مثلث قروض الإسكان

التلاحم الوطني

تناولت في مقال الخميس الماضى المعادلة الصعبة التي تواجه صندوق التنمية العقاري وهي المواءمة بين الطاقة الاستيعابية لرأس المال المتاح للإقراض وقائمة الانتظار للمتقدمين للقروض وذكرت أن الصندوق قد بادر بحلول عاجلة لهذه المعادلة تتمثل في التحالف مع القطاع الخاص من خلال نظام (ضامن) للتكامل مع شركات التطوير العقارى ونظام (القرض المعجل) للتكامل مع البنوك التجارية، وتساءلت في نهاية المقال عما إذا كانت تلك الحلول كافية لتلبية طلبات القروض القديمة والجديدة.
في تصوري أن بادرة الصندوق مشجعة ولكنها غير كافية لحل المعادلة الصعبة، ويحتاج الأمر إلى صيغ أخرى للتحالف والتكامل مع القطاع الخاص.
والحلول التي أقترحها هنا ليست من فراغ وإنما تنطلق أساسا من المبادرات التي اتخذها الصندوق بشيء من الإضافة والتعديل وهو ما أسميه (مثلث قروض الإسكان) ويتكون من ثلاثة أقطاب أولهما صندوق التنمية العقاري ويمثل رأس المثلث، أما قاعدة المثلث فتتمثل في البنوك التجارية وشركات التطوير العقاري وكل قطب يرتبط بالآخر بعلاقة تحالف أو تكامل أو مشاركة ويستهدف المثلث بصفة أساسية حل معضلة الإسكان في المملكة من خلال منح قروض حسنة للإسكان بدون أي تأخير، وفي جانب آخر تأمين منتجات السكن المناسب التي توجه لها القروض.
ويتم تحقيق مبدأ القرض الحسن للمقترض بتحالف صندوق التنمية العقاري مع البنوك التجارية في منح قروض عقارية سكنية تتحمل فيه البنوك التجارية مسؤولية تمويل القروض ويتحمل الصندوق هامش المرابحة لفترة سداد تتراوح من عشر سنوات للحد الأعلى من سقف القرض إلى عشرين سنة لنصف السقف بموجب علاقة عكسية بين قيمة القرض وفترة السداد.
وبالتالي فتح هذه الفرصة لأصحاب الدخول المرتفعة والمحدودة في آن واحد حيث يتراوح سقف القرض لكل مقترض حسب قدرته على السداد بما لا يزيد على نسبة 30% من دخله مما يعنى أن أصحاب الدخول المحدودة سيكون سقف القرض لهم أقل وفترة السداد أطول.
إن تحالف صندوق التنمية العقاري مع البنوك التجارية في هذا الشأن وبهذه الآلية يعني أن مسؤولية الصندوق المالية انحصرت في تحمل هامش المرابحة على القروض وليس في تحمل القروض مما يزيد من الطاقة الاستيعابية للقروض لارتباطها بحجم الملاءة المالية للبنوك التجارية وهي عالية جدا بالإضافة إلى إعفاء الصندوق من أعباء رهن العقار ومخاطر عدم السداد مع إمكانية المرونة التعاقدية بين المقترض والبنك التجاري من حيث زيادة فترة السداد أو زيادة سقف القرض عن الحد المسموح به من الصندوق عندما يستوفي المقترض شروط تلك الإضافات على حسابه.
إلا أن تحمل هامش المرابحة يؤدي إلى استهلاك رأسمال الصندوق تدريجيا أو إلى عبء إضافي على خزينة الدولة وبالتالي فإن الحل يكمن في تحالف الصندوق مع القطب الثالث في المثلث وهو شركات التطوير العقاري ولكن ليس بنظام ضامن وإنما بعقود شراكة استثمارية لتحقيق هدفين أساسيين هما أولا توفير المنتج السكني المناسب للقروض بكل مستوياتها وثانيا تغطية تكاليف هامش المرابحة التي يدفعها الصندوق للبنوك التجارية. إن صندوق التنمية العقاري لديه قاعدة البيانات عن المتقدمين للقروض واستبيانات المساكن وبالتالي يمكن أن يحدد مواقع ومواصفات منتجات السكن المناسب سواء لعدد الغرف والمساحات والخدمات وغرف الخادمات والسائقين أو من حيث خدمات المجمعات السكنية من مواقف سيارات ومسجد وقاعة مناسبات وحدائق وأمن وصيانة بالإضافة إلى العناصر الجمالية في التصميم بما يضمن تسويق تلك المنتجات بكل سهولة وبالتالي فإن الشراكة الاستثمارية بين الصندوق وشركات التطوير العقاري تتمثل في تطوير منتجات سكنية لبيعها على المتقدمين للقروض بما يحقق زيادة في عرض منتجات المساكن بالكم والكيف لحجم القروض دونما الإخلال بتوازن السوق العقاري في المملكة بل يكون العرض بسعر منافس للسوق بما يكبح جماح التضخم في أسعار العقار ويحقق في ذات الوقت عائدا استثماريا جيدا للصندوق يفوق نسبة 10% وهذا العائد يغطي هامش المرابحة التي يتحملها الصندوق عن المقترض وهي تتراوح من 2-3% مما يحقق معدل دوران أعلى للقروض ووقاية من تآكل رأسمال الصندوق ويجنب العبء الإضافي على خزينة الدولة.
كما يحقق بالتأكيد الشعور بالرضا للدور الذي يقدمه الصندوق في حل معضلة تملك المواطن لمسكنه ويعزز التلاحم الوطني..
بقي أن نسأل: هل ستتجاوب البنوك التجارية وشركات التطوير العقاري لمثل هذه الحلول المقترحة؟.
هذا ماسأتناوله في المقال القادم.. بإذن الله.
Dr- felemban@hotmail.com