«الرهن العقاري» وشراء الرهون يحرك الأراضي البيضاء

رجح تقرير اقتصادي حديث أن يعمل قانون الرهن العقاري - الذي نشرت مؤسسة النقد العربي السعودي أجزاء منه مؤخراً - على تنظيم وتحديد أنشطة وأعمال شركات التمويل وإعادة التمويل بشكل كبير وأكثر من أي وقت مضى.
وأشار التقرير الذي أصدرته «الأهلي كابيتال» بخصوص القوانين الثلاثة التي نشرت مؤسسة النقد صيغتها النهائية من أصل خمسة قوانين ستنظم قطاع العقار والتمويل بالمملكة، إلى احتمال أن تكون في هذه الخطوة إشارة إلى أن الهدف من تنظيم الرهن العقاري هو فصل الإقراض عن البنوك التجارية على الرغم من أن ذلك لا يزال غير مؤكد، تماماً كما تم فصل أعمال الأوراق المالية عنها. لم تعالج هذه التشريعات القضايا التي تتعلق تحديداً بالقطاع المصرفي خاصة فيما يتعلق بموازنة المخاطر.
المؤسسة العامة للتقاعد تعتزم تأسيس «الشركة السعودية لإعادة تمويل العقار» برأس مال مدفوع قدره 5 مليارات ريال، والتي ستعمل على شراء الرهون من شركات العقار، وتوريقها.
وفي حال أرادت البنوك إيجاد كيانين مستقلين لتولي أعمال الرهون، فلن يؤتي القانون المقترح ثماره إلا على المدى البعيد. وقال محمود أكبر، محلل قطاع الأبحاث المصرفية بالأهلي كابيتال «لقد قدمت مؤسسة النقد جملة من التشريعات الصارمة التي ستضمن استقرار القطاع الجديد وحماية المقترضين، وهذا يشمل تعزيز الشفافية (كما في المادتين 6 و26 من قانون التمويل العقاري)، ومنع المضاربة في الاستثمارات العقارية (كما في المادتين 23 و24 من قانون التمويل العقاري)، وضمان السعر العادل (كما في المادة 20 من قانون التمويل العقاري)، بالإضافة إلى عناصر أخرى هامة. نحن نعتقد أن هذا أمر إيجابي بالنسبة للمملكة لأنه يتناول بشكل كامل العديد من القضايا والتحديات التي تواجه السوق العقاري حالياً ويقدم الحلول لها».
وتشير «الأهلي كابيتال» إلى أن القانون الحالي يركز في مجمله على شركات التمويل ويشير بشكل محدود إلى البنوك. وفي حين تتيح قوانين المملكة لشركات التمويل الانخراط فقط في مجال التمويل العقاري، فالصورة غير واضحة بشأن ما إذا كان سيتم تطبيقها على البنوك التجارية. وذكر التقرير أن صدور الأنظمة خطوة تأتي بعد أكثر من شهرين من المناقشات مع الجهات الحكومية المعنية والأخرى ذات الصلة، والتي انتهت بإصدار الموافقة على قانون التمويل العقاري، وقانون التأجير التمويلي، وقانون الإشراف على شركات التمويل. بينما لم يتم الإعلان بعد عن القانون المتعلق بحبس الرهن في حال عدم التسديد «اللائحة التنفيذية»، و»قانون التمويل العقاري المسجل» . ويؤكد التقرير على أن المؤسسة العامة للتقاعد تعتزم تأسيس «الشركة السعودية لإعادة تمويل العقار» برأس مال مدفوع قدره 5 مليارات ريال، والتي ستعمل على شراء الرهون من شركات العقار، وتوريقها، ثم إصدار سندات مدعومة بتلك الرهون. وسيقدم للمستثمرين قنوات بديلة لزيادة التعرض للعقارات مما قد يكون له أثر إيجابي في تحرير بعض الأراضي غير المطورة. وبالرغم من ذلك، أعربت «الأهلي كابيتال» عن اعتقادها بأن القانون المقترح في شكله الحالي لا يعالج المشكلة الأساسية ألا وهي عدم وجود المسكن المناسب بأسعار معقولة. ولذلك، حتى لو تم تسهيل إجراءات الإقراض العقاري، فلن يجد المقترضون من الطبقة الوسطى إلا عدداً محدوداً من المساكن المناسبة.