جدل حول فعالية برامج "الصندوق العقاري" الجديدة

أكد عقاريون ومستثمرون أن السوق العقاري بحاجة إلى تغيير جذري في آليات وطرق التمويل السائدة مشددين على أن السوق لا يمكن أن يتحرك بمنتجات منافسة إلا بوجود إطار تنظيمي وخصوصاً ما يتعلق بالتمويل والرهن العقاري.
وتباينت مرئياتهم حول جدوى البرامج الجديدة التي أطلقها الصندوق العقاري “ضامن ومستعجل والتمويل الإضافي” وقال العقاري عبدالعزيز العجلان: إن حجم السوق بحاجة إلى أكثر من قرار لحل مشاكله فالثغرات التمويلية تحتاج إلى تغيير جذري في آليات وطرق التمويل الحالية ومن الضرورة أن يرتبط ذلك بإطار تنظيمي. وأضاف العجلان في تقرير رصده الزميل شالح الظفيري ونشرته الجزيرة: قرارات الصندوق العقاري وإن تعددت فإنها لن تحرك أو تغير في حل أزمة السكن إلا إذا توفر شرطان أساسيان هما التمويل والأرض. متمنيا أن تكون هناك نظرة أعمق وأوسع لحاجة المواطن للسكن ودعا العجلان الصندوق لتغيير طريقة إقراضه بشكل جذري على أساس أن يكون القرض مرتبطاً بمنحة أرض ولو تم تطبيق هذا المبدأ فإنه في ظرف عشر سنوات لن يبقى سعودي بدون أن يملك مسكناً. من جانبه اعتبر العقاري عبدالعزيز الشيباني أن برامج “ضامن” موجهة لخدمة فئة معينة وهم المواطنون القادرون على سداد القرض خلال مدة زمنية أقل من المدة التي يمنحها الصندوق للمقترض منه مباشرةً، وهو عامل مساعد لرفع القدرة الشرائية لبعض الفئات ما يدفعها لشراء ما يناسبها من المعروض في قطاع الإسكان على قلته وعدم ملاءمته لكافة متطلبات المستهلكين. مؤكداً أن الصندوق بدأ يخطو خطوات جيدة لتوسيع آفاقه من خلال قرارات ساهمت في إمكانية تملك الشقق السكنية، وتخفيف اشتراطات عمر المساكن المتوافقة مع شروط الصندوق، إضافة إلى القرض المعجل لأصحاب الملاءة المالية العالية والذي يدرسه الصندوق لتوفير قرض سريع ومستعجل لمدة عشر سنوات، إلى جانب برنامج “ضامن” الجديد.
وأبان الشيباني، أن الصندوق لم يوضح حتى اللحظة كيفية ترتيب العلاقة بينه والمطورين بما يقدمه من ضمانات للبنوك التجارية، وقال: الأمر يبدو أنه يقتصر فقط على تمويل الوحدات السكنية الجاهزة للبيع وقد يكون هذا مفيداً للمطورين الأفراد أو شركات التطوير الصغيرة وأضاف: لا أعتقد أن النظام يتطرق إلى التمويل المسبق لشركات التطوير العقاري التي تطمح إلى إنشاء مشاريع إسكان عقارية نوعية تتطلب تمويلاً كبيراً في مراحل مبكرة من أعمال التطوير والتي تتبع عادة أسلوب البيع على الخارطة. نظراً لأن مثل هذه المشاريع هي عبارةعن مدن مصغرة تحتوي على كافة متطلبات الأحياء المكتملة وعادة ما يتم تخطيطها على هيئة مدن حديثة. مطالباً الصندوق بتسهيل عملية تمويل المواطنين لمشاريع البيع على الخريطة المستوفية الشروط والمعتمدة، لتشجيع مثل هذا النوع من المشاريع، مبيناً أن جانب القصور في نظام ضامن وبقية أنظمة الصندوق أنها تعتمد على تمويل شراء الوحدات السكنية الجاهزة أو البناء الفردي ولا يخدم متطلبات التطوير العقاري الشامل.
من جهته وصف العقاري الدكتور رائد الدخيل اتجاه الصندوق العقاري لزيادة برامجه بالخطوة الصحيحة باتجاه تضييق الفجوة الائتمانية بين سعر المسكن والقدرة الائتمانية للمواطنين، وأشار إلى أن الصندوق بدأ يناقش مع المطورين الآليات المناسبة لتوفير الأراضي والوحدات السكنية الجاهزة للمتقدمين للصندوق، وكان هناك توجه خلال الفترة الماضية لاختيار أفضل الخيارات المناسبة لتوفير الضمانات لتمويل مشاريع تخدم المستفيدين من قروض الصندوق. وقال الدخيل إن دور الصندوق مهم خلال الفترة القادمة في تطوير برامج تمويلية غير تقليدية من خلال توفير الأراضي السكنية للمستفيدين من القروض أو وحدات سكنية تباع مباشرة على المستفيد، أو توفير منتج للقرض المشترك بين الصندوق والبنك التجاري وإذا نجح هذا البرنامج فعلاً فإنه سيساعد في توسيع دائرة المستفيدين من قرض الصندوق ويسرع توفير المنتجات العقارية المناسبة. وأوضح الدخيل أنه خلال أربعة عقود من عمل الصندوق لم يكن هناك حراك جريء منه لتطوير آلياته، لكن وخلال عامين نلحظ تطويراً لآليات الصندوق وبرامجه وأنظمته، ساهم ذلك وسيساهم في المستقبل في حال استمراره في توفير البيئة الاستثمارية المناسبة للمطورين والممولين لتوفير منتجات سكنية مناسبة.