العقاري والمقاول.. أزمة ثقة ومصالح مشتركة

يعتبر العقار نتاج تحالف بين اكثر من طرف واكثر من جهة عاملة, فلا يتصور ان هناك نشاطا عقاريا تنفذه جهة واحدة, او طريق واحد, وانما مجموعة جهات تتحالف, وتلتقي مع بعضها لإقامة هذا المشروع, فالعمارة تبنى لمالك واحد, لكنها تفعل بالتأجير او البيع, اذا دخل طرف آخر, والمخطط يملكه واحد, لكن هناك من يطوره, ويعمره ويقيم البناء عليه, ليس المالك بالضرورة هو من يقوم بذلك, ولكن ما نشهده في سوق العقار ان سلسلة التحالفات المطلوبة تتوقف, وتتوقف على اثرها المشروعات, لعل ابرزها ما يتم بين المالك والمقاول المطور, والمقاول المعمر, ففي حال انخرم جدار الثقة بين هذين الطرفين فالعملية تتوقف, بدليل ان العديد من الملاك قطعوا علاقاتهم بالمخطط لمجرد التصفية او البيع في المزاد العلني, بينما يفترض ان يساهم العقاري بدور ما في رفع مستوى المساهمة كي يحولها الى مشروع يخدم اغراض العقار, فالعقار ليس اراضي فارغة يسفي التراب عليها وتغزوها الرياح يوميا.
ان هذه المسألة لاتزال محط نقاش بين العقاريين والمقاولين, فتارة تحسم المسألة فنجد مشاريع عقارية نفذها عقاريون لا مقاولين, وهناك مقاولون كان لهم دورهم الكبير في سوق العقار.
مسؤولية العقاري
قال حسين النمر عضو اللجنة العقارية بغرفة الشرقية: ان التنسيق بين المالك والمقاول في البناء ليس له علاقة حيث ان المالك مطالب بتطوير الارض وطرحها في المزاد ومن ثم يكون اعمار البناء على المشترين الآخرين. واوضح النمر, ان الاعمار دليل على الانتهاء من المزاد وطالب النمر جميع الملاك, بالمساهمة في اعمار مثل تلك المخططات من اجل احبائها, وزرع الاطمئنان على اصحاب الاراضي من اجل النهوض بهذه الحياة, فقيام المالك بمشروع معين, او انشاء وحدات سكنية له تأثير ايجابي يؤكد ارتباط المشترين بمالك المساهمة.
واضاف النمر: ان مشاركة المالك في اعمار المخطط تعزز من قيمة الاراضي, وتزيد في ارتفاعها, او تبقى على سعرها سابقا, والكثير يتخوف في البداية من الاعمار نظرا لما قد يحدث مستقبلا حيث يجد, نفسه هو الوحيد في تلك المخططات الأمر الذي يلاحظ ان العديد من المخططات شبه خالية من الاعمار, عدا المشاريع (المخططات) التي تقع داخل قلب المدينة, واشار النمر إلى ان مشروع الشركة الاولى في اعمارها لاحد الابراج في مخطط الابراج امر مشجع وهام, والموقع متميز, مشيرا إلى ان مشاركة الملاك في قيامهم بمشاريع تجارية او سكنية امر هام جدا, ويزيد من الحركة العقارية, والمتعارف عليه ان المقاولين ليس لهم دور سوى ما يطلب منهم من بناء حسب المخططات الخاصة بالبناء, والكل يأمل خيرا في احياء مثل هذه المخططات كما هو معمول به في بعض المشاريع التجارية والمشترون لا يستطيعون البناء اذا لم يكن هناك قيام جماعي من اجل البناء معا, ويكون هذا مأمن لهم جميعا ويحيي هذا المخطط.
العلاقة بين اثنين
من جهته اكد عبدالله محمد البابطين رجل الاعمال بالشرقية, ان هناك علاقتين بين المالك والمقاول وبين المالك والمشترين لهذه المخططات فالاولى ان المالك والمقاول الخاص, بالتخطيط والتنمية التحتية تكون حسب المتفق خصوصا من سفلتة وإنارة, وكهرباء, ومجار وخلافه بعد ذلك, يتم تسليم المشروع للجهات الحكومية المعنية بهذا الخصوص, وتكون مسئولية الصيانة على المقاول لمدة عام وطالب البابطين بأن تكون عملية الاشراف من قبلها وليس من قبل المالك, ويكون الحساب على المالك الأساسي للمخطط وبهذا الدور, تكون هناك اشكالات في نوعية التنفيذ باعتبار ان المالك يحاول جاهدا ان يقلل من تكاليف التنفيذ ولو قدر المبلغ من اساسه وسلم الى الدولة وهي تقوم بطرحه في المناقصة العامة, لكان اجدى, هذا من جانب اما من جانب مقاول المباني السكنية في المخطط اذا كان المالك الاساسي هو الذي يقوم بالبناء فهذا شيء راجع الى الاتفاق بين المالك الاساسي والمشتري الفعلي, اما اذا كانت المباني تبنى على هيئة ابراج, وتباع كوحدات سكنية فمن المفروض قبل بدء البناء, ان يكون هناك اشراف مباشر من قبل الدولة, واوضح ان القصد بذلك ان يخصص مبلغ للإشراف على مثل هذه المشاريع ويسلم للجهة ذات العلاقة, وهي تقوم بترسية مشروع الاشراف باعتبار هذه الابراج, سوف تؤول الى المواطنين ومنعا لسوء التنفيذ والمخاطر التي قد تنشأ لا سمح الله بعد ذلك, وسبق لنا الاقتراح, بأن يقوم المالك بإقامة مشروع يتمثل في مدرسة, او معهد مهني, او مسجد هذه الثلاثة عوامل تشجع على جذب المستثمرين الاخرين, وهذا يكفي لعملية التشجيع.
وطالب البابطين بان يكون المبلغ للمشرف مأخوذا من ميزانية الدولة, وليس من ميزانية المالك حتى يكون بعيدا عن سيطرة المالك على المشرف, حيث نجد ان هناك بعض المخططات يشوبها النقص, باعتبار ان المالك هو المسدد لمبلغ المشرف, واعتبر ان نهوض المخططات يأتي حسب الموقع وتوافر جميع الخدمات, حيث انها من اللوازم الضرورية, في الإعمار.
مشاريع مشجعة
قال علي عبدالله الحصان (عضو اللجنة العقارية بغرفة الشرقية): ان مسألة التنسيق بين المقاول ومالك المساهمة تأتي بعد توقيع عقد يتفق عليه من قبل الطرفين, حيث ان المالك يطلب من المقاول تطوير هذا المخطط لمدة يتفقان عليها والاتفاقية تكون اما بإعطائه مبلغا والباقي يكون عن طريق اخذ جزء من الارض, او الانتظار حتى يتم البيع في المزاد العلني.
واشار الحصان إلى ان الغالبية من اصحاب المساهمات يبقى المقاولون يطالبون ببعض حصصهم من اجل ان يكون المقاول احد المشترين بالمزاد العلني, بحيث يأخذ بما تبقى عددا من القطع, وعادة تكون حسب الاتفاق الذي يتم توقيعه قبل بدء التنفيذ او اثنائه, ومن المتعارف عليه ان المقاول يقوم بصيانة المشاريع الحكومية والاهلية من سفلتة وانارة, وكهرباء, ومجار لمدة عام كامل, من تاريخ الاستلام.
واوضح الحصان ان المالك له الحرية في الاختيار بعد اتمام المشروع من اقامة مشروع عليه او عدمه, فهو ليس ملزما بأقامة اي مشروع على هذه المساهمة, والكل يعلم ان العمل التجاري قابل للربح او الخسارة, والمالك لا يقدم على شيء الا بعد دراسة العائدات من هذه المشاريع والواجبات على ملاك المساهمات هو تطوير الخدمات, المطلوبة منه, مشيرا الى ان هناك مشاريع تستحق التشجيع واقامة مشاريع كما هو واضح في المشاريع التي تقع في قلب مدينة الخبر وغيرها من المواقع المشابهة له والمطالبة بإقامة مشروع ليس الزاما للملاك, انما تشجيع مطلوب فيما يخدم المجتمع.