«ما نزل العقار؟».. سؤال لن يجيب عنه أحد!

منتجات وزارة الإسكان و«زكاة الأراضي» أمام تحديات زيادة «العرض» مقابل الطلب

تصدرت أسعار العقار أحاديث العديد من المجالس، وتحديداً بعد توصية مجلس الشورى بفرض زكاة على الأراضي البيضاء، إلى جانب بدء وزارة الإسكان توزيع الوحدات السكنية في جازان، وهو ما يعني بدء مرحلة مبكرة من "ركود" أو "نزول" العقار بنسبة معينة يفرضها الموقع والمساحة ومستوى التخطيط وتوافر البنية التحتية، وربما لا يتحقق ذلك النزول، ويخالف السوق التوقعات ويرتفع في بعض المواقع؛ نتيجةً لزيادة حجم الطلب المتوقع خلال المرحلة المقبلة.
ويعيش عدد من المواطنين الراغبين في شراء أراضٍ حالةً من الترقُّب والانتظار للنتائج التي سيؤول إليها السوق بين العرض والطلب، خاصةً مع انطلاقة برنامج "إسكان" للدعم السكني التابع لوزارة الإسكان، الذي يتيح للمواطنين المستحقين التقديم على المنتجات السكنية المدعومة عبر بوّابة الوزارة "إسكان"، لاختيار أيٍّ من المنتجات الإسكانية المدعومة، المتمثلة في "قرض، أو أرض مطورة، أو أرض مطورة وقرض، أو وحدة سكنية"، وذلك ضمن المشروعات التي تُنفِّذها "وزارة الإسكان" في العديد من مناطق المملكة.
وتُطبِّق الوزارة حالياً آلية الاستحقاق والأولوية على جميع المتقدمين ممَّن تتوفّر فيهم شروط الاستحقاق المنصوص عليها في تنظيم الدعم السكني، الذي أقرَّه "مجلس الوزراء" بتاريخ 5/3/1435ه، بعد أن تمَّ إيقاف التقديم على الصندوق العقاري، وتوحيد التقديم على جميع هذه المنتجات من خلال بوابة "إسكان" فقط.
ويهدف برنامج الدعم السكني إلى توفير المسكن المناسب للأسر السعودية المستحقة عبر حصولها على الدعم السكني الذي يتناسب مع احتياجاتها، حيث أكَّدت على أنَّ البرنامج يُعدّ الطريق الأقرب لتمكين المواطنين المستحقين من الحصول على الدعم السكني، مُضيفةً أنَّه يهدف أيضاً إلى وصول الدعم السكني لمستحقيه بناءً على شروط أحقية ومعايير أولوية واضحة. "الرياض" تناقش تأثير منتجات وزارة الإسكان في سوق العقار من وجهة نظر مجتمعية.
حالة ترقُّب
وقال المواطن "عبدالله العضياني" إن العديد من المواطنين في حالة انتظار وترقّّب لتوزيع الوحدات السكينة التابعة لوزارة الإسكان، مضيفاً أنَّ هذا الوضع أدَّى إلى وجود حالة من الحيطة والحذر لديهم، وبالتالي فإنَّ الكثير منهم يتساءلون: "هل نشتري أرضًا، أم ننتظر؟"، موضحاً أنَّ شراء الوحدات السكنيَّة الجاهزة تتطلَّب أن يدفع المواطن مبالغ باهظة، مُشيراً إلى أنَّ الجهود التي تبذلها "وزارة الإسكان" حالياً في سبيل الدعم السكني سيلمسها المواطن على أرض الواقع، وهو ما تبذله الدولة وتسعى إلى تحقيقه قريباً.
توصية فرض زكاة على الأراضي البيضاء قد تؤدي إلى خفض الأسعار نسبياً
وأضاف أنَّ الخيارات التي تقدمها وزارة الإسكان للمواطنين في الوقت الحالي سوف تؤثر على قراراتهم وتوجهاتهم قبل السوق، وبالتالي تأثيرها ممتد إلى سنوات وليس أشهر، وفق عملية تراكمية نحو الاكتفاء، وهو ما يعني أن الأسعار سوف تشهد تذبذباً بين وقت وآخر، مشيراً إلى أن الأسعار التي يقصدها لا تتعلق فقط بسعر الأراضي وإنما أيضاً سعر الوحدات السكنية الجاهزة، مطالباً وزارة الإسكان الإسراع في تأمين خياراتها للمواطنين، وهو ما يتيح فرصة أكبر لزيادة العرض مقارنة بالطلب في السوق.
عامل الوقت
وأوضح المواطن "لؤي السبت" أنَّ الدعم السكني لبرنامج "إسكان" سيؤثر حتماً على السوق العقارية ولكن بشكل نسبي؛ مضيفاً أنَّ قلَّة عدد الوحدات السكنية لن يُؤثر على أسعار العقار، والعكس صحيح تماماً، لافتاَ إلى أهمية عامل الوقت، إذ أنَّه أحد القياسات المهمة لتحديد الوضع العقاري الراهن من جانب الانخفاض أو الزيادة، داعياً "وزارة الإسكان" إلى بذل جهود متوازنة في هذا المجال، بحيث يتم تحديد فترة زمنية بعينها لتسليم عدد من الوحدات السكنية الجاهزة بطريقةٍ منتظمة.
وقال إن الوزارة تُراعي العدالة بين مختلف مناطق ومحافظات المملكة، موضحاً أنَّ التنظيم الذي تسير عليه وزارة الإسكان حالياً سيؤثر على سوق العقار بشكل إيجابي؛ لأنَّ العمل المنظم والمُمنهج وفق خطط مُحكمة ستظهر نتائجه الايجابية حتى إن صاحب ذلك بعض القصور.
سوق مضاربة!
وأكَّد "موسى الموسى" -عقاري- على أنَّ الحكم على وضع السوق العقاري من حيث الانخفاض أو الارتفاع في أسعار الوحدات السكنية أو المكتبية أو الأراضي يجب أن يبدأ بعد معرفة السبب وراء ارتفاع أسعار العقارات في الفترة الماضية، مضيفاً أنَّ السوق العقاري لا يعتمد في الغالب على الطلب الحقيقي، بل على المضاربة، التي تلعب دوراً كبيراً في رفع أسعار العقار، نظراً لتوفر سيولة كبيرة في السوق ليس لها مجال سهل ومتوفر مثل العقار.
بدء تسليم الوحدات السكنية في جازان زاد من احتمالية زيادة العرض في السوق
وقال إنَّ الدعم السكني المقبل، خاصةً ما يتعلق بالوحدات السكنية، سيؤثِّر ربَّما قليلاً على باقي الوحدات السكنية في السوق العقارية، مرجعاً ذلك إلى أنَّ الوحدات السكنية التابعة لبرنامج "إسكان" للدعم السكني هي في الغالب حسب الشروط المبينة والمعايير الموضوعة لطبقة معينة من المجتمع لا يمكنها لولا وجود هذا الدعم أن تمتلك المسكن المناسب، مضيفاَ أنَّ (90%) من الأراضي تعتمد على المضاربة، إذ إنَّها توفِّر سيولةً هائلة في الاقتصاد السعودي.
وأضاف أنَّ الوضع الحالي للحركة العقارية في "المملكة" يُعدُّ جيداً إلى حدٍ كبير، موضحاً أنَّها تمر حالياً بمرحلة من الترقّب؛ نظراَ لما يمر به السوق من متغيّرات في كل فترة زمنية معيّنة، مُشيراً إلى أنَّ ارتفاع أسعار الوحدات السكنية في الفترة الماضية نتيجة ما يعيشه السوق المحلي من حالات خوف وترقّب غير مُبررة من قبل العديد من المُطوّرين العقاريين، مُبيِّناً أنَّ الدعم السكني سوف يتأثر نسبياً؛ لأنَّ المعيار الذي وُضع للحصول على الوحدات السكنية يصب في مصلحة فئة لم يكن باستطاعتها في الماضي امتلاك مسكناً.
وأشار إلى أنَّ تلك الفئة لم تكن مستهدفة من قبل المطور العقاري التجاري ولا من جانب المضاربين، ناصحاً من يرغب في شراء مسكنٍ أن يشتريه في الوقت الحالي؛ لأنَّ المخاطرة في عدم شرائه حالياً تُعدُّ أكبر من المخاطرة بشرائه في المستقبل بما قد سيشهده من تغيرات مختلفة.
مؤثرات جوهريَّة
وقال "فضل البوعينين" -خبير اقتصادي- إنَّ منتجات وزارة الإسكان لم تُقدِّم بعد ما يمكن أن يسهم في الضغط على أسعار العقار، مضيفاً أنَّ الأسعار تبدو متماسكة حتّى الآن، مشيراً إلى أنَّه يؤمن تماماً بالدورات الاقتصادية، ومن بينها دورة سوق العقار، مُبيِّناً أنَّها وصلت قمتها ولا مفر لها من الهبوط، مؤكِّداً على أنَّها في انتظار مؤثرات جوهرية تقودها نحو المسار الهابط من جديد.
وأضاف أنَّ "وزارة الإسكان" تتجه إلى استثمار أدواتها المالية والتنظيمية لإحداث التأثير الإيجابي في هذا المجال، مضيفاً أنَّ الوزارة تسعى إلى تحقيق هدف إنجاز (500) ألف وحدة سكنية، وتطوير الأراضي المستهدفة، وهو ما يقودها لتغيير استراتيجيتها بين الفينة والأخرى، لافتاً إلى انَّ السوق العقاري يخضع لموازين العرض والطلب، وبالتالي فإنَّه إذا أردنا الضغط على الأسعار لابُدَّ من زيادة العرض بشكل كبير لكي يُسهم في تحقيق هذا الهدف.
وأشار إلى أنَّ العرض بيد الحكومة التي تمتلك المساحات البيضاء الشاسعة والمال الكافي لتطويرها، إلى جانب امتلاكها الأنظمة التي يُمكنها أن تفك الاحتكار وإرغام الملاك على البيع أو البناء، وكذلك قدرتها على إعادة الأراضي الحكومية الشاسعة التي تحولت للملكيات الخاصة، إضافةً إلى امتلاكها الأراضي الزراعية الضخمة التي وزعتها على بعض المواطنين، مُشيراً إلى أنَّ هؤلاء أصبح لديهم مئات آلاف الأمتار في الوقت الذي لا يجد فيه الكثير من المواطنين (400م) لبناء منزل، موضحاً أنَّ الحاجة تدعو إلى وجود مشروعات في مناطق المملكة تضمن بناء مليون وحدة سكنية في مدة زمنية لا تتجاوز خمس سنوات، مُبيِّناً أنَّ شركات التطوير العالمية قادرة على تحقيق هذا الهدف.
لؤي السبت
موسى الموسى
فضل البوعينين