أبو رياش: مثمن عقاري قدّر أرضًا قيمتها 3 ملايين بسعر 145 مليون ريال

كشف عضو لجنة التثمين العقاري في نزع ملكية عقارات المشروعات التنموية ورئيس اللجنة العقارية بغرفة مكة المكرمة الشريف منصور أبو رياش عن مبالغات لبعض المثمنين العقاريين، مشيرًا إلى أن أحدهم ثمن عقارًا قيمته ثلاثة ملايين ومئتي ألف ريال بأكثر من 145 مليون ريال. وأشار في حوار ل “المدينة” إلى أن البعض يطالب بتقديرات خيالية لسعر المتر لاراضيهم الواقعة ضمن العقارات المنزوعة لصالح المشروعات التنموية، معتقدين ان اعضاء اللجنة قائمون على خزانة الدولة. ودعا المثمنين الى مراعاة ضمائرهم حتى لا يظلم احد، وإن كان ارضاء الناس غاية لا تدرك واصفا مقولة “الفقير لا يستطيع ان يسكن او يستاجر او يتملك أرضا داخل مكة” بأنها حقيقة. ودعا الى اعادة النظر في تشكيل لجنة التثمين العقاري حتى لا يطغى عليها الفكر البيروقراطي الادارى، وبحيث تكون بنسبة 50% مستثمرين ومثلها للإداريين الذين يمثلون قطاعات حكومية مختلفة. فإلى نص الحوار..
* ثمة أقاويل تتردد بعد الارتفاع الكبير في أسعار العقارات بأن الفقير حاليا لا يستطيع أن يشتري أو يتملك أرضا في مكة المكرمة ما مدى صحة هذه المقولة؟
** هذه المقولة حقيقية، ومن المفترض أن تسعى وزارتا التخطيط والشؤون الاجتماعية لمكافحة الفقر والبطالة وتقديم حوافر تخفف الكاهل عن الفقراء خاصة في مسألة السكن خاصة أن سياسة الدولة تصب في مجابهة الفقر. ولهذا اطالب الوزارتين بشكل مباشر بان تكون خططهما في الشق العملي وليس التنظير.
* تطالبون منذ سنوات بأن يتوجه محدودو الدخل من سكان مكة المكرمة صوب الضواحي لأنها أقل كلفة فهل هذا الحل قائم الآن؟
** منذ عشر سنوات تحديدا وأنا أطالب بإيجاد توجه نحو الضواحي المكية لانخفاض سعر الارض مع ضرورة ايجاد مساكن شعبية واقتصادية تغطي النمو المتزايد وذلك باشتراطات مقننة مع متانة الإنشاءات والتشطيب. ولا بد للدولة ان تدعم هذه الضواحي في الجموم ووادي بني عمير وعين شمس وخليص لكسر حاجز السعر.
* اذا ما الحلول الجذرية لتخفيض اسعار الاراضي والعقارات؟
** إضافة الى ما سبق من التوجه نحو الضواحي نتطلع الى اقامة مبانٍ سكنية متعددة الطوابق وهو خيار متاح على ان تكون العمارة في حدود 20 شقة ومن الحلول ايضا إنشاء وحدات سكنية تراعى الخصوصية بان يكون لكل اسرة دور سكنى منفصل، لكن الانتظار طويلا سيفاقم مشكلة الاسكان في ظل تقلص النطاق العمراني الذي اعيد النظر فيه منذ عام 1420 وتم دمج مراحل واستبعاد اخرى، وهو الامر الذي يؤدي الى الضغط على الاسعار.
تفاوت التقدير
* البعض ينتقد تفاوت التثمين للعقارات المنزوعة لصالح المشروعات التنموية لتطوير مكة المكرمة ويؤكدون انه يفتقر الى المعايير الموضوعية؟
** بداية أقول إنني طلبت إعفائي من لجنة التثمين، ولكن طلبوا عودتي مرة اخرى للمصلحة العامة وأنا الان بصدد الاعتذار النهائي من لجان التثمين لكثرة الاعمال في تقدير نحو 20 الفًا او 30 ألف عقار منزوعة على مر سنتين وهذا معناه أن رجال الاعمال في اللجنة سيعطلون أعمالهم الخاصة، واذا كان يشرفنا العمل في خدمة الوطن باى موقع بالمجان الا انك تفاجأ في أحيان كثيرة أنك تسمع ما لا تتحمله من البعض. فالمواطن مثلا قد يبعد سكنه وعقاره عن الحرم بعشرة كيلو مترات ويطالب بمساواته بالاسعار قرب الحرم وكأن خزينة الدولة معنا نعطيه منها ما يشاء ونبيع ضميرنا وذمتنا، بل ان آخرين اراضيهم بعيدة عن مكة ب 150 كم وزراعية سعر المتر فيها ب 3ريال مثلا يطلب مئتي ريال للمتر وهي مفارقات عجيبة.
* اذا كيف تقيم عمل اللجنة المكلفة بالتثمين؟ وما هي معوقات سير العمل فيها وتأخرها في انجاز عدد من المهام؟
** مشكلة اللجنة انها مكونة من اثنين من رجال الأعمال الممارسين للعمل العقاري بحرفية منذ عقود ويتفهمون تموجات السوق جيدا، ولكنهم يصطدمون بزملاء من وزارات حكومية هم في الأصل اداريين وليسوا حرفيين ومهنيين وأثناء التصويت تترجح فكرة الاداري لأنهم أربعة او خمسة افراد يمثلون وزارات مختلفة. وأنت كمستثمر تفكر في اقتصاديات العقار التطبيقي وتفسرها بمناطق الجذب لاستثماري لتفاجأ بتفسير إداري، لهذا فاقترح ان تضم اللجنة 50% مستمثرين و50% اداريين ويعطى صوت ترجيحي لتكملة التصويت.
* ولكن مبالغ التثمين تتأخر في الصرف من الجهات المعنية، مما يؤدى الى انخفاض قيمتها الشرائية.. هل بحثتم هذا الامر؟
** بالتاكيد هذه المشكلة راعتها اللجنة ووضعتها في التقدير والحسبان، حيث نقوم بعمل تقدير قبل النزع وبعده لتتم تغطية هذه الفجوة لأن المالك يريد ان يشتري العقار مباشرة ويتزايد العقار في المنطقة المحيطة او القريبة من العقار لهذا يتم العمل على حساب تقلص المساحة السكانية ويحسب فارق سعري لصالح المالك.
* تعاني مكة المكرمة خاصة المنطقة المركزية من الازدحام فما هي الحلول التي تراها مناسبة للحد من هذه الظاهرة السنوية؟
** مشكلة مكة المكرمة ان 75% منها مناطق جبلية ويتبقى 25% أراضٍ مسطحة والاختناقات مشهد سنوي مزعج. والحل يكمن في تدشين قطارات معلقة وباصات مجوفة وهي تجربة نفذت في الصين عرضها عشرة أمتار وطولها عشرين مترا وتمشي على قضبان حديدية والسيارات من تحتها ولها محطات اركاب علوية دون تعطيل الحركة المرورية. كما أن العربات المعلقة على قضبان واعمدة فولاذية تجنب نزع الملكيات ولا يمكن ان تقام هذه المشروعات بين يوم وليلة.
* كيف ترى قطاع العقار في المجمل حاليا؟
** اقولها بصراحة ان صناعة العقار في مكة لم تبدأ حتى الان انما لا زالت نمطية تقليدية، خاصة حينما تباطأت البنوك في التمويل العقاري لكن في الاعوام القادمة ستشهد مكة نموا مضطردا في صناعة حقيقية للعقار، فهي تستقطب اكثر من 40% من اقتصاديات العقار على مستوى المملكة، ولهذا أعتقد بحدوث زيادة في سعر الأراضي تصل 50% لأن المساحة المكانية تتقلص بالمشروعات.