ارتفاع أسعار العقارات في الصين لا يغير المسار الهابط

إن ارتفاع أسعار المساكن في أكثر المدن الصينية خلال شهر إبريل قد يعزز المشاعر في قطاع العقارات في البلاد وقد يساعد في استقرار الطلب على الإسكان. مع ذلك، من غير المرجح أن تتحقق الآمال في انتعاش سوق الاستثمار العقاري، ذلك لأن الرياح المعاكسة الناجمة عن التجزئة الهيكلية والإمدادات الوفيرة وتدابير العائدات/ الأسعار النسبية كلها قد تستمر خلال الأشهر القادمة.
ارتفعت أسعار المساكن المبنية حديثا في 18 مدينة في شهر إبريل، من أصل 12 مدينة في شهر مارس، وفقا للمكتب الوطني للإحصاءات. ذكرت البيانات المبكرة من قبل المكتب الوطني للإحصاءات بأن المساحة الأرضية للمنازل التي بيعت في إبريل ارتفعت بنسبة 7.63% على أساس سنوي بعد انخفاض نسبته 0.83% في شهر مارس. يمكن أن يعزى هذا الانتعاش في سوق الإسكان إلى برنامج التسهيل النقدي الخاص ببنك الشعب الصيني والتخفيف الحكومي للقيود المفروضة على عمليات شراء المنازل في الأشهر القليلة الماضية.
مع ذلك، هنالك أسباب ثلاثة تحول دون حدوث انتعاش في سوق العقارات في أي وقت قريب، كونه من المرجح أن يتباطأ القطاع بشكل أكبر ويبقى المعيق الرئيسي للاقتصاد.
أولا، قد تؤدي تجزئة سوق الإسكان في الصين إلى عرقلة الانتعاش في المدن الأكبر (والأكثر ثراء نسبيا) من أن ينتشر إلى المدن الأصغر حجما (الأكثر فقرا نسبيا). يعد الناتج المحلي الإجمالي للفرد الواحد في مدن الطبقة الأولى- بكين وشنغهاي وجوانغاشو وتشينشن- أكثر من ضعفي المتوسط الوطني. عمل كل من التركيز على فرص العمل والتعليم الأفضل والجودة الأعلى من البنية التحتية في تلك المدن على جذب عدد كبير من المهاجرين، ما عمل على دعم أسواق الإسكان المحلية. في المقابل، اجتذبت المدن الأصغر حجما عددا أقل من المهاجرين. لسوء الحظ، قامت العديد من تلك المدن أيضا ببناء كمية كبيرة من البيوت في أراضيها الفارغة.
ثانيا، تواجه سوق العقارات الوطنية فائضا كبيرا. يوفر قطاع الإسكان في الصين سنويا حوالي 10 ملايين وحدة سكنية نموذجية تبلغ مساحة كل وحدة 100 متر مربع. هذا يتجاوز الوحدات التي يقارب عددها 8 ملايين من الطلب السنوي على الإسكان الناجم عن التحضر والحاجة إلى رفع مستوى البيوت القديمة والنمو السكاني. تظهر الفجوة بحوالي مليوني وحدة سكنية سنويا بسبب المستثمرين، الذين يميلون إلى إبقاء تلك البيوت فارغة. وفقا لنائب العضو المنتدب لصندوق النقد الدولي تشو مين، قد يكون هنالك فائض بحوالي 10 ملايين وحدة سكنية في سوق العقارات في الصين. هذا قد ينعش قطاع الإسكان خلال العام أو العامين المقبلين ذلك لأن المستثمرين قد يتقاعسون عن التعامل مع تلك المساكن الإضافية بسبب تراجع العائدات.
ثالثا، تشير عائدات التأجير المنخفضة إلى أن المغالاة في أسعار المنازل قد تستمر. هذا يحد من مجال حدوث زيادات في أسعار المساكن لأن السلطات المعنية قد تكون مهتمة وقلقة إزاء فقاعات الإسكان. وفقا لمجموعة بحوث العقارات سينتالين، تقدر عائدات التأجير بحوالي 2 إلى 3% في مدن الطبقة الأولى. هذا يقارب معدل الادخار لسنة واحدة في الصين بنسبة 2.25% وهو أيضا أقل من نصف متوسط عائدات التأجير في الولايات المتحدة البالغة نسبته 6.4%. تبدو أسعار المساكن مرتفعة جدا مقارنة مع الإيجارات، التي تتحدد من خلال الأساسيات الاقتصادية كنمو الدخل وأسعار الفائدة. لقد كان التصحيح في أسعار المساكن حتى الآن متواضعا نسبيا، بحيث هبط فقط بحوالي 6.3% عن العام الماضي، عندما بدأ التراجع.
لذلك من المتوقع بصورة عامة أن يستمر قطاع العقارات في اتجاهه الهابط خلال الأشهر القادمة. وفي الوقت الذي يبحث فيه صناع السياسة في الصين عن مساندة إضافية من الاقتصاد الصيني المتباطئ، فإن القطاع العقاري ليس هو المكان الذي ستعثر فيه على المساندة المطلوبة.