الإسكان الجماعي فكرة ناجحة وتنفيذ خاطئ

في ندوة "أزمة الإسكان والمساكن" المنتدون :

تتفاقم أزمة الإسكان والمساكن في ظل غلاء مجحف في حق المواطن الذي يبدو عاجزاً عن امتلاك أرض يحقق فيها أحلامه ويضم بين أسوارها شتات أسرته بدلاً من التنقل بين شقق الإيجار التي أنهكت عاتقة وأثقلته بالالتزامات المالية الكبيرة في حين ينعم الملاك بموارده المحدودة ويفرضون إيجاراته بجشع لا يتناسب وغلاء المعيشة.
وقد كشفت الندوة التي حضرها عدد من المتخصصين جوانب عدة وثغرات توجب الدراسة والنظر للحد من الأزمة قبل تفاقمها في محاور عدة تتناول استراتيجيات البناء وتكاليف تملك العقار الباهظة ومسؤولية الدولة والجهات الخاصة بمن فيهم رجال الأعمال .
غلاء الاسعار وقلة الخدمات
في البداية تحدث المهندس علي الصغير قائلا : النقاش حول انحسار البناء في مناطق معينة دون غيرها بالرغم من توفر الخدمات البلدية يرجع إلى أن الأراضي بصفة عامة تتميز بسعر غال كما أن بعض المناطق تنقصها بعض من الخدمات مثل المخططات البعيدة التي تحتاج لفترة زمنية طويلة لترتفع لمستوى المناطق المأهولة بالسكان والمرغوبة من قبلهم .
وأضاف ان التوزيع الجغرافي إذا اخذنا المنطقة الشرقية كمثال وتباعد الأحياء عن بعضها يعود ذلك إلى أن البناء في المنطقة الشرقية وعموم المملكة أفقيا عكس ما هو موجود في بقية انحاء العالم الذي يكون فيها البناء عموديا الشيء الذي يعمل على توفير الخدمات بشكل أفضل كما أن العادات والتقاليد تلعب دوراً كبيرا حيث اننا مجتمع آلف التمدد وذلك من خلال طبيعتنا الصحراوية التي تنأى عن السكن في مثل تلك المباني المتراصة أو العمارات العمودية ذات الطوابق المتعددة وهكذا هي أحوال وعادات شريحة كبيرة من مجتمعنا. وقال رجل الأعمال حسين النمر والذي يعمل في مجال العقارات : أتصور أن توزيع الأراضي لا يأتي تباعاً ولكنه في فترات متباعدة فعندما يشتري المستثمر قطعة ما في منطقة بعيدة لا تتوافر لديه خدمات تكون بمثابة عامل مشجع للسكن كما أن تطوير هذه المخططات تكون مكلفة فمن غير المعقول أن تقوم الدولة بتوصيل الخدمات المختلفة لكل المخططات وما لم تكن هنا لك سياسة معينة لتنمية المخططات وفق خطة تهدف لتوصيل الخدمات لتلك المخططات فستكون المعاناة قائمة وستظل المشكلة في المستقبل القريب اكثر تعمدا حتى لو كان بها مستثمر واحد فقط.
تكلفة زائدة
يشير النمر إلى أن قيمة الأرض تأتي من تكلفة زائد تنمية وتطوير زائد ربحية معينة فنجد أن (زيدا) من الناس يشتري متر الأرض مثلا ب 100 ريال وعمر ب 200 ريال وهما متجاوران. أن التنمية والتطوير إذا اعتبرناهما متساويين فان القيمة تأتي في أصل الشراء كما أن المزادات ترفع من الأسعار فإن المشتري إما ان يشتري اختيارا من مكاتب العقار وما إلى ذلك أو مكرهاً في شراء أرض سعرها زهيد ولكنها لا تلبي كل اختياراته .
يقول رجل الأعمال خليفة الضبيب:
اعتقد أن هنالك خللا في الطريقة التي توزع بها الأرضي حيث إن الأراضي توزع لحق المستحقين، والخطوة الثانية أن الدولة تصرف مبالغ كبيرة لتطوير الأراضي فيأخذها المواطن ثم يبيعها واعتقد أن على الدولة أن تفرض على المواطن عدم بيع الأراضي الممنوحة إلا بعد فترة معينة تحددها حسب ما تراه مناسبا. ولعل في قطر مثال على ذلك حيث إن الحكومة تعطي المواطن الأرض والقرض ومن ثم تعطيه استمارة تملك وليس صكاً يمكنه من بيع الأراض والمزايدة فيها ومثل تلك السياسات تجعل المواطن المحتاج يبني .
منافع ضرورية
ويقول الدكتور/ أحمد القحطاني من جامعة الملك فهد للبترول والمعادن : أود أن اتحدث عن الشباب محدودي الدخل الذين يعانون من المستقبل في الناحية السكنية ولعل المنح التجارية أصبحت قيمتها تجارية بعد أن تدخل عليها المصاريف الأخرى. وهذه الأحوال تكون خارج نطاق الشاب الاقتصادي مما يضطره إلى اللجوء للايجار والتنقل من شقة إلى أخرى. والحل في ذلك المنح التي تقي الشاب من تلك الشرور.
والأجدر أن تضع الدولة المنافع الضرورية للسكن.
الحلم المستحيل
ويضيف القحطاني:ان أصحاب العقار يشترون الأراضي ومبدأ البيع قائم على أساس المزايدة لعل المواطن يلحظ في ذلك أنه الفريسة بينما يعمل مالك الأرض لتطوير المخطط وذلك يعد تكلفة مضافة تأتي على حساب رفع قيمة الأرض والحل لو أن الأراضي تشترى من البلدية مباشرة بحيث يكون لها سعر حكومي فذلك سيقلل كثيراً من قيم المزايدات والاضافات التي تطرأ على الأرض أما غير ذلك فإن الحل سيظل كما هو وحتى لا يكون الأمر شائعاً بيد صاحب الأراضي فلو أن الامارة تأخذ بزمام هذا الأمر بدلا من أن تعطى لمستثمر يجني بها مئات الآلاف بحيث تضع الامارة رسوما للأرض ورسوما للتطوير ستحجم المزايدات لحد كبير.
تحديد الأسعار
وداخل خليفة الضبيب قائلا: ان عملية تحديد الأسعار قد تكون مستحيلة فالاقتصاد الصحي لا تدخل فيه للدولة وإنما تبقى مهماتها في النواحي الأخرى فمثلما ذكر يمكن أن تفرض رسوم على المالك.
الحل الجذري اتباع سياسة الاقتصاد الحر وحتى تصبح الأراضي في متناول كافة الفئات (محدودي الدخل ومتوسطي الدخل) يفترض أن تعد الدولة الدراسات على مدى عشرين سنة حول التوسع السكاني، دخل الفرد ، الاحتياجات السكانية، الكثافة البشرية وما إلى ذلك .
فالحل إما أن يتبنى مستثمر تطوير هذه المخططات مقابل مبلغ معين لا يرهق أو يزيد قيمة الدخل وكذلك سد النقص في الخدمات لا أود أن أدافع عن حال رجال الأعمال ولكنهم أيضا تقع على عاتقهم بعض الأعباء التي لا يجدون منها مضراً.
المنح والمشكلة
ويشير رجل الأعمال حسين النمر إلى أن المنح هي أساس الاشكالية في الاسكان . يتمثل في المنح الكبيرة وليست الصغيرة، فالكبيرة يصل سعر المتر فيها 500 أو 600 ألف .
قبل 15 سنة تقريباً كان هنالك منظور طيب للسكن والمساكن غير أنه لم يحسن تنفيذه ومن ثم توقف.
الإسكان الجماعي
وحول تقييم تجربة الإسكان الجماعي يقول المهندس الصغير من غير المنطقي أن تبني الدولة مساكن للمواطنين فالدولة توفر الأراضي وعلى المواطنين تعميرها فإذا نظرنا إلى إسكان الدمام نجد أن الشقة الواحدة تكلف أضعاف البيت العادي والإسكان التجمعي درج أن يصحب معه المشاكل ولعل ذلك شكل على مستوى عالمي. ويداخل الدكتور القحطاني قائلا: أبرز مشاكل التجمعات السكنية هي عدم التجانس أو التألف فيما بينهم، كما أنه ليس متناسبا مع تقاليدنا ومجتمعنا، فضلاً عن أننا لدينا من الأراضي ما يغنينا عن ذلك بكثير، وأعتقد أن من اختصاصات وزارة الإسكان إعداد الدراسات اللازمة لتوفير السكن اللازم للمواطن. كما يجب على القطاعات الأخرى أن تسهم في مشكلة السكن والإسكان.
بناء معقول
وعن مسؤولية المواطن في التماشي مع بناء محدود يحقق غاياته يقول المهندس الصغير: ان تفكير المواطن في تصميم مسكنه موضوع شخصي تحدده إمكانيات المواطن، فكل بنى بيته على قدر ما يملك. وأعتقد أن هذه من الأمور الشخصية التي لا يمكن التدخل فيها بأي حال ما.
سرطان اجتماعي
ويضيف الدكتور القحطاني أعتقد أن مثل هذه المشكلة اجتماعية قبل كل شيء، فبعضنا يسعى لركوب سيارة جديدة حتى وإن كانت ديونها وأقساطها تعجز كاهله وتغرقه في دوامة الهموم، وفضلاً عن ذلك فإن أهلنا في المنازل تتأصل فيهم تلك الآفة السرطانية الاجتماعية حيث يبدون على الدوام آراءهم في مساحة الغرفة والبيت وطرق تصميمه وغير ذلك من الأمور التي تعد مفاخر على حد زعمهم. وأكرر أن النظر للغير هو الذي يجعل المواطن يتورط في مثل تلك الأمور.
هلاك أسري
ويقول خليفة الضبيب أعتقد أن الذي يفكر في البيت الكبير من حيث الصيانة والتأثيث وما إلى ذلك يجد نفسه محبذاً للبناء المتواضع. أما من يسمع لزوجته التي تريد مثل بيت الجيران أو بيت أخيها أو أختها فتلك التي تقود إلى الهلاك الأسري
عمليات الأحياء
مبان آيلة للسقوط.. المباني القديمة.. أحياء أصبحت شبه مهجورة كيف يمكن الاستفادة منها يقول المهندس علي طالماً أن ليس هناك ضريبة على ما تملك من أرض فليس للمالك غير أن يتركها حتى يستعر سعرها. وأعتقد أنه يمكن عمل شراكة وأسهم لمالكي مثل هذه المناطق التي تتوسط المدن وفي كثير من المدن العالمية تقام المراكز التجارية والمشاريع على أنقاض الأحياء القديمة ذات المساحة المميزة، وأظن أن بعض البنوك ورجال الأعمال قادرون على ايجاد مثل تلك المشروعات التجارية التي تعود على الجميع بفائدة كبيرة. ويقول رجل الأعمال الضبيب: إذا أخذنا حي العدامة في الدمام نجد أنه أصبح غير مناسب للسكن لكثرة المواقع التجارية فيه. كما أن البلدية تسهم في قلب المناطق السكانية إلى تجارية، فتارة تمنع أي نشاط تجاري في هذا الشارع وسرعان ما يسمح بالعمل التجاري فيه.
الصندوق العقاري..ما له وعليه..
يرى د. أحمد القحطاني أن الصندوق العقاري دعم كثيرا من المواطنين وفكرة الصندوق نبيلة وناجحة غير أنه لم يتطور مع الاحتياجات والسوق للأسف الشديد وحيث أصبح القرض لا يفي بالعرض ومتوقفا ومتقاعدا. والصندوق أصبح دوره محدودا في الإسكان وأصبح المقترض ربما يتقاعد قبل أن يحصل على القرض بالنسبة للقروض فهي لا تفي بالمتطلبات الأساسية التي اوجدت من اجلها.. ولذا لابد من إعادة هيكلتها لتتواكب مع الاحتياجات الفعلية للمنظومة التي توفر الأرض أو السكن الميسر.بينما يقول رجل الأعمال الضبيب ان الصندوق ليس سببا رئيسيا من أسباب أزمة الإسكان وإنما الأرض هي الأساس ومن ثم يأتي القرض أما بالنسبة للتسديد المنتظم يمكن أن يحل بإحدى طريقتين الأولى تقليل فترة السداد فمثلاً بدلاً من 15 سنة يمكن أن تكون 10 سنوات، أو زيادة رأسمال الصندوق وتغذية مستمرة من وقت لآخر. وفيما يتعلق بالتسديد يمكن أن يكون عبر آلية معينة باعتبار أن مشاكل المواطنين متباينة ومختلفة. وإذا نظرنا إلى ديدن المواطنين تجاه الصندوق نجد أنهم يسجلون أبناءهم منذ سن مبكرة حتى ينالوا القرض خلال السنوات العشر القادمة أو أكثر من ذلك وهذه لها مشاكلها تبعاً لمتغيرات الأرض وسعرها وما شابه ذلك. ويشير المهندس علي إلى مشكلة أخرى في الصندوق حيث إن المندوب يطلب من المواطن أرضا لتسجيله فالمواطن يشتري أرضا وعندما يأتي القرض بعد 15 سنة يكون ضرراً كبيرا على المواطن فلماذا لا يعطى القرض ومن ثم يبحث عن الأرض، كما يجب أن تؤخذ في الاعتبار قيمة السكن بعد خمس سنوات على أقل تقدير.
البنوك وإسهامات الحل
وعن دور البنوك تجاه المواطن وإسهامها في حل المشكلة يرى رجل الأعمال الخليفة: أولاً ان ملاك البنوك هم المواطنون وفي العالم اجمع فإن أحسن الأنشطة نشاط البناء، ويقاس التطور بالارتفاع في المباني فالتحصيل هو أساس المشكلة بالنسبة للبنوك لأنها بدون شك تود الربحية من خلال المشروعات التي تدخل فيها. ومن الملاحظ في أصحاب البيوت أنهم لا يسكنون السعوديين فيها نسبة لعدم الأكتراث للكثيرين وعدم المبالاة، وإنني أعرف أن بعض الملاك يقول للمستأجر السعودي ( يرحم والديك أخرج، ولا أريد منك شيئاً) وهذه من إحدى المشاكل المعاشة. وأعتقد أنه لو كان هناك نظام ثابت لاسترداد الحقوق ستحل المعضلة في هذا الشأن. دعنا نأخذ مثالا لبنك سعر السهم فيه 400 ريال ويعطيك 8 ريالات تقريباً في السنة وهو بالتالي لا يتناسب مع سعر السوق، ولا يتناسب مع الوديعه فالأهمية تكمن في نظام تحصيل حقوق الناس ويشير المهندس علي إلى أن البنوك يجب ان تقوم بدور وطني قبل الدور التجاري، فيمكن أن تتعاون ثلاثة بنوك مثلاً لبناء مشروع بناء ثلاثة آلاف فيلا ومن ثم يتم الاتفاق على الطريقة الميسرة للسداد. وأؤكد أن البنوك لم تقم بدورها المنوط بها في هذا الجانب وإنما تطلب أرباحاً فقط دون الإسهام في حل المشكلة.
اللجنة العقارية
يرى رجل الأعمال حسين النمر أن دور اللجنة العقارية في الغرفة التجارية ما تقوم بدورها فيما يقدم لها من المساهمات التي بها مشاكل أو تعثر، اقتراحات إنشاء شركة عقارية، أما المشاكل التي تتعلق بالمساكن الخيرية فإنها ليس من اختصاصات دراستها. وأؤكد أن كل مشروع استثماري يسعى للربح. ولكن النظر للربحية يكون من وجهة هل هو معقول أم لا. وما لم تحل المشاكل المالية في المملكة سيكون كل شيء متعثرا فلابد أن يكون مثلاً للشيك حرمته. فضمانات الحقوق وتحصيلها تعد من أكبر المعضلات التجارية بصفة عامة ليس على مستوى العقار فقط وما لم يكن هناك ضمان ستبقى المشكلة قائمة وما دون ذلك سنكون في أماكننا.
السكن الخيري
يقول رجل الأعمال خليفة الضبيب/ مشروع السكن الخيري يفترض أن يكون من قبل الدولة لأنها مالكة الأرض، وصاحبة القروض. وأذكر أنني تحدثت مع وزير العمل في مقترح لو أن كل رجل أعمال تبنى أسرة فقيرة ليس لتوفير السكن فقط وإنما في توفير العمل لحلت المشكلة تماماً.
أحقية التملك
ويداخل الدكتور القحطاني قائلاً: يفترض أن يكون للدولة مسارها في توفير الأرض والقرض للتيسير على المواطن. وهي المسؤولة عن المواطن لذا لابد من خطة ورؤية واضحة لحل مشكلة السكن، فيمكن أن تكون هناك خطة ل 25 سنة لتتوزع المساكن والمتاجر دون الدخول في مشاكل المتغيرات. وأعتقد أن الأزمة تكمن في الجهة التي بيدها الأرض والقرض والقانون والنظام فإذا وضعت الخطوط الواضحة لذلك يمكن أن تحل المشكلة في غضون سنتين أو ثلاثة سنوات لا أكثر. فالأسس السليمة هي التي تكفل الحل السليم.
الأخضر واليابس
ويشير النمر إلى أن الشركات الخاصة ليست ملزمة في دعم السكن وإنما يتوقف دورها على قيمة العقد الذي تبرمه مع موظفيها. من وجهة نظري أعتقد أن السبب يتلخص في المنح الكبيرة التي أكلت الأخضر واليابس على حد سواء. فالثروة ثروتنا جميعاً فالملايين لدينا غير أننا لم نستثمرها الاستثمار الأمثل. فكل ثرواتنا نشتري بها التراب وإذا أردنا أن ( نسيلها) تكون قد انتهت. وتوجه الناس في عدم الحصول على الحقوق. أما إذا كان هناك توجهات للبناء الذي يعود بالإيجار المجزى وفق الحقوق الواضحة بين رب العمل والعامل بين المؤجر والمستأجر
بدل سكن
واجابة عن تساؤل حول أحقية موظف الدولة بصرف بدل سكن أسوة بالشركات يقول الدكتور القحطاني في ظل توقف عدم وجود منحة وعدم وجود قرض اعتقد ان من حق موظف الحكومة أن يتوفر له بدل سكن ومن المعروف أن وزارة العمل تشترط على شركات ومؤسسات القطاع الخاص توفير بدل السكن للموظفين أما في القطاع العام فليس هنالك اشتراط كهذا باعتبار أن الموظف الحكومي موفرة له تلك الاشياء من جهات اخرى .
تطوير الأنظمة
وذكر النمر أنه يجب أن تطور الأنظمة التي تحافظ على حقوق المستثمرين واشير إلى أن هنالك أوجه قصور ما يجب أن تسد ثغراتها.
وأشار النمر الى أنه مازالت هنالك أراض قابلة للسكن وقريبة من التجمعات السكانية والا كان الحل ايجاد مدن جديدة في الساحات الشاسعة الخالية وهذا مكلف بشكل كبير .
توصيات الندوة
@ ايقاف اصدار منح المخططات والتي عملت على رفع الاسعار
@ ايجاد سياسة معينة لتنمية المخططات من الدولة تهدف إلى توصيل الخدمات
@ على الدولة أن تفرض على المواطن عدم بيع الأرض الممنوحة إلا بعد فترة معينة ويعطى قرض للبناء وليس صك تملك إلا بعد نهاية البناء حتى لا تبقى الأراضي دون بناء .
@ لماذا البلدية لا تقوم بإعداد مخططات بنفسها وتبيعها بسعر معقول للمواطن يسد تكاليف الخدمات والأرض بحيث لا يتجاوز متناول الفرد العادي صاحب الدخل المحدود.
@ فرض رسوم على مالك الأرض لحثه على استثمارها بدلا من أن تكون شاغرة دون فائدة وفي مواقع استراتيجية.
@ على المواطن عند البناء مواءمة إمكانياته مع رغبات البناء وعدم النظر إلى ما عند الغير الذين يفوقونه اجتماعيا ومادياً .
@ إنشاء شركة مساهمة لاستغلال المباني الآيلة للسقوط أو المواقع الاستراتيجية غير المبنية والتي تعود ملكيتها إلى ملاك لا يستطيعون أحياءها.
@ زيادة قروض صندوق التنمية العقاري بزيادة رأس ماله وتقليل فترة السداد كي تتناسب والإيفاء بفرض البناء المرتفع إضافة إلى التسريع بالصرف بدلاً من الانتظار الطويل الذي يصل إلى عقود.
@ صرف القروض قبل امتلاك الأرض يعطي دافعيه أكبر للتطور وحل مشكلة الأرض والتأخر في الطلب الذي يبنى على أساس امتلاك الأرض.
@ إيجاد ضمانات سداد الأقساط من قبل البنوك بشكل واضح يدفع البنوك للمساهمة في حل الأزمة.
@ الإغراق في الاستثمار العقاري قد يؤدي لاسمح الله إلى كارثة اقتصادية لذا يجب الاستفادة من هذه الملايين المدفونة في التراب.
@ تطوير الأنظمة الخاصة بحفظ حقوق المستثمرين وسد ثغراتها.
الاسكان الجماعي حل ولكن؟!
الصندوق يجب تفعيله