التطوير العقاري للإسكان.. التجربة المصرية

لقد ترددت كثيراً قبل ان اوافق على المشاركة في زيارة لجمهورية مصر العربية للاطلاع على تجربة تطوير الإسكان في مصر مع نخبة من المطورين العقاريين في السعودية، وذلك لتوقعي انها دون المستوى والحقيقة انني خلال زيارتي تفاجأت بحجم التجربة المصرية ونجاحها ونموها وتميزها، واستطعنا في يومين ومن خلال رحلة نظمتها شركة عقار ماب لعقد لقاءات مع اهم المطورين العقاريين في مصر وعملنا زيارات ميدانية لعدة مشاريع سكنية اختزلنا خلالها التجربة المصرية وتعرفنا على بعض جوانب وأسرار نجاحها. وسأتطرق في هذا المقال الى بعض المعلومات عن التجربة المصرية للاستفادة منها:
بدأ النمو السكاني في القاهرة طبيعياً حول النيل وباتجاه الشمال والجنوب ثم بدأ التمدد يقضي على الاراضي الزراعية ويحولها الى سكنية حتى جاءت تجربة مدينة نصر شرق القاهرة والتي تعتبر في الصحراء. ومدينة نصر بنتها الحكومة المصرية للإسكان الشعبي. بعد ذلك تتابعت فكرة تخصيص الاراضي الصحراوية لبناء المجمعات المتكاملة وبدأت حركة تأسيس القاهرة الجديدة والتي ضمت مدينة الجامعة الامريكية وضمت مدينة الرحاب والتجمع الخامس وكذلك مشروع مدينتي وكلها في شرق القاهرة وتعتبر مناطق صحراوية. كما امتدت القاهرة غربا كمدينة الشيخ زايد و6 اكتوبر وعلى طريق الاسكندرية الصحراوي. معظم هذه الاراضي تم تخصيصها من قبل الحكومة إما تخصيصاً مباشراً أو من خلال مزايدة عامة او بشروط خاصة كمشاريع إسكان الشباب، وقد لعبت وزارة الاسكان دوراً كبيراً في تنظيم وإدارة هذه المنظومة في المدن السكنية والتزمت الحكومة بإيصال الخدمات الرئيسية لحدود الاراضي المخصصة للمشاريع.
تميزت شروط البناء لمعظم الاراضي المخصصة بانخفاض الكثافة السكانية بعكس ما يتوقع البعض، فمع وجود عدد كبير من العمائر متعددة الأدوار إلا ان المساحة المبنية لا تتجاوز 20% ومعظم المشاريع تخضع لمعامل بناء FAR 1 او اقل. كما ساهم التشريع في خلق مزيج بين الفلل والشقق وفي الغالب لا تتجاوز المباني 5 اداور.
من الناحية التمويلية نجد أن الدولة عندما تخصص الاراضي تقوم بتقسيط القيمة على المطور على مدى 3 الى 6 سنوات حسب طبيعة المشروع، كما ان المطور يقوم بتصميم وبيع الوحدات على الخارطة قبل البدء بالتنفيذ، وبالتالي فإن الاحتياجات الرأسمالية للمطورين كانت بسيطة جداً مقارنة بحجم المشاريع التي ينفذونها. وهذا ساعد بشكل كبير على دخول المطورين في مشاريع ضخمة جدا كمدينتي ومدينة الرحاب وغيرهما من المشاريع التي تحوي عشرات الآلاف من الوحدات بسبب هيكلية التمويل وانخفاض رأس المال والمخاطر.
تميزت المشاريع بطلب عال جداً فبعض المشاريع تباع خلال ايام قليلة وبعضها يباع خلال ساعات، وكما اوضح أحد كبار المطورين «نحن لا نبدأ البناء الا بعد بيع كامل المشروع/ المرحلة»، كما تميزت المشاريع بتنوع المنتجات من اسكان الشباب بمساحات لا تتجاوز 80م2 الى فلل وقصور فاخرة بعشرات الملايين.
تمتاز السوق المصرية بقدرة شرائية قوية ومن خلال التمويل الذاتي حيث يدفع المشتري 25٪ مقدما ويتم تقسيط الباقي على مدة بناء المشروع. وفي الغالب لا يتعامل المشترون مع البنوك لتمويل الاسكان ويعتمدون على مدخراتهم الشخصية مما يجعل آلية البيع سريعة ومرنة.
أسعار الاراضي في القاهرة ليست رخيصة كما يتوقع البعض، فارض ايست تاون في القاهرة الجديدة ومساحتها 8 ملايين متر اشترتها الشركة من الحكومة بسعر خام 1900 جنيه مصري للمتر المربع، والاراضي تباع في مدينة المستقبل التي تعتبر في اطراف القاهرة الجديدة باتجاه الشرق بحدود 1500 جنية للمتر المربع الخام. كما يوجد اراض تخصصها الحكومة بسعر رمزي حوالي 70 جنيها مصريا للمتر بشرط أن يطور المستثمر شققا صغيرة لا تتجاوز 80م2 لبيعها على الشباب.
وفي الجانب التسويقي فان معظم الوحدات يتم بيعها في مصر شبه مشطبة (تشطيب خارجي فقط) وتتراوح اسعار البيع بين 3000 جنيه الى 17000 جنيه، مع وجود بعض الشركات التي تبيع وحدات مشطبة بالكامل مثل شركة إعمار.
يبلغ الطلب على الوحدات السكنية حوالي 650 الف وحدة سنويا ويقدر بعض المطورين ان المطورين يضخون حوالي 300 الف وحدة مما يخلق فجوة كبيرة تفتح فرصا كبيرة للمطورين. ويبقى التحدي الاكبر للمطورين هو الحصول على الارض لتطوير المشاريع. وتعمل الحكومة على ضخ مزيد من الأراضي لمواكبة الطلب. وستعلن الحكومة خلال مؤتمر شرم الشيخ مشاريع جديدة وستخصص اراضي للإسكان كما ستعلن مدينة ادارية جديدة شرق القاهرة مما سيعطي زخما تطويريا كبيرا.
لاحظنا عدم اعتماد التجربة المصرية على التمويل البنكي لا للمطورين ولا للمشترين، حيث يعتمد المطور على تمويل المشروع من خلال البيع على الخارطة ويعتمد المشتري على التمويل الذاتي لتملك الوحدة السكنية.
لا شك ان التجربة المصرية حققت نجاحا كبيرا في قطاع الاسكان مع وجود ما يبدو انه ضعف في التشريعات والتنظيمات والذي اعتقد برأيي انه ساهم في نجاح التجربة المصرية واتاح المجال لآلية السوق التحرك بمرونة في ضبط العلاقة بين المطورين والمشترين دون تدخل الحكومة. واصبحت سمعة ومصداقية المطور هي التي تحدد نجاحه وتتيح له تحقيق ارباح اضافية. وفي رأيي أن عناصر نجاح التجربة المصرية:
1. ضخ الحكومة للأراضي للمطورين والمواطنين والتركيز على مشاريع التطوير الشامل وايصال الخدمات للمشاريع.
2. وعي المستهلك المصري بأهمية تملك المسكن وحرصه على الادخار لشراء المسكن مما ساهم في خلق طلب كبير واعتماد المشترين على التمويل الذاتي خلال فترة البناء.
3. عدم تدخل الحكومة في العلاقة بين المطورين والمشترين واعتماد السوق على خلق مصداقية المطورين من خلال انجازهم وتسليمهم الوحدات في مواعيدها. وهذا لا يعني عدم وجود مشاكل ولكن نسبتها اصبحت ضئيلة مقارنة بحجم السوق وساهم في خلق شركات كبرى تحظى بالمصداقية.
4. وجود قطاع مقاولات قوي وكبير ساهم في قدرة المطورين على تنفيذ المشاريع في فترات زمنية مناسبة وبأسعار مناسبة.
لا يمكن الحكم بمثالية التجربة المصرية، ولكن يجب النظر الى إيجابياتها واسباب نجاحها لنأخذ منها ما يناسب بيئتنا المحلية لتحقيق منظومة إسكانية تساهم في تحقيق استراتيجية الاسكان في المملكة.