مطالبات بلجان فرعية للبت في اعتراضات الرسوم

النظام سيؤدي إلى الكثير من القضايا القانونية لعدم وضوح مواد لائحته التنفيذية

أكد المشاركون في الندوة التي نظمتها لجنة الإسكان والتطوير العقاري بغرفة الشرقية؛ لاستعراض نظام الرسوم على الأراضي البيضاء قانونيا، بحضور مستشار وزير الإسكان ومدير مشروع نظام رسوم الأراضي المهندس محمد بن أحمد المديهيم؛ على ضرورة إنشاء عدد من اللجان في مختلف مناطق المملكة للبت في الاعتراضات بشكل سريع ومتوافق مع خصوصية كل منطقة على حدة، مؤكدين على ان النظام سيؤدي إلى وجود الكثير من القضايا القانونية؛ لعدم وضوح مواد لائحته التنفيذية.
ودعا رئيس لجنة الإسكان والتطوير العمراني بغرفة الشرقية ردن بن صعفق الدويش إلى أن يكون هناك مرونة في تطبيق الرسوم بحيث تكون مجدية وغير مجحفة، فالوزارة لا تطمح -كما أوضحت لنا مسبقا- إلى جمع الأموال وإنما تريد تشجيع المطورين العقاريين وملاك الأراضي على العمل من خلال الاستفادة من الأراضي الموجودة؛ لتساهم في حل مشكلة الإسكان وإعادة التوازن بين العرض والطلب.
وقال عضو لجنة الإسكان والتطوير العمراني علي المحسن: «إقرار نظام رسوم الأراضي البيضاء يعتبر أحد إنجازات الوزارة ويهدف بشكل رئيسي الى تحفيز الملاك لتطوير أراضيهم والمساهمة في تنمية الوطن والمشاركة الفعالة في حل هذه المشكلة. لكنه كأي نظام جديد يحيط به الكثير من التساؤلات والجوانب التي تتطلب الشرح والتوضيح. وهذا ما دفعنا للتحرك واقامة هذه الأمسية المتخصصة واستضافة أحد المتخصصين في الجانب القانوني وهو المحامي خالد بن عبداللطيف الصالح، والذي تفاعل سريعا رغم قصر الوقت المتاح. كما سعدنا بتلقينا لموافقة المهندس محمد بن أحمد المديهيم وهو مستشار وزير الإسكان ومدير مشروع نظام رسوم الأراضي والذي استجاب سريعا ولبى الدعوة وقدم لنا من مدينة الرياض».
وقال عضو لجنة الإسكان والتطوير العمراني عبدالرحمن المعيبد: «من واقع الإحصائيات التي يعلمها الجميع أن 60٪ من الشريحة السكانية للمملكة يمثلها الشباب وأن لكل فرد حقا في الحصول على المنزل المثالي ولا يخفى على الجميع اتساع الفجوة بين القدرة الشرائية للمواطن وأسعار الوحدات السكنية المتوفرة للبيع، فلذلك سعت حكومة سيدي خادم الحرمين الشريفين ممثلة في وزارة الإسكان بفرض رسوم على الأراضي البيضاء كإحدى الخطوات التي تساعد لموازنة العرض والطلب في السوق العقاري. كما لا يخفى على الجميع رأي الأغلبية العظمى من المواطنين بتوجيه أصابع الإتهام للمطورين العقاريين برفع قيمة الوحدات السكنية وهذا مفهوم خاطئ، حيث إن المطور العقاري الذي يسعى إلى الجودة في التنفيذ تكون أسعار وحداته مرتفعة ليس لقيمة التطوير ولكن لارتفاع قيمة الأرض من إجمالي التطوير، فقد تبلغ قيمة الأرض من إجمالي الوحدة السكنية ما يقارب 60٪ من قيمتها، وهذا عكس ما يحدث في بلدان العالم حيث لا تتجاوز قيمة الأرض من 25٪ إلى 30٪ من إجمالي قيمة التطوير».
قال رئيس لجنة المحامين بغرفة الشرقية خالد الصالح، يجب القيام بتشكيل لجنة أو أكثر وحبذا لو تم تشكيل لجان في فروع وزارة الإسكان، وأهمها الغربية والشرقية؛ وذلك للتسهيل على المكلفين ومن له صله في تطبيق الشأن العام وعدم اقتصارها على اللجنة المحددة في الرياض، والبت في الاعتراضات بشكل سريع وذلك لتفعيل فروع الوزارة الناشئة، وكذلك للتسهيل كون الاسعار تختلف من منطقة لمنطقة ومن محافظة لمحافظة ومن موقع لموقع والخبراء العقاريون في كل منطقة ادرى بشئون التقدير.
وأضاف: «نظام رسوم الاراضي البيضاء ولائحته التنفيذية تضم 15 مادة نظمت اسلوب وكيفية فرض الرسوم على الاراضي البيضاء وقد جاءت المادة الثامنة للنظام لتقرر وجود لجنة الاعتراض والتي نصت على حق المكلفين في الاعتراض على القرارات والاجراءات التي تعرض عليهم وتطبق بموجب النظام حال مخالفتهم نصوص واحكام النظام، وتعد احكام هذه اللجنة وقراراتها قرارات ادارية ويجوز التظلم منها امام المحاكم الادارية بديوان المظالم وفقا لطرق الطعن في القضاء الاداري اما بدعوى الالغاء او دعوى التعويض وفقا لطرق الطعن المقررة».
واعتبرت اللائحة خرائط تحديد النطاق العمراني والمخططات التفصيلية الصادرة من الجهات المختصة المرجع في تحديد النطاق العمراني وفي تخصيص استخدامات الاراضي وان تكون اراضي تجارية او سكنية او غير ذلك.
جاءت المادة الرابعة من اللائحة بمعايير تقدير الارض الخاضعة لتقدير الرسم عليها والتي على اساس قيمتها في تاريخ الاعلان. وأضافت على ما جاء به النظام على نحو راعت فيه موقع الارض والنطاق العمراني واستخدامها وتضاريسها وانظمة البناء المطبقة عليها واضافت تضاريس الارض والانشطة والاستخدامات التجارية والصناعية والاجتماعية المحيطة بها ذات الاثر في الاستخدام السكني.
كما جاءت المادة الخامسة من اللائحة التنفيذية لتوضح تحديد معالم توافر الخدمات العامة فيها ووصول المرافق اليها وجعلت للوزارة حق اجراء مراجعة دورية لوزن الخدمة والمرفق واوجبت استخدام جميع الاوزان لتقدير قيمة الارض وفق معادلة تضعها الوزارة لهذا الغرض.
وتحقيقا لتلك الغايات فقد جاءت المادة الرابعة عشرة من النظام للنص على ان يقوم مجلس الوزراء بمراجعة نتائج البرنامج الزمني لتطبيق الرسم واقتراح ما يراه مناسبا في هذا الشأن، ورفع تقرير سنوي بذلك للمجلس.
حدود العقوبة التي تفرض غرامة مالية لا تتجاوز قيمة الرسم المستحق على الارض.
اوصت المادة الخامسة من النظام ملاك الاراضي والتي يعلن عن خضوعها للرسم التقدم لوزارة الاسكان بالوثائق والبيانات المتعلقة بالاراضي خلال مدة لا تتجاوز ستة اشهر من تاريخ الاعلان بعد تبليغ مالك الارض بالقرار الصادر بخضوع الارض لتطبيق الرسم ومقدار الرسم المستحق عليه وفقا لآليات التنفيذ في اللائحة التنفيذية، ومؤدى ذلك وجود حالتين او إجرائين:-
الأول: هو قيام الوزارة بالاعلان عن خضوع الارض للرسم ووجوب تقدم صاحب الارض بتلك البيانات والوثائق خلال ستة اشهر من تاريخ الاعلان وقيام الوزارة بتبليغ مالك الارض بالقرار الصادر بخضوع الارض.
وهو ما يعني ان هناك قرارا يصدر من الوزارة بالخضوع ولم يحدد النظام صدور القرار قبل الاعلان وكذلك تحديد مدة من تاريخ تبليغ مالك الارض بخضوع الارض للرسم على غرار ما حدد بالاعلان بستة اشهر.لكن البديهي في التقييم ان يصدر قرار خضوع الأرض للرسم ومن ثم تبليغ مالك الارض بذلك والرسم المستحق عليه ويلحقه بذلك الاعلان عن الارض الخاضعة للرسم والذي حددته اللائحة بالاعلان في صحيفتين محليتين وفي الموقع الالكتروني للوزارة، واوضحت بأن يرفق مخطط يبين النطاق الجغرافي المحدد للأراضي المستهدفة لتطبيق الرسم.
وجاءت المادة الثالثة من اللائحة لتوضح آلية تشكيل واسلوب واختصاص لجنة التقدير وهي لجنة أو أكثر وذلك بقرار من الوزير لا يقل عدد اعضائها عن ثلاثة، ويكون احدهم من الهيئة السعودية للمقيمين، وهو ما يعني انه يمكن تشكيل اكثر من لجنة باكثر من موقع، وكذلك عدم تحديد اعضاء لجنة التقدير ويمكن ان تكون 5و 7و9 او 11 وذلك عدد فردي حتى يتم حسم التصويت فيها وتصدر قراراتها بالاغلبية وتلك ميزة وتضم عددا من ذوي الخبرة في العقار والتنمية والتطوير العمراني.
واشترطت في اعضاء اللجنة توافر الخبرة الكاملة للقيام باعمال تقدير العقارات وان تكون مدة العضوية ثلاث سنوات قبل نهاية التجديد وان تتولى اللجنة التقييم للارض.
وان تتولى اللجنة تقدير القيمة العادلة للارض وفقا للضوابط والمعايير المنصوص عليها في النظام واللائحة.
المادة الثالثة من اللائحة الفقرة الرابعة لوزير الاسكان أصدار قواعد عمل اللجنة واجراءاتها ومكافأة اعضائها.
ولما كانت المملكة مترامية الاطراف ويوجد بها مناطق ومدن متباعدة فإن النص على ايجاد لجنة للتقدير في الوزارة وأن يكون مقرها في الوزارة حتى لو كانت أكثر من لجنة، فإن هذا يخدم الهدف او الغاية التي جاء بها النظام، وحرصت على تقدير الارض ليكون الاساس والضابط لفرض الرسم عليها، وطالما ان وزارة الاسكان لها فروع فإنني اتصور من المفيد ان يكون تشكيل لجنة تقدير في كل فرع من فروع الوزارة، وذلك لسرعة البت وانجاز تقدير نظامي لاسعار الاراضي خاصة إذا ما علمنا بان ظروف الاسواق مختلفة من منطقة لمنطقة ومحافظة لمحافظة وانعكاس ذلك على اسعار الاراضي ومن ثم تقديرها.
وان العقاريين والمتخصصين في التطوير العقاري لديهم خبرة ومعرفة بظروف السوق العقارية واسعاها في المنطقة التي يعملون بها وهو ما يحقق الوصول الى القيمة العادلة لرسوم الارض.المادة السادسة من اللائحة عنت بمراحل تطبيق الرسوم وشروط اخضاع الأرض للرسم والاستثناءات والاجراءت اللازمة لتطبيق الرسم ومنع التهرب من دفعه تناولته المادة العاشرة.
بالنسبة لتبليغ المكلف تناولته المادة الثانية عشرة من اللائحة حددت الوثائق والبيانات المطلوبة من المكلف تقديمها.لم يرد في النظام تعريف مصطلح المكلف وورد باللائحة وهو الشخص ذو الصفة الطبيعية او الاعتبارية المسجل باسمه وثيقة ملكية الارض الخاضعة للرسم وقت صدور القرار الخاص بها ويشمل ذلك ورثته او خلفه.
المادة الرابعة عشرة الفقرة 1 على المكلف الالتزام بسداد الرسم والغرامة المترتبة على مخالفة النظام واللائحة وتؤكد ان هذه المسئولية شخصية سواء كان المكلف شخصية طبيعية أو معنوية ويجب التفرقة بين طبيعة الشخص الاعتباري كونه شركة تضامنية أو توصية بسيطة أو مسئولية محدودة او مساهمة ويعني ذلك ان الالتزام يقع على الشركة وليس على مديرها او رئيس مجلس المديرين او رئيس مجلس الادارة.وتحقيقا للعدالة وتأكيدا ان الغاية من صدور النظام هي توفير أو تطوير الاراضي استنادا لما جاءت به الفقرة 4 من المادة الرابعة عشرة وجاءت إذا اكمل المكلف بناءها خلال فترة السنة في الفقرة الفرعية د، وهو إنجاز تطوير الارض او بنائها خلال سنة من تاريخ صدور القرار وهو قرار فرض الرسم على الارض وإعادة ما دفعه تلك السنة إذا كان قد سدد الرسم.