لدعم أنظمة التمويل العقاري

اقتصادي يدعو لاستخدام آلية الفائدة المتناقصة على القروض

أكّد الاقتصادي فضل البوعينين أن أنظمة الرهن العقاري في حاجة إلى أنظمة مساندة يمكن أن تساعد المقترض في تخفيض كلفة الاقتراض من البنوك، الجميع تناول دور الأنظمة الجديدة في تخفيض المخاطر وبالتالي انعكاس ذلك على سعر الفائدة الذي ينتظر أن يكون أقل مما هو عليه الآن وهذا أمر منطقي ولا شك إلا أن هناك تكلفة إضافية يتحمّلها المقترض دون وجه حق وهي مرتبطة بآلية احتساب الفوائد على القروض في القطاع المصرفي. فالبنوك تعتمد احتساب الفوائد المركبة وهذا فيه ظلم كبير للمقترض، حيث يدفع تكلفة المبلغ الإجمالي لسنوات استغلال القرض بدلاً من دفع تكلفة الدين المتبقي بذمته. فالمعروف أن الأقساط الشهرية تخفض من قيمة القرض الإجمالي حتى السداد الكلي، ومن هنا يفترض أن تكون فائدة القرض المحتسبة مبنية على الرصيد المتبقي من القرض وليس على كامل المبلغ.
وأضاف أن الفائدة المتناقصة تعني احتساب الفائدة على الرصيد المدين بنهاية كل شهر ومن هنا تنخفض الكلفة مع مرور الأشهر والسنوات، وفي هذه الآلية عدالة تامة للمقترضين والمقرضين. حجم الأرباح في الفوائد التراكمية أعلى بكثير من الأرباح في الفوائد التناقصية، وبذلك يكون احتساب الفائدة التراكمية خسارة إضافية على العميل، والسبب في ذلك يعود إلى أن البنوك تحتسب الفائدة على مجمل القروض، وليس على الأجزاء المتبقية، وما يستدعي ضرورة إعادة النظر في احتساب الفوائد التراكمية في البنوك السعودية والاعتماد على الفوائد التناقصية.
وحول حاجة أنظمة الرهن العقاري إلى دعم مؤسسة النقد العربي السعودي من خلال إلزام البنوك باتباع آلية الفوائد المتناقصة في السوق السعودية قال البوعينين: هذا ليس بدعاً، ففي الإمارات العربية المتحدة أصدر البنك المركزي هناك قراراً نافذاً يلزم البنوك العاملة في السوق الإماراتية باعتماد احتساب الفائدة المتناقصة بدلاً من التراكمية، وهذا ما نرجو إصداره محلياً.
واختتم البوعينين تصريحه ل(الجزيرة) بمناشدة محافظ مؤسسة النقد العربي السعودي الحريص على مصلحة الجميع النظر في إمكانية إصدار مثل هذا القرار حماية لمصالح المقترضين، دون الإضرار بمصالح البنوك، حيث إن الفوائد المتناقصة تحقق العدالة التامة لطرفي العلاقة الائتمانية، فهل يسعد الجميع بصدور هذا القرار المهم؟
من جانبه قال الدكتور عبد الرحمن السلطان لا شك أن البنوك تمارس تدليساً متعمداً وغير مقبول في عمليات الإقراض الشخصي يؤمل أن لا تمارسها أيضاً في عمليات الإقراض المترتبة على إقرار منظومة الرهن العقاري.
فمعدلات الفائدة الفعلية المحتسبة على القروض الشخصية تبلغ في الواقع ضعف معدلات الفائدة التي تدعي البنوك أنها تفرضها عليها. فعندما يدّعي بنك ما، على سبيل المثال، بأنه يتقاضى فائدة قدرها 3 في المائة على القروض الشخصية، فإن الفائدة الفعلية هي في الواقع 6 في المائة وليست 3 في المائة، ويعود ذلك إلى تحايل البنوك على المقترضين باحتساب فائدة على كامل القرض ولكامل مدته دون اعتبار لما يتم تسديده من أقساط خلال مدة القرض، أي أن البنك يحسب الفائدة على القرض كما لو أن المقترض سيسدد كامل القرض دفعة واحدة عند انتهاء مدة القرض وليس وفق أقساط شهرية. بينما الواقع أن القسط الأول من قرض مدته 5 سنوات على سبيل المثال سيدفع بعد شهر واحد فقط من استلام مبلغ القرض ومع ذلك سيقوم البنك وفق هذا التنظيم الجائر التحايلي بتحميل المقترض فائدة عليه لمدة 5 سنوات مثله مثل القسط الأخير من القرض تماماً، ما يعني أن مدة القرض الفعلية هي في الواقع سنتان ونصف، أو نصف المدة التي يحتسب عليها فائدة. بالتالي فإن الفائدة الفعلية التي تتقاضاها البنوك على القروض الشخصية هي ضعف معدلات الفائدة المعلنة، وفي هذا احتيال وخداع للمقترضين الأفراد يجب على مؤسسة النقد القيام بواجبها وذلك بمنع البنوك من هذه الممارسات أو على أقل تقدير إجبارها على وضع معدلات الفائدة الحقيقية في إعلاناتها للجمهور وبالتالي عدم خداعهم والاحتيال عليهم، فمؤسسة النقد ليست مهمتها فقط حماية النظام البنكي، بل أيضاً حماية المتعاملين مع هذا النظام وحفظ مصالحهم ومنع الاحتيال عليهم وهناك تقصير واضح من قِبل المؤسسة في هذا الشأن.
وإن استمرت البنوك في احتساب الفائدة بهذه الطريقة على قروض الرهن العقاري فإن ذلك سيرفع من تكلفة التمويل على المقترضين بشكل هائل يزيد من معاناتهم المالية ويحد من جدوى وجود نظام الرهن العقاري في حل مشكلة عدم قدرة معظم أفراد المجتمع على امتلاك منزل.