة مثل تكاليف تشغيل المصعد وانارة الواجهات والسلم ورسوم المياه، مشيرا الى ضرورة معرفة حقوقهم وواجباتهم. واستبعد امكانية منع المالك المتهرب من دفع حصته من الاستفادة من المنافع، لكنه دعا في المقابل السكان الى التوجه الى قسم الشرطة لتقديم شكوى ضد المتهربين من الدفع من اجل التأكيد عليهم بالالتزام مثل بقية السكان الاخرين.
توجه المطورين إلى المخططات البعيدة لتفادي ارتفاع الأسعار
طالبت بنوك خليجية وشركات أجنبية دراسات تفصيلية عن أسعار الوحدات العقارية في السوق السعودية وحجم العرض والطلب قبل الدخول للسوق الذى يحتاج الى 100 - 120 الف وحدة سنويا. وتكشف الدراسة الميدانية أن عددا من المطورين لشقق التمليك بدأ يتجه للبناء في المواقع البعيدة عن وسط المدينة والمخططات الجديدة لتفادي ارتفاع أسعار الأراضي في وسط المدن ومع ذلك تشهد أسعار شقق التمليك في تلك المواقع زيادات مماثلة تقريبا لأسعار الشقق في المدينة, وذلك يدل على الطلب الكبير في السوق ونقص المعروض من شقق التمليك. وتشير الى ان البنوك لا تدخل في حسابات معقدة وإنما فرص استثمارية مضمونة في ظل مؤشرات إيجابية تتعلق بتقديم الحكومة تسهيلات للمطورين والتوجه بقوة لمشاريع الإسكان التي توليها الدولة اهتماماتها وأولويتها في الفترة المقبلة. وغالبا ما تؤسس البنوك شركات عقارية لتتولى تنفيذ مشاريع التمليك وأكدت أن البنوك والمطورين في هذا الوقت يترقبون توقف الدولة عن تقديم المنح وتحويلها إلى وحدات سكنية للمواطنين في ظل النقص الحاد في الوحدات السكنية, وذلك يتطلب دخول المطورين العقاريين وشركات المقاولات لبناء وتنفيذ الوحدات والمجمعات السكنية. وأفادت ان سوق الإسكان السعودية تشهد فجوة كبيرة في قطاع الشقق الصغيرة والتي تتكون من غرفتين أو ثلاث غرف
وفي السياق ذاته دعت إلى إعطاء الفرصة لصغار المقاولين للمشاركة في مشاريع الإسكان من خلال تخصيص الأعداد المناسبة من الوحدات السكنية للإمكانات المتوافرة لديهم وكذلك دعم الشباب وصغار المقاولين بقروض ميسرة للمشاركة في البناء مع ضرورة تقييدهم بضوابط وشروط البناء.