واقع العقارات في دبي يلقي بثقله على التطوير العقاري

كانت أول وظيفة لمورجان باركر في واحدة من أكبر شركات التطوير في دبي هي إخبار رؤسائه بالأخطاء الموجودة في خطتهم التي تبلغ قيمتها 20 مليار دولار لبناء أكبر مركز تجاري في العالم و100 فندق محيطة به.
وقد اتضح أن الأخطاء كثيرة. أعاد الرئيس الأسبق لشركة عقارات روز روك التابعة لعائلة روكفلر مشروع «مول العالم» التابع لشركة دبي القابضة مرة أخرى إلى قسم التخطيط، حيث أوصى باتباع خطة أقل حجما وطموحا، ولا تتطلب تحطيم أرقام قياسية من أجل جذب الاهتمام.
حتى الخطط المخففة سوف تواجه تحديات في كسب المؤيدين. فقد عمل كل من الجَيَشان السياسي، وانخفاض أسعار النفط، وتراجع أسعار المساكن في دبي، على شركات التمويل الخليجية تشعر بالتردد فيما يتعلق باستثماراتها الجديدة. كما كانت الصناديق الدولية الكبرى حذرة من شركة دبي العقارية منذ حالة شبه الإعسار في عام 2009 بعد إنفاق مبالغ ضخمة على مشاريع كبيرة بما فيها الجزر الاصطناعية.
قال جوراف شيفبوري، رئيس أسواق رأس المال للشرق الأوسط وشمال إفريقيا في شركة «جونز لانج لاسال» للوساطة العقارية: «معظم المستثمرين المؤسسيين لا يحبذون تحمل مخاطر التطوير خاصة في أوقات كهذه. وهم يفضلون في العادة تشغيل الأصول التي توفر دخلا على الفور، لكن مرة أخرى يمكن إقناع البعض بالاستثمار إذا كان السعر مناسبا».
تشتمل الخطة الجديدة لشركة دبي القابضة على إنشاء 3 مراكز تجارية ليجري بناؤها في مراحل بدلا من مركز تسوق واحد كبير، الأمر الذي يسمح للمشروع بأن ينمو تدريجيا تبعا للطلب والاستثمار. يقول باركر إن الشعار الآن يدور حول المشاريع الواقعية التي تولد النقدية بسرعة بدلا من المباني باهظة التكلفة التي تهدف إلى تلميع صورة دبي الدولية.
قال المصرفي السابق لدى بنك مورجان ستانلي ومجموعة ماكواري والبالغ من العمر 41 عاما: «نحن نتجنب أكبر هذه وأطول تلك. دبي آخذة في النمو كمدينة ويبحث المستثمرون عن مشاريع عقلانية. في النهاية، يتم كسب المال من خلال المستأجرين الذين يدفعون الإيجار وهم يبحثون عن مشاريع فاعلة».
لا يزال المشروع طموحا بمقياس أي مدينة. وقد تجمع مساحة التجزئة البالغة 850 ألف متر مربع في منطقة راقية تشبه مناطق السباقات والمعارض العامة مع محلات تجارية ومراكز تجارية تقليدية في الشوارع. من الممكن أن ينتشر حوالي 35 من مباني المكاتب في جميع مراحل التنمية للمساعدة في الحد من الازدحام ولدعم المحلات والمطاعم في جميع أنحاء المنطقة. سوف تتراوح المساكن البالغ عددها 8 آلاف بيت في المشروع بين الشقق الفاخرة إلى سكن الطلاب ومكان إقامة الموظفين.
على الرغم من أن دبي القابضة تتلقى الدعم من بعض المسؤولين، إلا أن قيمة ثمن المشروع البالغة 20 مليار دولار تعني أن الشركة بحاجة إلى مستثمرين مؤسسيين. المهمات التي اضطلع بها باركر كمصرفي استثماري تمنحه التفهم لما يبحث عنه هؤلاء المستثمرون في المشاريع العقارية، في الوقت الذي يمنحه دوره الرائد كمطور للمراكز التجارية وكمالك لتاوبمان آسيا وعمله لدى مجموعة (ليند ليس) في أستراليا معرفة عملية بالتطوير العقاري.
قال: «هذا مشروع كبير جدا جدا. وسوف يتطلب كما هائلا من العمل ورأس المال ليؤتي ثماره».
تجري شركة دبي القابضة محادثات مع ستة من المستثمرين مثل الصناديق السيادية وصناديق المعاشات التقاعدية الإقليمية لقياس الطلب، بحسب ما قال باركر. إلا أنه رفض تقديم أسماء لكنه قال إنه يهدف إلى التوصل إلى اتفاقيات شراكة مع المستثمرين هذا العام، ويبحث عن صناديق عقارية مع مستثمرين طويلي الأجل.
قال شيفبوري من جونز لانج لاسال إن المستثمرين الإقليميين لا يزالون مهتمين في عقارات دبي، وهم يميلون إلى تجاهل المخاطر الجيوسياسية والقانونية التي تثبط عزيمة المستثمرين الدوليين.
لكن ريتشارد برادستوك، رئيس قسم الشرق الأوسط في شركة استثمارات العقارات آي بي العالمية، قال إن الاستثمار المحلي يتعرض لضغوط بسبب انخفاض أسعار النفط وعدم الاستقرار السياسي.
قال: «نحن نشهد تدفقا خارجا لمبالغ هائلة من المال من المنطقة إلى أماكن مثل المملكة المتحدة وأستراليا وألمانيا والولايات المتحدة. ويأتي هذا في معظمه بسبب المخاطر الجيوسياسية».
جزء من عمل باركر كان أن يأتي بفكرة أفضل بالنسبة للعملاء والمستأجرين والمدينة نفسها. ويستذكر كلامه مع العضو المنتدب في شركة دبي القابضة أحمد بن بيات، حيث قال له إن الخطة الأصلية لمشروع مول العال المعلن عنها قبل عام كانت «إشكالية» وأن الشركة تحتاج التوصل إلى «شيء أفضل بمعنى أن يكون شيئا ناجحا». يجري التطوير في موقع مساحته 1.62 كيلومتر مربع ما يعادل 72 حيا في المدينة على طريق الشيخ زايد الرئيسي في دبي.
كان يمكن أن تؤدي التصاميم الأولية إلى «أكبر الازدحامات المرورية في تاريخ العالم في وسط دبي تماما» لأنه ينبغي على الموظفين والزائرين القدوم والمغادرة يوميا، بحسب ما قال باركر.
لتجنب تعقيد الأمور، سوف تشمل أعمال التطوير المقررة الآن 22 مدخلا ومخرجا على أربعة شوارع، مقارنة مع حوالي 5 مخارج لمواقع مثل دبي مارينا ووسط المدينة، بحسب ما قال باركر. قد تستخدم أيضا المترو والترام والحافلة ومسارات الدراجات بالإضافة إلى ممرات المشاة ونفق كهربائي خال من الكربون، وجميعها منبثقة عن محطة مركزية.
كان باركر يعمل على التخطيط لسلسلة تلفزيونية ثانية لقناة ناشيونال جيوغرافيك في هونج كونج عندما تلقى اتصالا من إحدى شركات التوظيف بشأن وظيفة محتملة في دبي. بعد مغادرة روز روك التابعة لأسرة روكفلر، كان يقوم هذا الأسترالي بتقسيم وقته ما بين الأدوار المناطة به في مجالس العديد من الشركات وإنتاج البرنامج، الذي قد يقوم فيه بقيادة دراجته لمسافة 10 آلاف كيلومتر عبر الهند لتشجيع ثماني جمعيات خيرية.
قال باركر إن التحدي الرئيسي سيكون في تمكين الناس من تقبل التطور، خاصة خلال أشهر الصيف عندما ترتفع درجات الحرارة لمعدل يصل إلى 45 درجة مئوية. وقد طلب إجراء دراسة علمية حول كيفية استجابة الجسم للحرارة في ظل أوضاع مختلفة.
وقال: «بدون غطاء يقي من الشمس، يستطيع الشخص أن يمشي مسافة 176 مترا وبعد ذلك يصاب بالإنهاك. مع وجود الظل، يستطيع أن يقطع مسافة أكبر. وبإضافة تكييف الهواء، يستطيع الشخص أن يخفف من وقع الحرارة. لذلك سنضيف أغطية فوق الرأس مع تكييف الهواء في الداخل. لكن تكييف مشروع بأكمله ليس مقبولا من الناحية المالية وليس مسؤولا من الناحية البيئية».