البطي ل«الحياة»: «إيجار» يحفظ الحقوق ويخلق التوازن والثقة بالسوق

{ استبعد المشرف العام على برنامج «إيجار» المهندس محمد البطي، الذي أطلقته وزارة الإسكان، في لقاء مع «الحياة» ترجيح كفة طرف على آخر في العملية التعاقدية في البرنامج، مؤكداً أن الهدف هو التوازن والثقة في سوق الإيجار.
وأوضح أن شرط دفع مبلغ التأمين من المستأجر للمؤجر هو شرط اختياري، كما أنه لن يزيد العبء على المستأجر، مشيراً إلى أنه سيتم تنظيم إجراءات التأمين من خلال نماذج استلام وتسلم للوحدة السكنية، لتقدير الأضرار في حال وجودها مع إعادة مبلغ التأمين في حال عدم وجودها.
وذكر البطي أن الوزارة تهتم بأن تكون أسعار الإيجار في متناول المستأجر وألا تزيد عن 30 في المئة من دخله، ملمحاً إلى أن التقديرات تشير إلى أن نسبة سوق الإيجار في المملكة ستبلغ 48 في المئة عام 2020.
كما تحدث المشرف على برنامج إيجار عن العديد من الأمور المتعلقة بالبرنامج، وآلية عمله والفئات التي يستهدفها من خلال الحوار الآتي:
ما آلية تنفيذ برنامج إيجار؟ وما أهدافه؟
- برنامج «إيجار» أحد البرامج الاستراتيجية التي تعمل عليها وزارة الإسكان حالياً ضمن رؤيتها في تطوير منظومة القطاع الإسكاني والعقاري في المملكة، بشكل متوازن يضمن إيجاد حلول مستدامة لكثير من التحديات التي تواجه القطاع والمستفيدين منه، ومنها توافر الوحدات السكنية بأسعار ملائمة وجودة عالية وبفئات مختلفة تتوافق مع تطلعات المجتمع، كما أنه يصب في الهدف الاستراتيجي للوزارة الذي يأتي تماشياً مع برنامج التحول الوطني 2020، ويتمثل في تحسين أداء القطاع العقاري ورفع مساهمته في الناتج المحلي.
ومن خلال برنامج إيجار، تسعى وزارة الإسكان إلى تنظيم وتيسير سوق الإيجار، من خلال استحداث وتطوير برامج وآليات عمل لتحفيز القطاعين الخاص والعام، والعمل على حفظ حقوق أطراف العملية الإيجارية وهم المستأجر والمؤجر والوسيط العقاري، عبر منصة إلكترونية متطورة، ومن أهم تلك الآليات:
- العمل على تطوير نظام العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
- تأهيل وترخيص الوسطاء العقاريين.
- تفعيل استخدام العقد الموحد، الذي طلبت أخيراً وزارتا الإسكان والعدل مرئيات العموم حوله، ودعت المتخصصين وذوي العلاقة بالقطاع لإبداء ملاحظاتهم ومرئياتهم.
- استحداث حلول ملائمة وإنسانية لحالات عدم القدرة على السداد وإخلاء العين المؤجرة بسبب السجن أو المرض أو الوفاة تنفيذاً لقرار مجلس الوزراء.
وتم تطوير جميع تلك الآليات بهدف توفير الوحدات السكنية بأسعار ملائمة وجودة عالية، وبفئات مختلفة تتوافق مع تطلعات المجتمع.
كم عدد المستهدفين المتوقع استفادتهم من هذا البرنامج؟
- جميع سكان المملكة الذين يسكنون في قطاع الإيجار سواءً كانوا سعوديين أم مقيمين، يضاف إلى ذلك كل من يعمل في الوساطة العقارية وملاك تلك الوحدات أو وكلائهم.
«إيجار» ينهي الشكاوى
ما تأثير هذا البرنامج في الشكاوى الموجودة لدى مراكز الشرطة والمحاكم؟ وخصوصاً من ملاك العقار ضد المستأجرين المماطلين؟ وهل سيسهم في إيقاف تلك الشكاوى؟
- أحد الركائز الأساسية لبرنامج إيجار هو اعتماد العقد الموحد كسند تنفيذي، الأمر الذي سيسهم بشكل مباشر في تقليل تلك الشكاوى، إذ يُفَصّل العقد الموحد حقوق أطراف العملية الإيجارية وهم المؤجر والمستأجر والوسيط العقاري بشكل واضح وعادل، إضافة إلى سهولة وسرعة حل النزاعات المحتملة بشكل أكثر مرونة وفعالية.
قيمة الإيجار 30 في المئة من الراتب
ارتفعت قيمة الإيجار الى أكثر من 50 في المئة عن القيمة السابقة قبل عامين، أين الخلل وكيف تتم مواجهة هذا الأمر؟
- ارتفاع سعر أي منتج بشكل كبير هو نتيجة عدم التوازن بين العرض والطلب، والأمر ذاته في المنتجات التأجيرية، فالخلل هنا يكمن في عدم توازن أعداد ونوعيات العقارات المعروضة للإيجار، مع تلك التي يطلبها المستأجرين، ما أدى إلى زيادة أسعار الوحدات المتاحة للتأجير، وبناءً على ذلك تعمل وزارة الإسكان على تحقيق التوازن اللازم بين العرض والطلب، كما أنه من المتوقع أن تبلغ نسبة سوق الإيجار في المملكة 48 في المئة عام 2020، الأمر الذي يدفع الوزارة إلى الاهتمام بأن تكون أسعار الإيجار في متناول المستأجر بأن لا تزيد على 30 في المئة من دخله.
ومن هذا المنطلق، فإن إعادة التوازن يتطلب استحداث وتطوير برامج وآليات عمل تركز على تحفيز القطاعين الخاص والعام، والعمل على حفظ حقوق أطراف العملية الإيجارية وهم المستأجر والمؤجر والوسيط العقاري من خلال تشريعات عادلة ومتوازنة، تقلل من مخاطر تعثر سداد الإيجار، الأمر الذي سيسهم في إعادة ضخ الاستثمارات المطلوبة لرفع المعروض من الوحدات السكنية التأجيرية، ومن ثم إعادة التوازن للأسعار بشكل مستدام.
عقود طويلة الأجل
تمنع الزيادة مستقبلاً
هل هناك ضوابط أو سقف لرفع الإيجار بنسب محددة كما هو موجود في دول مجاورة؟
- إن أنظمة برنامج إيجار تشمل تنظيمات ستسهم بشكل غير مباشر في خلق التوازن بالأسعار ومنها الشفافية في إعلان مؤشر الوحدات السكنية لجميع الأحياء، مع توضيح مواصفات تلك الوحدات، الأمر الذي سيسهم في إيجاد سوق تنافسي بين مطوري العقارات والإبقاء على تنافسية الأسعار.
إضافة إلى ذلك، فإن العقد الموحد يتيح إبرام عقود طويلة المدى، وهو ما يحفظ حق المستأجر في رفض أية زيادات خلال مدة العقد الساري.
في حال انقضاء العقد قبل المدة المحددة بسبب تعرض العقار المستأجر للسقوط أو تملكته الحكومة.. هل يتم تعويض المستأجر؟ وكيف يكون ذلك؟
- تم بيان ذلك في المادة التاسعة من العقد، الفقرة الأولى (1/2/9) والفقرة الثانية (2/2/9)، إذ نصت على أن العقد إذا تم انقضاؤه لأسباب منها ثبوت أن العقار آيل للسقوط بموجب تقرير معتمد من جهة حكومية مختصة أو قيام الدولة بتملك العقار أو جزء منه بحيث يتعذر استخدام العين المؤجرة، فإن المؤجر يلتزم بإعادة ما تبقى من قيمة الإيجار المدفوعة للمدة المتبقية عند إخلاء المستأجر للوحدة السكنية.
نراعي حقوق طرفي عقد التأجير
ذكرت الوزارة أن البرنامج يهدف إلى ضبط عملية الإيجار مع حفظ حقوق المؤجر والمستأجر، ولكن الواقع يكشف أن المستفيد من اللائحة هو المؤجر فقط، ليس ذلك فقط بل إنها تزيد الأعباء على المستأجر من خلال الإلزام بدفع مبلغ تأمين يسلم للمؤجر ويعاد له في حال أخلى المستأجر العقار بشكل سليم.. أولاً، كم مبلغ التأمين وكيف يتم احتسابه؟ وثانياً، لماذا هذا الشرط الذي لا يحمي المستأجر بل يزيد الأعباء عليه؟
- لن يقدم العقد الموحد حقوق ومصالح طرف على حساب طرف آخر في العملية التعاقدية، فإيجاد التوازن والثقة المطلوبة في سوق الإيجار السكني يتطلب مراعات حقوق جميع الأطراف وأولهم المستأجر. فعلى سبيل المثال، يلزم العقد الموحد المؤجر بدفع نفقات الصيانة اللازمة للحفاظ على الوحدة السكنية وسلامة المبنى، وإصلاح ما لم يكن ظاهراً للمستأجر وقت الاستئجار، وكذلك إصلاح أي عطل أو خلل يؤثر في استيفاء المستأجر للمنفعة المقصودة.
أما في ما يخص مبلغ التأمين، فهو شرط اختياري. كما سيتم تنظيم إجراءات التعامل مع بند التأمين من حيث نماذج الاستلام والتسلم للوحدة السكينة، التي تنظم عملية تقدير الأضرار إن وجدت، وإعادة مبلغ التأمين إن لم تتحقق أي أضرار.