المملكة ترفد اقتصادها بتطوير سوق التمويل العقاري

الدمام – أحمد العبكي
العساف: الصندوق العقاري يقوم بدور الداعم الحكومي للنظام ويخصص جزءا من ميزانيته للضمانات
قدر اقتصاديون، أن 60% من الوحدات السكنية في سوق العقار المحلي لا ينطبق عليها نظام الرهن العقاري، كونها لا تطبق كود البناء السعودي.
وقال الاقتصاديون إن كود البناء السعودي لم يفعل بشكل جيد، وسبق أن أحاله مجلس الوزراء إلى وزارة الشؤون البلدية والقروية لدراسته ووضع تصورها حول بنوده، وأشاروا إلى أن كود البناء السعودي لم يفعّل بشكل كبير، وأن تطبيق كود البناء السعودي على المنازل تحت الإنشاء هو حاليا يعد أمرا اختياريا ولم يصدر قرار بعد بإلزاميته.
ورفدت السعودية أمس اقتصادها بتطوير قطاع مالي جديد، هو التمويل العقاري، وذلك ضمن حزمة التطوير الاقتصادي الذي تنفذه الحكومة.
وقال وزير المالية الدكتور إبراهيم العساف إن هذه الأنظمة ستساعد بعد بدء تطبيقها في إيجاد آليات منظمة لتمويل الإسكان في المملكة بأسلوب يحفظ حقوق جميع الأطراف، من شأنه أن يحد من تكلفة التمويل العقاري، وذلك من خلال التسهيلات التي ستوفرها هذه الأنظمة للمواطنين للحصول على تمويل متوافق مع الشريعة الإسلامية.
وقال إنه سيتم تطبيق هذه المنظومة بعد اتخاذ عدد من الخطوات المهمة ومنها إصدار اللوائح التنفيذية من قبل مؤسسة النقد العربي السعودي، وأول الأنظمة التي أقرتها هو نظام التمويل العقاري، حيث تختص وزارة المالية بإعداد السياسات العامة للتمويل بالاتفاق مع وزارة الإسكان، وبعد أن يقرها مجلس الوزراء، تضع وزارة المالية بالاتفاق مع وزارة الإسكان الخطط التنفيذية اللازمة.
وأضاف أن مؤسسة النقد العربي السعودي تقوم بتنظيم قطاع التمويل العقاري الذي يشمل السماح للبنوك والترخيص للشركات بمزاولة التمويل بما في ذلك الترخيص لشركات مساهمة توافق المؤسسة على المرشحين لمجلس إداراتها وللممولين المرخص لهم المشاركة في ملكيتها، ويجوز لصندوق الاستثمارات العامة المساهمة في ملكيتها.
العساف
وأوضح وزير المالية أن صندوق التنمية العقارية يقوم بدور الداعم الحكومي للنظام، وذلك من خلال تخصيص جزء من ميزانيته كضمانات ومعونات لدعم التمويل العقاري لمستحقي الدعم، وتضمن الحكومة الوفاء بالالتزامات المالية التي تترتب على ضمانات الصندوق، وتتولى المحكمة المختصة الفصل في المنازعات الناشئة عن عقود التمويل، بما في ذلك المنازعات الناشئة عن التعامل بالأوراق المالية الخاصة بالتمويل، وتتولى مؤسسة النقد إعداد اللائحة التنفيذية للنظام خلال تسعين يوماً من تاريخ نشره.
وبيّن العساف أن النظام الثاني يتمثل في مراقبة شركات التمويل، حيث تتولى مؤسسة النقد مراجعة ما يلزم لإصدار التراخيص للمتقدمين بطلب ترخيص مزاولة النشاط، وذلك تمهيداً لاستكمال وثائق تأسيس الشركة من قبل وزارة التجارة والصناعة، وتطلب من الشركة مزاولة النشاط خلال سنة من تاريخ الترخيص لها، وأن تطرح نسبة من أسهمها للاكتتاب العام بعد تحقيقها للأرباح، وترخص المؤسسة لشركة التمويل ممارسة نشاط مقابل ضمان أو أكثر من أنشطة التمويل، ويجوز لشركة التمويل تملك الأصول من أجل تمويل تمليكها للغير.
أما النظام الثالث هو نظام الإيحار التمويلي، وبحسب العساف يقوم المؤجر بموجبه بإيجار أصول أو منافع بصفته مالكاً لها أو لمنفعتها، ويحرر عقد بين المؤجر والمستأجر يلتزم من خلاله المستأجر باستخدام الأصل في الأغراض المتفق عليها ويكون مسؤولاً عن الصيانة التشغيلية، أما الصيانة الأساسية فإنها مسؤولية المؤجر ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك ويجوز انتقال ملكيتها للمستأجر وفقاً لأحكام العقد دون إخلال بأحكام تملك العقار لغير السعوديين، ويجوز إصدار صكوك قابلة للتداول مقابل الأصول المؤجرة.
وأوضح أن نظام الرهن العقاري المسجل هو النظام الرابع، وهو يمنح الراهن الحق في التصرف في عقاره المرهون إذا كان مسجلاً في نظام التسجيل العيني للعقار، أما إذا لم يكن مسجلاً فلا يجوز للراهن التصرف في عقاره المرهون ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك، كما يجوز للمرتهن نقل حقه في استيفاء الدين مع الرهن الضامن لغيره، ولا يصح أن يشترط في عقد الرهن أن تكون منافع المرهون للمرتهن أو أن يمتلك المرتهن المرهون مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في أجله المعين، ويقتصر أثر الرهن على الدين المحقق في وثيقة الرهن.
وأضاف أن النظام الخامس يتمثل في نظام قضاء التنفيذ، حيث يتولى التنفيذ وإجراءاته دائرة تنفيذ تخصص في المحاكم العامة في المدن والمحافظات الرئيسية، وتتولى تنفيذ ما يصدر من قرارات أو أوامر من اللجان ذات الاختصاص شبه القضائي، مشيرا إلى أنه تتم عملية بيع المال المحجوز عن طريق مزاد لا يدخله إلا من تأهل للمشاركة فيه ويتأهل المشاركون بموجب ترتيبات بين وزارة العدل ومؤسسة النقد لإثبات ملاءة المشاركين في المزاد، وينادي الوكيل في المزاد بالقيمة المقدرة ولا يجوز البيع بأقل من القيمة المقدرة، فإن لم يتقدم مشتر ٍ حدد موعد آخر للمزاد خلال يومين وتباع الأموال المحجوزة بما يقف عليه المزاد، وذلك بقرار من قاضي التنفيذ. وتحول الأرصدة النقدية الدائنة المستحقة للمدين إلى حساب المحكمة بمقدار ما يفي بالدين، مشيرا إلى أن وزارة العدل تنشئ وكالة مختصة للتنفيذ تعنى بالشؤون الإدارية والمالية وتتولى إصدار التراخيص لمقدمي خدمات التنفيذ.