شراء ديون المواطنين من البنوك هل ينهي أزمة الإسكان..؟

يعتبر القطاع العقاري من أكبر القطاعات الاقتصادية بعد القطاع النفطي، ويقدر البعض حجم هذا القطاع أكثر من تريليون ريال ويساهم في الناتج المحلي غير النفطي بنحو 9.5 في المائة. وبعد تأخر وتردد صدرت أنظمة التمويل والرهن العقاري من مجلس الوزراء في 12-8-1433 ومع صدور اللوائح التنفيذية 1434 التي لا تزال غير مفعلة حتى الآن لكن هناك توجهاً من الدولة لتأسيس شركة لشراء ديون المواطنين من البنوك التجارية المترتبة على تمويل مشروعات الإسكان وبيع تلك الديون في هيئة صكوك لمستثمري الأمد الطويل كصندوق معاشات التقاعد والتأمينات الاجتماعية وصناديق أخرى من أجل دفع البنوك للاستمرار في تمويل مشروعات الإسكان وضمان تدفق السيولة بسبب سقف محدد في حجم تمويلها. أي أن الدولة تتجه نحو تنويع بدائل التمويل الإسكاني إلى جانب صندوق التنمية العقاري الذي قدم قروضا إسكانية منذ نشأته قبل 41 عاماً نحو 750 ألف قرض إسكاني زادت تلك القروض في الأربع سنوات الأخيرة بنحو 195 ألف قرض سكني تمثل 25 في المائة من إنشائه. بجانب برامج وزارة الإسكان سيتم تسليم 100 ألف منتج سكني خلال عام 2015 من أصل 750 ألف مستحق من أصل مليون متقدم لطلب منتجات وزارة الإسكان، بينما تنشط وزارة الإسكان في تسلم 261 موقعاً بمساحة إجمالية 345 مليون متر مربع و820 مخطط منح سكنية وجارٍ استلام بقية المخططات 608 مخططات. يجب عدم التخوف من حدوث أزمة على غرار أزمة الرهن العقاري الأمريكي التي حدثت عام 2008، لأن الرهن العقاري كان يمارس الاستثمار عبر الرهن العقاري، والاعتماد على التمويلات من أسواق المال لسد الثغرة، وكانت بحاجة إلى ضمان بدورها، لأن أغلب هذه السيولة ليست متاحة للولايات المتحدة كضمانات بسبب أنها كانت احتياطيات دول أجنبية حتى أصبح أصحاب المنازل في وضع سيئ لأن قيمة حجم قروض منازلهم فاقت قيمة منازلهم تصل النسبة إلى 63 في المائة في بعض الولايات خصوصاً من أصحاب المنازل الذين يمتلكون منزلاً ثانياً من أجل الاستثمار في المنزل الثاني إذا ما ارتفعت أسعاره، بينما نحن في السعودية الهدف الأساسي من الرهن العقاري حل أزمة الإسكان وفق ضوابط لكافة الأطراف. ركزت اللوائح على تجنب الإفراط في استخدام البنوك التسهيلات بما قد يؤثر على أسعار الأصول العقارية، الأسعار الحالية للعقار تمثل نحو 60 في المائة أو أكثر من تكلفة المنزل ما يدعو إلى البحث عن أدوات ووسائل من أجخفض تكلفة العقار خصوصا إذا ما أوجدنا مدنا سكنية في أطراف المدن ترتبط بسكك حديدية مع قلب المدن وارتفاع الأراضي كانت السبب الرئيسي في امتناع 115 ألف قرض سكني من استلام قروضهم. من الأشياء الجيدة في اللوائح الجديدة هي إعادة هيكلة السوق العقاري وستخرج 99 في المائة من شركات التقسيط من السوق نتيجة مطالبة الشركات بأن تقدم ضمان بنكي وهو ما لم تمتلكه مثل تلك الشركات إلا من خلال الاندماج كما أن اللوائح تفرض أن تجنب شركات التمويل العقاري 30 في المائة من أرباحها السنوية إلى احتياطي رأس المال فضلاً عن الاحتياطي النظامي الإلزامي من نظام الشركات إلى أن يبلغ إجمالي الاحتياطي 100 في المائة من رأس مال الشركة تعزيزاً للوضع الائتماني للشركات تماشياً مع الضمانات المطلوبة عالمياً. إذ يقدر صندوق النقد الدولي احتمالية وجود ما يساوي 75 تريليون دولار من الأصول الآمنة القابلة للتسويق بما في ذلك السندات الحكومية عالية الجودة وسندات الشركات وهي تطالب بضمانات تصل إلى 2 تريليون دولار ضمن الخطوات التنظيمية الجديدة التي تركز على مقايضة سعر الفائدة على وجه الخصوص المتحوط ضد التغيرات في معدل الفائدة وكذلك ضد المشتقات الائتمانية التي تحمي نفسها ضد مخاطر التخلف عن السداد. تهدف مؤسسة النقد إلى هيكلة القطاع العقاري وأن يصبح تحت إشراف ومظلة مؤسسة النقد، وتفرض اللوائح بأن تتحول الشركات إلى شركات مساهمة ودخول الدولة كشريك مؤسس من خلال الصناديق الحكومية، وتحاول اللوائح معالجة جوانب الضعف القائمة في هذا النشاط التمويلي ولا سيما منع حظر السداد المبكر ووضع القواعد لما يستحقه كل طرف عند فسخ عقد الإيجار التمويلي أو فسخه أثناء مدة العقد، وكذلك يجب حماية المقترض من الفوائد المتراكمة التي تفرضها البنوك المقرضة في الوقت الحاضر بل يجب أن تكون تناقصية مع السداد بدلاً من أن تبقى ثابتة طيلة فترة العقد من أجل أن تتحوط جهات التمويل ولكن فيه ظلم على المقترض. يمكن أن تعيد الدولة دراسة قروض صندوق التنمية العقاري وإمكانية استبداله بدفع الفوائد على المقترض لنفس قيمة قرض البنك العقاري ما يسمى بالقرض العاجل لتمكنت الدولة من إقراض شرائح واسعة من المجتمع أكبر من الشرائح التي تستفيد من الصندوق العقاري. مثل هذه اللوائح التشريعية الجديدة ستنقل سوق القطاع العقاري من المضاربة مثله مثل سوق الأسهم إلى سوق مؤسسي يعالج الخلل والتشوه فيااقتصاد الكلي ويميل نحو تعزيز قوة القطاع الخاص من خلال إنجاح الشراكة بينه وبين القطاع العام الذي يتمكن من قيادة الاقتصاد مستقبلاً ويتمكن من توليد وظائف جديدة يساهم في خلق سوق عمالة تنافسية بعدما كان السوق العقاري يعتمد على الأيدي العاملة الوافدة.. بل يمكن أن يتولد من سوق العقار الجديد أسواق ثانوية أكثر تنظيماً ويمكن أن تفرض الدولة على أن تكون مكونات السوق العقاري على الأقل 50 في المائة من مكوناته صناعة محلية مما ينشط قطاعات اقتصادية أخرى مرتبطة بالسوق العقاري تنشط من الاقتصاد المحلي.