الإمارات تستعد لتفادي فقاعة عقارية جديدة

تتأهب دولة الإمارات العربية المتحدة، وعلى رأسها إمارتا دبي وأبو ظبي، لاستقبال طفرة جديدة ستجتاح القطاع العقاري المتنامي. فالمشاريع الجديدة التي أُعلن عنها أخيراً تهدف إلى استثمار عائدات النفط الكبيرة، وتوظيف تدفق الأعداد الكبيرة من السكان ورؤوس الأموال الذين تستقطبهم حال الاستقرار في دولة الإمارات، والتي بات يُنظر إليها على أنها «الملاذ الآمن» في وسط منطقة تواجه مجموعة من الاضطرابات الإقليمية المستمرة، والناجمة عن مدّ ثورات الربيع العربي التي اجتاحت الكثير من الدول العربية في الفترة الماضية.
وفي ظل هذه الطفرة المتنامية يسعى مصرف الإمارات المركزي إلى فرض قيود جديدة على سياسة قروض الرهن العقاري، في إشارة إلى مدى اهتمام الجهات التنظيمية والتشريعية في الدولة بهذه الطفرة العقارية الجديدة. ومع ذلك، لا تزال المصارف الدولية والمحلية تشعر بالقلق إزاء سياسة القروض الخاصة بمشاريع التطوير العقاري في البلد، في وقت ما زال الكثير من هذه المصارف متخوفاً من الإقراض للمشاريع العقارية.
وأفاد تقرير عن القطاع المصرفي الخليجي صدر أخيراً من «أليكس بارتنرز»، والمنشور الشهر الماضي، بأن هناك الكثير من المصارف الإقليمية الذي أصبح مُقيّداً نتيجة تراكم عمليات تمويل لمشاريع عقارية متعثرة سابقة، ووجود مخاوف إزاء جودة الأصول المطروحة، والمديونية المترتبة نتيجة طفرة الأسواق العقارية الأخيرة.
إننا نعتقد، وعلى رغم السلبيات والأخطار المحتملة، أن استثمار موجة التطوير العقاري الجديدة ما زال ممكناً، لتعزيز مستوى التنافسية العالي الذي حققته دولة الإمارات في قطاع التمويل العالمي، وقطاع السياحة والضيافة. ولكن، ومن ناحية أخرى، وعلى النقيض من سيناريو الازدهار والكساد الذي ساد بين عامي 2005 و2009، يجب على المصارف اعتماد نهج أكثر إقداماً وانفتاحاً تجاه سياسة الإقراض العقارية، يدفعها نحو ذلك الاهتمام المستمر برفع قيمة الأصول التي لا تزال قيد البناء، لأنها مستمدة من قيمة رأس المال الأساس ومزايا توليد الدخل.
من وجهة نظرنا، يستلزم اتباع نهج فعّال في إدارة المديونية العقارية تحقيق خطوات منها:
- تطوير قاعدة شاملة لبيانات العقارات، بحيث تتضمن المعلومات الرئيسة المتعلقة بنوع الاستثمار والتوظيف التجاري وغيرها من المعلومات المتعلقة بالمباني المُموّلة، وحالتها وموقعها وماهيتها، ما يوفر قاعدة شاملة وفعالة تسهل إجراء عمليات التقويم المالي الخاصة بها.
- تطوير مؤشرات الأداء الرئيسة «الصناعية» بفعالية، مثل منظومة «إشارات الإنذار المبكر» التي يمكن أن تتيح لمديري القروض في المصارف، إمكان التنبؤ بالمشاكل المحتملة قبل حدوثها، كالمشكلات التجارية ليتم التعامل الفعّال معها وترجمتها إلى واقع مالي.
- وضع لوحة مراقبة شاملة تساعد المصارف على بناء محفظة ائتمانية أكثر تنوعاً وتوازناً حول المبادرات العقارية المطروحة، وتسعيرها وفق نهج أكثر فاعلية مبني على أخذ الأخطار في الاعتبار.
- تحديد مجموعة من الحلول الشاملة والمتكاملة والدورية، سواء المالية منها أو الصناعية، والتي تساعد في علاج مختلف القضايا التي تواجهها المصارف في الوقت المناسب قبل أن تتفاقم لتتحول لمشاكل أكثر تعقيداً.
ونحن كمراقبين ومتابعين للوضع العقاري في السوق الإماراتية والمنطقة، وبصرف النظر عن المبادرات المطروحة حول «إدارة فعالة للقروض العقارية» التي يمكن اتخاذها من قبل المصارف في شكل مستقل، فإننا ندعو إلى بناء نظام مصرفي يحتوي على مجموعة من البيانات العقارية الواسعة والمشتركة، إضافة إلى وضع لوحة مراقبة لإدارة الأخطار.
ونعتقد أن من شأن مثل هذا النظام أن يعمل كموازن عام لإدارة أخطار العقاراتً. كما سيساهم مقترحنا في الحفاظ على استقرار القطاع العقاري، ويكشف عن طبيعة طفرات الأصول المستقبلية، وبالتالي يخفض تكاليف القروض على المصارف وتمويل تكاليف مشاريع التطوير العقاري. ولا شك في أن إيجابيات تأسيس نظام قاعدة البيانات العقارية الشامل ومؤشر الأداء والأخطار، ستنعكس على تحسين مستوى الشفافية، والمساعدة على إعادة اجتذاب بعض المقرضين ورؤوس الأموال العالمية، ومع ذلك يبقى تنفيذ هذا المقترح الفعّال رهناً بتوفير الإطار القانوني والتنظيمي لسوق الرهن العقاري الفعال في الدولة خلال الفترة المقبلة. ولا بد أن نعترف، ختاماً، بأن آفاق القطاع العقاري الإماراتي ما زالت تطرح الكثير من التحديات. وعلى رغم ذلك، لا يزال في الإمكان تحويل هذه التحديات إلى ميزة تنظيمية تحدد طبيعة الرؤية الاستراتيجية المتجددة، وتُعزز مسيرة التنمية الطويلة الأمد في المنطقة.
* رئيس الشؤون الاقتصادية (سابقًا) في سلطة «مركز دبي المالي العالمي»
* عضو منتدب من شركة «أليكس بارتنرز» الاستشارية العالمية