«ضامن» يسدّد ضربة قاضية للفائدة ويفتح خيارات للتملك

تتواصل الخطوات الحثيثة من قبل الجهات الحكومية للضغط على القطاع الخاص لحل مشكلة الإسكان، وتوفير السكن للمواطن، فمن بعد تعديل شروط المنح في الصندوق العقاري، وتذليل عقبات التقديم على القروض العقارية، مرورًا بالدعم الكبير من فائض الميزانية لزيادة محفظة الإقراض، كان أخيرًا إنشاء برامج تمويلية جديدة، في مقدّمتها برنامج «ضامن» بالتعاون مع القطاع الخاص لحل مشكلة ارتفاع الأسعار في خطوة لا تقل أهمية عن الخطوات السابقة لتحقيق ذات الهدف.
تعديل الشروط
وتشير تقارير غير رسمية الى أن أكثر من 65 بالمائة من السعوديين لا يملكون سكنًا خاصًا، يلجأ معظمهم للإيجار، فيما آخرون ربما يختارون السكن مع أهلهم أو آبائهم، غير أن هناك عدة دراسات تفند هذه الأرقام بشكل دقيق أثارت الكثير من اللغط وبدأت تضغط على المسؤولين الحكوميين في سرعة إيجاد حل لهذه المشكلة، وجاءت ترجمة ذلك واضحة في قرارات خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز العام الماضي في سرعة إيجاد حلول جذرية للمشكلة من كافة الجوانب، أهمها تعديل شروط المنح في صندوق التنمية العقاري.
وقد بلغ حجم القروض العقارية القائمة – الممنوحة من الصندوق - في نهاية 2009م نحو 76 مليار ريال، بلغ حجم التسديدات منها 3.8 مليار ريال في ذات السنة، وهذه الأرقام بكل تأكيد قابلة للزيادة في ظل التوجّه الكبير للصندوق في سرعة منح القروض، حيث تضمّ قائمة الانتظار نحو 600 ألف متقدّم بالإضافة إلى 1.7 مليون مواطن تقدّموا بطلباتٍ جديدة من خلال النظام الإلكتروني، وحسب التقارير الصادرة من الصندوق ومؤسسة النقد تمت الموافقة لمنح 41 مليار ريال للمواطنين خلال العام الجاري.
الدخل وفرص التمليك
وبالنظر الى معطيات ووقائع الإقراض، يمكن ملاحظة أن أسعار العقار في المملكة بعيدة عن دخل المواطن العادي خاصة من الطبقة المتوسطة، ويقصد بذلك أسعار التمليك وليس الإيجارات، فإذا نظرنا إلى متوسط سعر شقة سكنية للبيع فإنها تتراوح بين 280 إلى 500 ألف ريال في العاصمة الرياض، ولا تقل أسعار الوحدات السكنية عن مليون ريال، وربما تذهب أبعد من ذلك خلال العامين الأخيرين، وبالتالي توقفت عمليات الشراء بشكل كبير، ويمكن تلخيص المشكلة في هذا الإطار في قسمين رئيسيين:
الأول: عدم قدرة البنوك والصندوق – منفردين - لتمويل المساكن بأسعارها الحالية، وإذا ما نظرنا للقطاع الحكومي المتمثل بصندوق التنمية العقاري فإن الحد الأعلى للتمويل بعد الزيادة الأخيرة هو 500 ألف ريال وهو بعيد عن الأسعار الحالية، وهي مناسبة لشراء أرض فقط دون الخوض في مسألة البناء، وربما أيضًا تكون مناسبة لشراء شقة سكنية لا تناسب عددًا كبيرًا من العائلات السعودية التي يتراوح متوسط أفرادها من 4 - 7 أشخاص، في وقت يبلغ فيه معدل خصوبة المرأة في السعودية 6 أطفال لكل امرأة، إضافة إلى أن البنوك السعودية لا تستطيع مخالفة نظام مؤسسة النقد في تجاوز نسبة الاستقطاع من مرتب الموظف الشهري، وبالتالي وفي ظل عدم مناسبة الدخول الشهرية للطبقة المتوسطة لأسعار المساكن المرتفعة حاليًا لا يمكن الحصول على تمويل مناسب للوحدات السكنية والأراضي، بالإضافة إلى ارتفاع معدل الفائدة على القروض العقارية إلى عدد سنوات التمويل التي تصل إلى 30 عامًا.
ثانيا: ارتفاع أسعار مواد البناء والمواد الخام التي أدت إلى ارتفاع الأسعار النهائية للمساكن الجاهزة التي يقوم ببنائها المستثمرون الأفراد، وهي الأكثر رواجًا داخل المملكة حاليًا، ولكن بحكم عدم قدرة المستثمر لتخفيض هامش الربح الخاص به يقوم برفع السعر النهائي، وهذا ما زاد الأزمة تعقيدًا، حيث شهدت أسعار الحديد ارتفاعات حادة ابتداء من 2008 م، وبدأت أسعار الاسمنت أيضًا بالارتفاع نظرًا للأزمة التي تعانيها الأسواق حاليًا.
إلغاء شرط تملك الأرض
أدى شرط تملك الأرض نسبيًا الى الحد من تقديم المواطنين للصندوق، وفي كثير من الأحيان كان بعضهم يلجأ لشراء قطعة أرض في مكان بعيد عن العمران وبأسعار زهيدة لغرض التقديم فقط، وكان يتم الإعلان عن هذه الأراضي بشكل صريح في الصحف المحلية متضمنة عبارة (أراضٍ للبيع لغرض التقديم على الصندوق العقاري) وذلك ما جعل شرط التملك مستهلكًا ومحدود الفائدة في الآونة الأخيرة، خاصة إذا نظرنا الى أن هناك عددًا من الأشخاص يرغبون في امتلاك منازل جاهزة، ولا يرغبون الدخول في مشكلة البناء والوقوع تحت رحمة أسعار المواد الخام الحادة الارتفاع في ظل ضعف الرقابة عليها، وبالتالي أصبح الطلب على المسكن الجاهز أكبر من السابق بشكل ملحوظ.
رفع سقف التمويل
في ظل الارتفاع الكبير لأسعار العقارات، سواء الأراضي أو المساكن الجاهزة أصبح مبلغ 300 ألف ريال الذي يمنح منذ أكثر من 30 سنة لا يكفي لشراء الأرض، مما ظهرت الحاجة لتعديل حجم التمويل إلى 500 ألف ريال، ويشير بعض الاقتصاديين وخبراء العقار الى أن المبلغ تمّ تحديده بالنظر إلى أسعار الأراضي وليس المساكن الجاهزة، ولم يتم ذلك بناء على دراسة مسحية للسوق، وإن تمّ ذلك فعلًا فهو لم يأخذ في عين الاعتبار أسعار المواد الخام وتقلباتها، وعلى الرغم من ذلك إلا أن القرار يعتبر ايجابيًا إذا نظرنا إلى حجم السكان الراغبين في امتلاك سكن، والتوسّع السكاني الكبير الذي تشهده المملكة بعد عام 2000م.
تمويل وفائدة
بعد تعديل الشروط الخاصة بمنح القروض العقارية، من إلغاء تملك الأرض ورفع السقف التمويلي، ظهرت مشاكل أخرى أمام الصندوق تتمثل في عدم مواكبة القرض الممنوح لأسعار العقارات الحالية، بل وابتعادها كثيرًا عن مستوى القرض، الأمر الذي أحدث جدلًا كبيرًا داخل الأوساط الشعبية وتعددت المقالات الصحفية التي تناولت المشكلة، ما أدى إلى ضرورة تكاتف جهات غير حكومية لحل مشكلة السيولة مع الأخذ بضرورة عدم الضغط على المواطن وإرهاقه بالديون بما لا يتجاوز الحد المسموح للاستقطاع الكلي من دخل المواطن الذي يقدر بنحو 60 بالمائة.
ورغم أن البنوك السعودية وبعض الشركات العقارية المتخصصة في التمويل بدأت منح تمويل عقاري بشروط ميسّرة تصل إلى 30 عامًا بشرط رهن العقار لصالح الشركة المطورة المتعاقدة مع البنك، حيث بلغت القروض القائمة حتى العام 2010م نحو 19 مليار ريال، تم منحها لمواطنين لديهم اتفاقيات مع البنوك بإيداع رواتهم بنظام سريع، إلا أن المشكلة حيال ذلك تمثلت في ارتفاع معدل الفائدة على القروض، والذي يتراوح من 4 – 1.95 بالمائة سنويًا، أي ما يعادل 40 بالمائة فائدة خلال 10 سنوات، أو 80 بالمائة خلال 20 سنة، وكذلك 120 بالمائة خلال 30 سنة، وهو أمر مرهق كثيرًا على المواطن الذي إذا نظر إليها بشكل دقيق يجد أنه يدفع ضعف مبلغ العقار وأكثر فائدة للبنك خلال فترة التمويل.
برنامج ضامن
يتلخص برنامج ضامن، وهو البداية لعدد من البرامج التي سيطلقها الصندوق قريبًا، في التعاون بين الصندوق والبنوك وشركات التطوير العقاري في منح التمويل العقاري للمواطنين، بحيث يتم تغطية قيمة العقار المراد شراؤه بما يتناسب مع الدخل الشهري للمشتري.
وعلى سبيل المثال، إذا رغب مواطن في شراء عقار بمبلغ مليون ريال، وقدم على الصندوق مسبقًا، فإن الصندوق يوفر مبلغ 500 ألف ريال، أما الباقي فيتم تمويله عن طريق البنك وهو 500 ألف ريال، ما يؤدي إلى توفير الفائدة وتقليلها بنسبة 50 بالمائة تقريبًا، بالإضافة إلى أن البرنامج وبالتعاون مع الصندوق سيوفر أسعار فائدة متدنية أقل مما كان معمولًا به في السابق، وذلك لزيادة محفظة الإقراض للبنوك واستثمار مليارات الريال بمعدلات مخاطرة متدنية، حيث تنص الاتفاقية على رهن العقار بشكل مشترك بين الصندوق والبنك المانح.
وقد تمّ توقيع هذه الاتفاقية مؤخرًا مع بنك البلاد، وشركة الراجحي، وسيتم توقيعها مع البنك الأهلي بالإضافة إلى مصرف الإنماء، مما يوفر فرصًا كبيرة للمواطنين في شراء العقارات مستعينين بالقروض المقدمة من الصندوق لحل مشكلة توفير السكن.
تفصيل القرض
وحسب الاتفاقية فإن الصندوق يقوم بتمويل مبلغ 500 ألف ريال كقرض حسن بدون فائدة، كجزء من قيمة العقار إذا كان العقار تقدّر قيمته بأكثر من 500 ألف ريال، وهو الهدف الذي قام عليه البرنامج، حيث يتم تمويل الدفعات من قبل الصندوق كالتالي: يتم صرف 10 بالمائة من قيمة التمويل عند توقيع العقد وبعد الإفراغ والرهن، يتم صرف 40 بالمائة بعد شهر من توقيع العقد، يتم صرف 35 بالمائة بعد شهرين من توقيع العقد، يتم صرف 15 بالمائة بعد 3 أشهر من توقيع العقد.
ويتم تمويل المبلغ المتبقي لقيمة العقار عن طريق البنك الذي يحدّد معدل الفائدة بموافقة مؤسسة النقد، ويفترض موافقة صندوق التنمية العقاري على تلك النسبة، حتى يتحقق هدف توفير السكن للمواطنين وبشكل سريع، ويجب ملاحظة أن معدل الفائدة يشمل فقط المبلغ المموّل من قبل البنك وليس المبلغ الإجمالي، وعلى سبيل المثال: سعر العقار الأصلي = 1 مليون ريال ودفعة الصندوق = 500 ألف ريال، فإن المبلغ الممول من البنك بنظام ضامن = 500 ألف ريال + معدل الفائدة سنويًا.
ويفضل أن تكون الفائدة تناقصية وليست مركبة كما هو معمول حاليًا، حيث يتم احتساب معدل الفائدة سنويًا على المبلغ المتبقي فقط بعد السداد بشكل سنوي وتناقصي، وأن يعطى المواطن فترة سماح لسداد القرض الحسن من الصندوق حتى لا يتراكم عليه الدين ويرهقه، وبالتالي لا يتحقق الهدف من البرنامج.