ضعف الأطر القانونية يتسبب بأخطار في الاستثمار العقاري الخليجي الخارجي

أثّر اتساع الفرص الاستثمارية بأنواعها كافة والتي أفرزها النشاط المالي والاقتصادي في العالم، في زيادة حجم الاستثمارات بين الدول، فيما كان للتعديلات القانونية تأثير مباشر في تشجيع الاستثمار بأحجامه واستهدافاته القطاعية كافة، كما كان لعمق الأزمة المالية العالمية دور في التعديلات القانونية الاستثمارية.
وأشار التقرير الأسبوعي لشركة «المزايا القابضة» إلى أن «ذلك جاء في إطار سعي الدول إلى تعديل سياساتها الاستثمارية لجذب الاستثمارات الخارجية والمساعدة في تجاوز تداعيات الأزمة المالية، وكان واضحاً نجاح تلك السياسات في العديد من الدول، خصوصاً الأوروبية». ولفت إلى أن «الاستثمارات العقارية تشكل النسبة الأكبر من الاستثمارات الخارجية، سواء على مستوى الأفراد أو المؤسسات، وبات مؤكداً أن تحمل هذه الاستثمارات أخطاراً كثيرة على مستوى القوانين المنظمة لدى الدول المضيفة، إضافة إلى أخطار التقلبات المالية والاقتصادية في الاقتصاد العالمي التي لم تحدد مساراً واضحاً لها بعد، في حين لعبت نسب العائد وقيم الأصول دوراً مباشراً في قرارات الاستثمار لدى المؤسسات الاستثمارية».
فوائض متاحة
وأضاف التقرير أن «قطر تتصدر قائمة الدول لجهة حجم الاستثمارات الخارجية في مختلف قطاعات الاستثمار المتاح في العالم، في ظل ارتفاع حجم الوفور المتاحة للاستثمار، إضافة إلى متطلبات تنويع الاستثمارات وخفض أخطارها وتحقيق أعلى معدل ممكن من العوائد لتصب في المحصلة في خدمة تنويع مصادر الدخل». وأظهرت البيانات المتداولة تنفيذ قطر استثمارات نوعية في العالم تصل قيمتها إلى 131 بليون دولار خلال السنوات الخمس الماضية. يُذكر أن الاستثمارات القطرية تتوزع في معظم الدول وتتركز في لندن وباريس، وتساهم بحصص إستراتيجية ببلايين الدولارات في مشاريع حيوية في الصين واندونيسيا وهونغ كونغ وسويسرا، ليحل «جهاز قطر للاستثمار» في المرتبة الأولى عالمياً نهاية عام 2014 على مستوى حجم النمو على الأصول، ولكن هذه الاستثمارات تواجه أخطار التقلبات السوقية وقوانين الاستثمار وتعديلاتها، إضافة إلى المتطلبات الفنية الواجب توفرها لإدارتها في مختلف الظروف.
وأكد التقرير أن «الاستثمار العقاري الخارجي ينقسم إلى قسمين، الأول تنفذه الأجهزة والصناديق المتخصصة والشركات الاستثمارية متوسطة وكبيرة الحجم، والثاني يتعلق بالاستثمارات التي ينفذها الأفراد مباشرة أو عبر شركات أجنبية ومكاتب متخصصة في الترويج». ويصنف النوع الأول بالضخامة كشراء الفنادق والمجمعات التجارية والأراضي، تنفذه شركات عقارية تتمتع برؤوس أموال كبيرة وخبرات متخصصة في مجال الاستثمار ولديها خطط واستراتيجيات استثمارية متوسطة وطويلة الأجل تستهدف توزيع وتنويع الاستثمارات وتنويع مصادر الدخل، في حين يصنف النوع الثاني من الاستثمارات بعدم التنظيم والعشوائية وسيطرة قرارات وخيارات الأفراد علية، وبالتالي ارتفاع احتمالات التعرض للأخطار. يذكر أن الاستثمارات الخارجية، سواء كانت مملوكة لأفراد أم شركات، تتعرض لأخطار الأسواق وتغير القوانين وتعجز عن التحكم بمستوى الأخطار وحدود الخسائر التي يمكن أن تتعرض لها.
ولفت التقرير إلى أن «الاستثمارات العقارية الخاصة بالأفراد تسير من دون ضوابط ومعايير قانونية وجهات اختصاص تعمل على حماية المستثمرين الخليجيين الذين يشترون العقارات في الخارج سواء بهدف قضاء الإجازات الصيفية أم بهدف الاستثمار متوسط الأجل». يشار إلى أن قوانين تشجيع الاستثمار العقاري في الدول السياحية خصوصاً تعتبر المحفز الرئيس للاتجاه نحو شراء العقارات من قبل المواطنين الخليجيين، إذ تشكل خياراً استثمارياً لتنويع محافظ صغار المستثمرين وتنمية مدخراتهم، في حين ساهم الارتفاع المتواصل على أسعار العقارات في أسواق المنطقة في رفع قيم الاستثمارات العقارية الخارجية وعددها. وتتطلب المرحلة الحالية من الاستثمار وجود إطار تنظيمي على درجة عالية من الكفاءة والخبرة في الاستثمارات الخارجية ويحظى بدعم ومتابعة حكومية، إذ إن الشركات والجهات التي تروّج للعقارات الخارجية ما زالت تعمل من دون ضوابط واضحة وفي ظل غياب مظلة حكومية يمكن الرجوع إليها عند الحاجة.
وأشار تقرير «المزايا» إلى أن «أخطار الاستثمار كثيرة نتيجة التسارع الذي تسجله أسواق الاستثمار والضغوط السوقية التي تواجه الدول التي تستقبل الاستثمارات، ناهيك عن التعارض الذي يمكن أن تفرضه تلك الاستثمارات على خطط وأهداف الدول المضيفة حيث يؤدي تعارض المصالح إلى فرض قوانين وتشريعات من شأنها الإضرار بالمستثمرين الأجانب كونها تتعارض والأهداف التنموية التي تطبقها تلك الدول». وأكد أن «مواطني الكويت يتصدرون قائمة الاستثمارات الخارجية من بين مواطني دول الخليج منذ فترة طويلة، ويبدو أن استثمارات الكويتيين والخليجيين مثلاً في سلطنة عُمان ستتأثر بمضمون التعميم الذي أصدرته السلطنة والقاضي بسحب الأراضي الفضاء من الخليجيين لعدم تطوريها خلال أربع سنوات من تاريخ تسجيلها». ويُتوقع أن يحدث القرار تغييرات جوهرية على قوى العرض والطلب لدى السوق العقارية العمانية، إضافة إلى تراجع أسعار الاستثمارات على الأراضي في السلطنة، فيما يتوقع أن يكون لهذا القرار تأثيرات كبيرة على ثقة المستثمرين الخليجيين بالاقتصاد العماني.
أخطار الاستثمار
واعتبر أن «أخطار الاستثمار الخارجي تتخذ من الاستمرارية والعجز عن توقعها أساساً لها، وبالتالي يجب أن يأخذ المستثمرون هامشاً للأخطار والاستعداد المسبق لكل الاحتمالات عند اتخاذ قرار الاستثمار في السوق العقارية وغير العقارية في الخارج».
يذكر أن المملكة المتحدة ستفرض رسوماً إضافية تستهدف ملاك العقارات الأجانب، من ضمنهم ملاك العقارات الخليجيين والعرب، ما سيُحمّلهم مزيداً من الضرائب على مكتسبات رأس المال اعتباراً من نيسان (أبريل) تصل إلى 18 في المئة أو رسوم تراكمية أعلى تصل إلى 28 في المئة، بحسب مستوى الدخل والمكتسبات.
وأضاف أن «دول المنطقة نجحت في جذب الاستثمارات الخارجية خلال السنين ال10 الماضية، من خلال التشريعات والقوانين المرنة والمتطورة والمشاريع والخطط الاستثمارية الطموحة التي تستهدف رفع وتيرة النشاط المالي والاقتصادي». وشدد على أن «الاستثمارات الأجنبية لدى دول المنطقة تتسم بالاستقرار والأمان والنمو، ولكن بات لزاماً البحث في الوسائل المتاحة لحماية الاستثمارات الخارجية للأفراد والشركات، إضافة إلى إيجاد مرجعيات قانونية تعمل على دراسة أوجه الاستثمار وتقديم المشورة للمستثمرين المحليين لدى الدول الأجنبية.