الرياض تتصدر المساهمات العقارية المتعثرة بنسبة 33.5%

تصدرت الرياض قضايا المساهمات العقارية المتعثرة بنسبة 33.5% تشكل إجمالي المساهمات المحسومة والمنظورة في الوقت الراهن، فعلى صعيد المساهمات المنظورة من قبل اللجنة المختصة في وزارة التجارة، جاءت الرياض في الصدارة أيضاً بواقع 81 مساهمة من أصل 222 بنسبة 36.4%. وحافظت على الصدارة أيضاً فيما يتعلق بالمساهمات التي تمت تصفيتها وبلغت 26 من أصل 97 مساهمة بنسبة 26.8%. كذلك الحال بالنسبة للمساهمات التي لم يستدل على عناوين أصحابها؛ حيث يوجد منها في الرياض 22 من أصل 35 بنسبة تصل إلى 62.8%. ويقع في الرياض 28 من أصل 64 مساهمة خارج الاختصاص بنسبة 43.7% من إجمالي هذه المساهمات. ويلي الرياض على صعيد المساهمات المتابعة حالياً من قبل اللجنة، كل من مكة المكرمة (32) ثم جدة (22) فالدمام (18). وتحتفظ مكة أيضاً بالمرتبة الثانية بعد الرياض على صعيد المساهمات التي تمت تصفيتها (18). وربما يرد ذلك إلى الحركة النشطة للسوق العقارية في الرياض ومكة وجدة والدمام.
وتثير المساهمات العقارية جدلاً كبيراً لم يوقفه تشكيل لجنة من وزارة التجارة وممثلين للجهات ذات العلاقة. وبينما يقدر إجمالي المساهمات العقارية محل الجدل بنحو 423 مساهمة، لا يعرف حجم المساهمات الناجحة، وإن كانت بعض المصادر تقدرها بنحو أربعة آلاف. وأدى الغموض الشائع حول حجم المساهمات المنظورة، وأعداد المتضررين منها إلى حالة من عدم اليقين تنتفي فيها الثقة إلى حد كبير في الاستثمار بهذا القطاع الذي ينظر إليها عادة على أنه الأوفر ربحاً، رغم احتياجه إلى سياسة النفس الطويل. ورغم تحديد آليات المساهمات العقارية فإنه لا يوجد نظام يحدد عقوبة من يخل بضوابطها، باستثناء إجراء حجز تحفظي على أموال صاحب المساهمة، إلى أن يتم البت فيها. وتصفية المساهمات بمعرفة اللجنة المختصة وبما يحفظ أموال المساهمين.
وحدد مجلس الوزراء في شهر شعبان من عام 1426ه مجموعة من الضوابط لعملية طرح المساهمات العقارية، وتشمل تلك الضوابط عدم جواز طرح أي مساهمة عقارية من أي نوع، أو جمع أموال لها، أو الإعلان عنها، أو الموافقة عليها، إلا بعد استيفاء الإجراءات والشروط الواردة في هذه الضوابط. واشترط المجلس موافقة وزارة التجارة والصناعة المبدئية على المساهمة العقارية بعد التحقق من ملكية أرض المساهمة بموجب صك شرعي ساري المفعول ثابتة سلامته، وأن يكون صك الأرض باسم المتقدم بطلب طرح المساهمة، وألا تقل ملكيته في المساهمة عن 20% من قيمتها. وفي الوقت نفسه، يشترط أن تكون الأرض موافقاً على تخطيطها بإفادة رسمية من الأمانة أو البلدية المختصة، على أن تشتمل الإفادة على رقم قرار الموافقة على الاعتماد وتاريخه. وبناء على ما سبق، تشترط موافقة وزير التجارة والصناعة على توصية اللجنة أو اللجان التي يشكلها من أصحاب الخبرة والاختصاص في شأن تقدير قيمة الأرض.
ويتكامل مع تلك الشروط ضرورة أن يكون للوحدات العقارية المطروحة للمساهمة رخصة بناء سارية المفعول صادرة من الأمانة أو البلدية المختصة، ودراسة من مكتب استشاري معتمد تبين فيها كلفة البناء ومدته والخدمات المتعلقة به. ولا يعلن الحاصل على موافقة وزارة التجارة والصناعة عن مساهمته قبل التقدم لهيئة السوق المالية بطلب لفتح صندوق استثماري باسم المساهمة، وفقا لنظام السوق المالية ولوائحه. لكن هذا الصندوق لا يتم فتحه أو الإعلان عن المساهمة قبل أن يقوم مالك الأرض بالتهميش على الصك وتسجيله في كتابة العدل أو المحكمة المعنية بما يفيد أن الأرض تحت المساهمة، ووفق آلية تتفق عليها وزارة العدل وهيئة السوق المالية، تضمن عدم التصرف في الأرض خلال مدة المساهمة. ويحل مدير إدارة الصندوق الاستثماري محل مالك الأرض إن توفي أو زالت أهليته الشرعية بحكم من المحكمة المختصة، في كل ما يتعلق ببيع الأرض وإفراغها ونحو ذلك، واتخاذ الإجراءات اللازمة لتصفية المساهمة.
ولا يجوز للجهات المختصة وقف صك لعقار تحت المساهمة إلا في حالة دعوى يترتب عليها بطلان الصك، وعلى مجلس القضاء الأعلى مخاطبة المحاكم في هذا الشأن. واشترط المجلس أن يتضمن الإعلان عن المساهمة رقم موافقة وزارة التجارة والصناعة وتاريخها، ورقم الترخيص من هيئة السوق المالية وتاريخه، ورقم الموافقة على اعتماد المخطط وتاريخها، وتتولى وزارة التجارة والصناعة مراقبة المساهمات العقارية القائمة ومتابعتها حتى تتم تصفيتها بما يحفظ حقوق المساهمين وذلك بالتعاون مع الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين لاختيار مراجعي حسابات لتدقيق كل مساهمة.
وعدّل مجلس الوزراء البند المتعلق بمراقبة المساهمات العقارية في جلسته المنعقدة في جمادى الأولى عام 1429ه لينص على تشكيل لجنة برئاسة وزير التجارة والصناعة وعضوية ممثلين (بدرجة وكيل وزارة) من وزارة الداخلية، ووزارة الشؤون البلدية والقروية، ووزارة العدل، ووزارة المالية، وكذلك أمين عام الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين، وأمين عام الهيئة السعودية للمهندسين للنظر في جميع المساهمات العقارية القائمة، المرخص لها وغير المرخص، وتكليف من تراه من مكاتب المحاسبين القانونيين لإعداد مركز مالي لكل مساهمة، وإعداد تقارير مفصلة تشمل سجل المساهمين وحقوقهم المالية والجوانب القانونية والفنية للمساهمة، ورفع تقارير دورية عنها، ومتابعتها حتى تصفيتها بما يحفظ حقوق المساهمين.
وقرر المجلس أن تتولى لجنة المساهمات العقارية إصدار القرارات اللازمة في شأن التنفيذ على أموال أصحاب المساهمات الثابتة والمنقولة بما يغطي حقوق المساهمين وإحالتها إلى قضاة التنفيذ في المحاكم العامة لتنفيذها. كما وجه المجلس الجهات المعنية بسرعة التجاوب مع طلبات لجنة المساهمات العقارية خلال مدة أقصاها أسبوعان من تاريخ الطلب. وتتولى وحدات البحث والتحري في شُرَط المناطق سرعة القبض على من تطلب لجنة المساهمات العقارية القبض عليهم. ويُخصص عشرون مليون ريال للجنة المساهمات العقارية للصرف منه على مكافآت أعضائها وتعاقداتها مع الكوادر البشرية والمكاتب الاستشارية ومن يتم الاستعانة بهم.
وبموجب هذا التعديل يتم إسناد أي مساهمة لمصفٍّ قانوني، إذا رأت اللجنة مسوغاً لذلك، ولها أن تحيل إلى الجهات القضائية المختصة من يثبت لديها أنه متحايل أو غير متجاوب أو مسيء لاستخدام أموال المساهمة. كما تتولى اللجنة تحديد أتعاب ومصاريف من تستعين به من المكاتب المحاسبية والقانونية والهندسية وغيرها، واحتسابها من مصاريف المساهمة. وأقر المجلس في شهر صفر من عام 1430ه آليات عمل لجنة المساهمات العقارية.
واعتمد المجلس في رمضان من عام 1432ه إفراغ قضاة في المحاكم العامة أو يكلفون خارج وقت الدوام الرسمي من أجل سرعة البت في القضايا المتعلقة بالمساهمات العقارية، مع تفويض رئيس المجلس الأعلى للقضاء ما يلزم حيال ذلك بالتنسيق مع وزير التجارة والصناعة رئيس لجنة المساهمات العقارية. ويحق لوزير الداخلية، بناء على خطاب من اللجنة، إدراج صاحب المساهمة العقارية الذي لا يتجاوب مع اللجنة على قائمة الممنوعين (منع من السفر) وقائمة المطلوبين (إيقاف خدمات)، في حال مضى ثلاثون يوماً على عدم تجاوبه مع اللجنة في حال استدعائه لمساءلته عن وضع المساهمة. فإن لم يتجاوب بعد مضي مدة شهرين، يخاطب وزير الداخلية لإدراجه على قائمة القبض وإحضاره لدى اللجنة وفقاً للإجراءات المتبعة.
ويلي ذلك، إجراء آخر، بالكتابة إلى الجهة المختصة بالتهميش على سجل صكوك المساهمات العقارية التي يتطلب التهميش عليها بإيقاف التصرف فيها، على أن يتضمن الطلب نوع المخالفة والمستند النظامي له، ولا يرفع الإيقاف إلا بخطاب من رئيس اللجنة. ويجوز للجنة حسب ما تراه إيقاع الحجز التحفظي على أموال صاحب المساهمة الثابتة أو المنقولة، وأن تطلب من الجهة المختصة نظاماً الحجر على الأموال الثابتة وحسابات صاحب المساهمة بما فيها الأوراق المالية والمحافظ الاستثمارية والأموال التي نقلت من حساباته إلى حسابات أخرى إلى أن يبت في موضوع المساهمة.
وتتخذ اللجنة جميع الإجراءات النظامية التي تسهم في حفظ حقوق المساهمين وإعادة هذه الحقوق بأنسب الطرق النظامية، سواء بالبيع المباشر للمساهمة بحسب قيمتها الحالية، أو بإقامة المزاد العلني، أو انتظار اعتماد مخطط المساهمة، أو الاستمرار في القيام بأعمال التطوير بحسب حالة كل مساهمة، وذلك وفقاً لما تراه اللجنة محققاً لمصلحة المساهمين، وإذا قررت اللجنة البيع تُحال أوراق المعاملة كاملةً إلى المحكمة المختصة، لإنهاء إجراءات البيع على أن يكون لها صفة الاستعجال. ويحال كل من ثبت للجنة أنه متحايل أو مسيء لاستخدام أموال المساهمة إلى المحكمة المختصة رفق المدعي العام لمجازاته والمطالبة بإرجاع حقوق المساهمين.
وعادة ما تنطوي المساهمات العقارية على نسبة عالية من المخاطر، ما جعل مراقبة الوزارة لها بالتعاون مع عدد من الجهات المعنية مسألة ضرورية لحفظ أموال المساهمين. ومن أبرز تلك المخاطر، ما يتعلق بمشكلات صكوك الملكية التي تحدث نتيجة لوقوع بعض الأخطاء عند تسجيل الصك أو في تسجيل حدود الملكية، ما يؤدي إلى تعطيل تسجيل العقار لحين الانتهاء من إصلاح الخطأ. وتشمل أيضاً عدم موافقة الجهات المختصة على تخطيط الأرض أو تطويرها بسبب القرب من مواقع حكومية خاصة وبسبب موقعها.
وتشتمل المخاطر على وقوع العقار خارج النطاق العمراني؛ حيث قد ترفض الجهات الرسمية توصيل الخدمات له، ما يؤدي إلى تأخير التصرف بالمساهمة. ومنها أن يحتفظ بعض العقاريين، بعد تسلم قيمة المساهمة من المساهمين، بالمبالغ له ويؤخر التصرف بالمساهمة لأطول فترة ممكنة ليحقق له أرباحاً من استثمار أموال المساهمين لحسابه الخاص. وقد تتسبب وفاة صاحب المساهمة أو حدوث خلاف بين الورثة في تعطيل المساهمة، وقد تؤدي إلى ضياع حقوق المساهمين. وتتداخل أراضي الملاك في بعض المواقع ما يؤدي إلى نشوب خلاف بينهم قد يطول لدى المحاكم لحين الفصل في النزاع. وتحتم تلك المخاطر إخضاع المساهمات لدراسة مستفيضة قبل المشاركة فيها؛ للتأكد من صحة المعلن عن المساهمة ومن ملكية مصدر المساهمة للعقار وسمعته في السوق العقاري ومن موقع المساهمة ومواصفاتها وسؤال العقاريين لمعرفة مميزات وعيوب العقار ومشكلات الموقع. غير أنه ليست كل المساهمات العقارية تتعرض للمتاعب، فقد حققت مساهمات عديدة نجاحات كبيرة، وأحرز كثير من العقاريين أرباحاً خيالية من جراء إنجاز مساهمات ناجحة.