25% قيمة عوائد شركات التطوير العقاري نتيجة ارتفاع أسعار الأراضي التي تملكها

تقرير: مخاوف من سيطرة منطق تحقيق العوائد على النشاطات العقارية من جديد

ينظر إلى نجاح أو فشل حزمة القرارات الاستثمارية التي يتخذها الأفراد والمؤسسات بكافة أنواعها وأحجامها من خلال قدرتها على توليد العوائد وقدرتها على الحفاظ على القيم الاستثمارية الابتدائية على اقل تقدير، ويمثل معدل العائد في المحصلة النهائية الحد الفاصل بين الحاجة إلى تعظيم العوائد والأصول وبين تلبية حاجات الأفراد من المساكن والعقارات، وتمثل أيضا حالة الانتقال من مرحلة تغطية المتطلبات الأساسية من السكن وبين الاستثمار فيه لتوليد العوائد، ويمكن القول هنا أن بقاء الطلب على منتجات القطاع العقاري أعلى من معدلات العرض على المساكن بشكل خاص وباقي المنتجات العقارية بشكل عام، من شأنه أن يحافظ على وتيرة النشاط العمراني عند الحدود العليا من التشغيل والحفاظ على أعلى معدل للاستقرار والنمو على مستوى القطاع والشركات العاملة فيه، وتشكل مرحلة الانتقال من تلبية الطلب المحلي إلى مرحلة استهداف فئات أخرى من المجتمع المحلي والإقليمي والخارجي بداية لمرحلة التذبذب وعدم الاستقرار على قوى العرض والطلب، وتبدأ معها رحلة تحقيق العوائد من خلال الارتفاع المتواصل على أسعار المنتجات العقارية بكافة أنواعها، ومن ثم الوصول إلى مستويات سعرية منطقية تارة وغير منطقية تارة أخرى، الأمر الذي يضع الاستثمار لدى القطاع العقاري عند مستويات خطرة إذا ما تركزت الغايات الاستثمارية لكافة الأطراف على تحقيق العوائد فقط.
ويشير تقرير المزايا القابضة الأسبوعي أن الحراك المسجل لدى القطاع العقاري لدى دول المنطقة خلال السنوات الثلاث الماضية يمكن تصنيفها ضمن مرحلة تلبية الطلب المحلي الحقيقي القائم على الطلب القادم من المستخدم النهائي، فيما تشير المؤشرات المتداولة لدى الأسواق العقارية في المنطقة إلى تجاوز بعض الأسواق لمراحل تلبية الطلب المحلي إلى استهداف الاستثمارات الخارجية مدفوعا بارتفاع معدلات الطلب الاستثمارية اعتمادا على الارتفاع الحاصل على معدل العائد، حيث بات من المؤكد أن معدلات العائد هي من يحرك الاستثمار الخارجي باتجاه الأسواق العقارية لدى دول المنطقة، وبالتالي يلاحظ تسجيل ارتفاعات متواصلة على أسعار المنتجات العقارية في كافة المواقع لدى بعض الدول وبشكل خاص لدى دولة الإمارات العربية المتحدة وقطر، فيما تتواصل عمليات البناء والتشييد لدى عدد من الدول بهدف تلبية الطلب المحلي المتصاعد دون أن تصل إلى مراحل متقدمة من الاستهداف الاستثماري على المستوى العالمي، يأتي في مقدمتها المملكة العربية السعودية ودولة الكويت، وتؤكد البيانات المتداولة ارتفاع الجاذبية الاستثمارية لغالبية القطاعات الاقتصادية لدى دول المنطقة وفي مقدمتها القطاع العقاري، حيث استطاعت الشركات الخليجية من تحقيق ارتفاع على معدل العائد بنسبة 11% لديها خلال النصف الأول من العام الحالي مقارنة بمستواها في العام 2013، وبقيمة إجمالية وصلت إلى 33 مليار دولار، يأتي ذلك كنتيجة مباشرة للأداء القوي للقطاعات الاقتصادية الرئيسية وفي مقدمتها القطاع العقاري والمصرفي والخدمات المالية والاتصالات، وكان لشركات القطاع العقاري حصة مرتفعة من الأرباح المحققة لتصل إلى 1.8 مليار دولار وبنسبة ارتفاع وصلت إلى 8% خلال نفس الفترة، فيما يتوقع أن تحافظ الشركات الخليجية على معدل عائد 10% بحده الأدنى حتى نهاية العام الحالي.
وأشار تقرير المزايا إلى أن معدلات العائد التي حققها القطاع العقاري الخليجي وصلت إلى ما يزيد عن 10% في نهاية العام 2012، وذلك انسجاما مع مؤشرات النمو والتعافي والاستقرار مع ترجيح أن يرتفع مستوى الزخم الاستثماري للقطاع ضمن المعطيات المتوفرة في تلك الفترة، فيما تراوحت التوقعات أن يصل معدل العائد لدى القطاع العقاري بين 10% إلى 15%، في نهاية العام 2013، وقامت هذه التقديرات على مستوى الجاذبية المسجلة على الاستثمارات العقارية وارتفاع معدلات الثقة والأمان الاستثماري، في حين ستساهم حزمة المشاريع الجاري تنفيذها وتلك التي في طور الإعلان عنها في الفعاليات العقارية المختلفة في تعزيز النمو المتوقع على القطاع العقاري، وسيحمل معه زيادة ملموسة على معدلات العائد الممكن تحقيقها، وتبعا لمؤشرات التحسن التي عكسها القطاع العقاري بشكل خاص والقطاعات الاقتصادية الرئيسية الأخرى، فقد أصبح القطاع العقاري على قائمة الأولويات الاستثمارية الاستراتيجية على مستوى العالم نظرا لتعدد الفرص الاستثمارية التي يفرزها الحراك الاستثماري والمشاريع الضخمة الجاري تنفيذها وتحسن مستويات الثقة والتفاؤل والتي تؤدي في المحصلة إلى تحسن معدلات العائد المتوقعة، فيما شكل ارتفاع مؤشر العائد القابل للتحقق من استقطاب عدد كبير من الشركات الاستثمارية والمصرفية إلى دول المنطقة لاقتناص الفرص الاستثمارية الجديدة وبشكل خاص لدى القطاع العقاري والأصول المدرة للأرباح.
ويرى تقرير المزايا أن للنشاط المسجل على قيم وأحجام المبايعات والارتفاعات التي حققتها أسعار الأراضي لدى دول المنطقة أهمية كبيرة في رفع معدلات العائد الاستثماري المحقق على مستوى الأفراد وشركات التطوير العقاري، يأتي ذلك وتظهر البيانات المتداولة لدى السوق العقاري السعودي أن شركات التطوير العقاري قد استطاعت تحقيق عوائد وصلت إلى 25% نتيجة الارتفاع الحاصل على أسعار الأراضي التي تملكها لتستفيد بذلك من موجة ارتفاع الأسعار، في ظل تواصل النشاط العمراني على كافة المستويات لدى المملكة بإنشاء المدن السكنية ومشاريع البنية التحتية، ويتوقع أن يواصل القطاع نموه خلال الفترة الحالية والقادمة، في المقابل يقول المزايا ان التأثير الايجابي لارتفاع أسعار الأراضي على معدلات العائد يختلف باختلاف المكان والزمان وطريقة الاستثمار، حيث تشير بيانات السوق العقاري القطري إلى أن الارتفاع المتواصل على أسعار الأراضي من شأنه أن يحد من معدل العائد الناتج عن الاستثمارات العقارية ليصل إلى 4% بدلا من 8%، يذكر هنا أن أسعار الأراضي لدى السوق القطري تواصل ارتفاعها نتيجة المضاربات بين السماسرة في السوق تارة وبين انحسار المساحات المتوفرة للبيع وللتطوير العقاري وارتفاع مستويات الطلب الحقيقي تارة أخرى، لتصل الارتفاعات إلى نسبة 100% لدى مواقع وسط العاصمة و70% في الضواحي والى 30% في مناطق التملك الحر، هذا ولن تتوقف التأثيرات السلبية للارتفاع الحاصل على أسعار الأراضي عند هذا الحد وإنما ستمتد إلى التأثير المباشر على أسعار المنتجات العقارية النهائية وبشكل خاص أسعار الشقق ومعدلات الإيجار المتوقعة عند هذا المستوى من الأسعار وبالتالي التأثير المباشر على معدلات التضخم السائدة وجعلها خارج حدود السيطرة في وقت ما.
وترتبط قدرة دول المنطقة على جذب الاستثمارات على المستوى الإقليمي والعالمي بشكل مباشر على معدل العائد القابل للتحقق من جراء الاستثمار في كافة الأنشطة المالية والاقتصادية، وبالتالي فإن السباق القادم لدى دول المنطقة سيقوم على القدرة على توليد العوائد الأعلى للفوز بالحصة الأكبر من رؤوس الأموال الباحثة عن الاستثمار الأمن والذي يلبي كافة معايير الاستثمار الناجح، حيث يلاحظ أن القطاع العقاري لدى دولة الإمارات بشكل عام وإمارة دبي بشكل خاص قد استطاع من تحقيق قفزات كبيرة على معدلات العائد المحققة، الأمر الذي وضعه في مقدمة دول العالم على مستوى العوائد المحققة، فيما تصدرت الإمارة قائمة المدن الرئيسية الفاخرة حول العالم، حيث حققت الأسعار ارتفاعا كبيرا خلال العامين الماضيين بنسبة 29% و71% على التوالي، في المقابل فقد اظهرت المملكة العربية السعودية استعدادا اقل لجذب الاستثمارات الخارجية، حيث تراجع ترتيب المملكة بجذب الاستثمارات الخارجية تبعا للقيود المفروضة على الاستثمارات المباشرة، فيما تتصدر كل من قطر ودولة الامارات عناوين الاستثمار الأجنبي وعند نسب تقدر ب 80% من الاستثمارات الأجنبية القادمة إلى المنطقة، وبات من الواضح أن اعتماد معايير استثمارية أكثر مرونة وأكثر تطورا وانسجاما مع المتطلبات التنموية المحلية أصبح أمرا ضروريا لجذب الاستثمارات الخارجية، فيما يؤكد تقرير المزايا هنا أن جذب الاستثمارات الخارجية يجب أن لا يبقى مفتوحا دون تحديد الغايات والأهداف الوطنية الواجب تحقيقها وان تكون عمليات الاستقطاب قائمة على معايير القيمة الاقتصادية الحقيقية المضافة وليس بهدف استغلال الفرص الاستثمارية التي توفرها اقتصاديات دول المنطقة.