حدود التنمية الجديدة ترفع مخزون الأراضي بالرياض إلى 78% و«السكني» 20%

490 كيلومتراً الفائض في المخططات السكنية غير المطورة

زادت مساحة الاستعمال السكني للأراضي في الرياض بنسبة 20% بين عام 1430 وعام 1433 ه بمقدار 27 كيلو مترا مربعا.. مستحوذاً على المساحة الأكبر من إجمالي مساحة استخدام الأراضي بنسبة 30%..
ولا تزال الأراضي البيضاء (المطورة وغير المطورة) تستحوذ على 78% من مساحة الرياض ضمن حدود التنمية للعاصمة، واعتبرت دراسة أعدتها هيئة تطوير الرياض بعنوان (مؤشرات العرض والطلب للقطاعات العقارية في الرياض عام 1433) أن الوضع الخاص بميزان العرض والطلب لكافة القطاعات العقارية في مدينة الرياض، (جيداً) مقارنة بالمدن الأخرى، حيث أشارت إلى أن المتاح من الأراضي المخصصة ضمن مخطط استعمالات الأراضي سيكون كافياً لمواجهة الطلب المستقبلي حتى بعد 1450، عند الالتزام بسياسات المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض.
وتعتبر مدينة الرياض مركزاً للأنشطة والاستعمالات الاقتصادية الحكومية والخاصة، وتشكل الأنشطة التجارية فيها 31 في المائة من إجمالي الأنشطة التجارية والصناعية في المملكة، ويستمد اقتصاد الرياض قوته وثباته من قوة الاقتصاد السعودي الذي يشكل فيه قطاع العقار والتشييد نحو 14 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي.
وكشفت الدراسة عن وجود فائض في المخططات السكنية غير المطورة يقدر ب490 كيلومترا مربعا في مدينة الرياض، في الوقت الذي يمثل الطلب الحالي 30 في المائة فقط من إجمالي مساحة تلك المخططات، متوقعة طلبا يقدر بحوالي 510 آلاف وحدة سكنية في الرياض حتى عام 1450ه ، في حين بلغ عدد الوحدات السكنية بمختلف أنواعها في المدينة 960.7 ألف وحدة سكنية، والطلب المستقبلي قدر بنحو 30 ألف وحدة سنوياً حتى 1450 بإجمالي طلب يبلغ 510 آلف وحدة سكنية حتى 1450.
ودعت الدراسة إلى وضع ضوابط واشتراطات لتنظيم الأنشطة الخاصة بالمكاتب العقارية، والتزام أصحابها بالحصول على التراخيص اللازمة، واتباع الأنظمة الصادرة من وزارة التجارة والصناعة بهذا الخصوص، مؤكدة على تشجيع تطوير المخططات السكنية المعتمدة غير المطورة، وإعطائها الأولوية في إيصال المرافق العامة وخصوصاً مخططات المنح الحكومية.
وبلغ عدد سكان مدينة الرياض عام 1433 ه 5.7 ملايين نسمة، وبلغ المعدل السنوي للنمو السكاني 4 %، وتوقعت وصول عدد سكان مدينة الرياض في 1450 إلى نحو 8.3 ملايين نسمة.
وتبلغ المساحة المطورة الحالية للمدينة نحو 1300 كيلومتر مربع، حيث تشكل هذه المساحة إجمالي مساحات استعمالات الأراضي بكافة أنواعها السكنية والتجارية والصناعية وغيرها.
كما تبلغ المساحة المتاحة للتطوير العمراني في المدينة نحو3115 كيلومترا مربعا، تمثل مساحة الأراضي الواقعة ضمن حدود مرحلة التنمية للنطاق العمراني لمدينة الرياض حتى 1450ه.
وترى الدراسة أن قطاع العقارات في الرياض يكتسب أهميته من الطلب المتنامي لكافة الأنشطة العقارية السكنية والتجارية والمكتبية والخدمية والسياحية والصناعية، حيث يبلغ إجمالي رخص البناء الصادرة في مدينة الرياض نحو 30 ألف رخصة لعام 1433ه، تمثل 26 في المائة من إجمالي عدد رخص البناء الصادرة في المملكة، كما تقدر تكاليف المشاريع الحالية والمستقبلية في مدينة الرياض بأكثر من 300 مليار ريال.
ويعد قطاع البناء والتشييد من أكبر القطاعات الاقتصادية نشاطاً في السنوات السابقة، ويساهم بنحو 4.5 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي، وتشكل صناعة مواد البناء في مدينة الرياض 18 في المائة من إجمالي الصناعات، وترى كذلك أن الزيادة في الوظائف للقطاعات الخدمية والمكتبية ستدفع بالطلب على القطاع المكتبي، حيث تمثل الوظائف المكتبية نحو 63 في المائة من حجم قوى العمل في المدينة.
ويتوقع أن ينمو التوظيف في القطاع المكتبي سنوياً بنسبة تصل إلى 6 في المائة، أما القطاع الصناعي فتبلغ نسبة النمو السكني في المساحات الصناعية نحو 8 في المائة، وسيستمر الاتجاه التصاعدي لنسب الإشغال اليومي في قطاع الفنادق بزيادة سنوية تصل إلى 5 في المائة.
وتوقعت الدراسة أن تسهم قرارات الدعم الحكومي للإسكان والتنظيمات الخاصة بالقطاع العقاري في انتعاش الحركة الاقتصادية وخلق التوازن المنشود في ميزان العرض والطلب للقطاعات العقارية الرئيسية، ومن أبرز تلك القرارات اعتماد وزارة الاسكان مبلغ 250 مليار ريال لإنشاء 500 ألف وحدة سكنية في المملكة، التي يمثل نصيب مدينة الرياض منها 60 ألف وحدة، ودعم صندوق التنمية العقارية بمبلغ 40 مليار ريال، وإقرار أنظمة الرهن والتمويل العقاري، إضافة إلى تشجيع مشاريع التطوير الشامل في المدينة وتطوير أنظمة البناء وإجراء التعديلات الخاصة بالحد الأدنى لمساحة القطعة السكنية وزيادة الوحدات السكنية ضمن قطعة الأرض الواحدة والسماح ببناء دور إضافي للقطع التجارية على الشوارع بعرض 30 مترا و36 مترا مقابل تحويلها إلى سكني.
وأوضحت الدراسة أن مساحة الأراضي السكنية المطورة في الرياض تبلغ نحو 244 كيلومترا مربعا بنسبة 18.7 في المائة من إجمالي المساحة المطورة في المدينة، ويبلغ عدد الوحدات السكنية (960.7 ألف وحدة سكنية) بأنواعها المختلفة من الفلل والشقق والوحدات المتلاصقة (دبلكسات) والبيوت الشعبية وغيرها.
ويتمثل العرض الحالي في الوحدات السكنية الشاغرة التي تبلغ 41.3 ألف وحدة بنسبة 4.5 في المائة من إجمالي الوحدات السكنية، يضاف إلى ذلك المخزون من الأراضي السكنية البيضاء داخل المخططات المعتمدة التي تبلغ مساحتها (494 كيلومترا مربعا)، فيما يمثل العرض المستقبلي في الوحدات السكنية التي يجري تنفيذها أو سيجري تنفيذها مستقبلاً والمتوقع أن يصل عددها حتى 1436 إلى نحو 100 ألف وحدة سكنية، وحتى عام 1450، 1.3 مليون وحدة سكنية مشتملاً على المخزون من الأراضي السكنية البيضاء المخصصة للاستعمال السكني، التي لم يتم تخطيطها بعد، والتي تبلغ مساحتها (129 كيلومترا مربعا).
وأوضحت الدراسة أن الطلب الحالي والمستقبلي فقد استند في تقديره على معدل النمو السكاني ونسبة الزيادة في عدد الأسر، حيث تبين أن الطلب الحالي من الوحدات السكنية يصل إلى 28 ألف وحدة، حيث تحتاج مدينة الرياض إلى إنشاء نحو 30 ألف وحدة سنوياً حتى 1450 بإجمالي 510 آلاف وحدة وبمساحة مطلوبة من الأراضي السكنية تبلغ 142 كيلومترا مربعا.
مؤشرات القطاع المكتبي
يشمل هذا القطاع استعمالات الخدمات المكتبية وخدمات الأعمال والمكاتب الاستشارية بأنواعها والخدمات المالية والمهنية المتخصصة، وتصنف المباني المكتبية بثلاث فئات (أ، ب، ج) وذلك حسب مواقعها وتصاميمها وجودة الخدمات فيها. وتبلغ مساحة الاستخدامات المكتبية في المدينة 5.51 كيلومترات مربعة.
وفيما يتعلق بميزان العرض والطلب الخاص بهذا القطاع، أوضحت الدراسة أن العرض الحالي يمثل مساحة المكاتب الشاغرة بجميع فئاتها التي تبلغ 2.4 كيلومتر مربع، فيما يمثل العرض المستقبلي المشاريع المكتبية الجاري تنفيذها على المدى القصير، التي تبلغ 1.38 كيلومتر مربع مثل مركز الملك عبدالله المالي، ومجمع غرناطة، ومجمع تقنية المعلومات والاتصالات ومشاريع جامعة الملك سعود وغيرها، إضافة إلى العرض المستقبلي للمكاتب الذي يبلغ عشرة كيلومترات مربعة حتى 1450.
واستند في تقديره الطلب الحالي - وفقا للدراسة - إلى حجم النمو في نصيب الفرد من القطاع المكتبي، وحجم الاستثمار، والطلب على تأجير المكاتب حسب فئاتها المختلفة، حيث تبين أن الطلب الحالي يتركز بشكل أساسي على المساحات المكتبية ذات الفئة (أ)، وبمساحة تصل إلى ثلاثة كيلومترات مربعة، سيتم توفيرها على المدى القصير، فيما يقدر إجمالي الطلب المستقبلي للمكاتب ب 8.21 كيلومتر مربع.
مؤشرات القطاع الفندقي
يشمل هذا القطاع الفنادق بفئاتها المختلفة والأجنحة الفندقية حسب التصنيف الجديد لمرافق الإيواء الذي أعدته الهيئة العامة للسياحة والآثار، الذي نتج عنه انخفاض في أعداد الغرف الفندقية في المدينة بنحو 30 في المائة، وارتفاع في مستوى الجودة للمنشآت الفندقية.
يتوافر بمدينة الرياض نحو 7100 غرفة فندقية من جميع الفئات، وقد ارتفعت نسبة الإشغال في الفنادق بنسبة قدرها 5 في المائة، كما شهد متوسط أسعار الغرف ارتفاعا نسبته 6 في المائة، مما يعكس انتعاشاً للسوق في هذا القطاع، وتستحوذ الأجنحة الفندقية على نحو 55 في المائة من إجمالي الإشغال الفندقي، حيث يمثل هذا النوع 46 في المائة من إجمالي العرض في هذا القطاع.
وفيما يتعلق بميزان العرض والطلب الخاص بهذا القطاع، فإن العرض الحالي يمثل عدد الغرف الفندقية المتوافرة داخل المدينة بكافة فئاتها التي تبلغ 7100 غرفة، فيما يمثل العرض المستقبلي مشاريع فندقية يجري تنفيذها تضم (3588 غرفة، ويتوقع تطوير 3000 غرفة) حتى 1436، ومن المتوقع أن يصل العرض الإجمالي المستقبلي للفنادق إلى 28500 غرفة حتى 1450.
واستند في تقدير الطلب الحالي على حجم حركة الأعمال والسياحة للمدينة سواء كانوا القادمين من داخل المملكة أو خارجها، واعتمد الطلب المستقبلي على معدل النمو في السياحة الداخلية والخارجية للمدينة في ضوء توقعات الهيئة العامة للسياحة والآثار، حيث تبين أن إجمالي الطلب الحالي يبلغ 9760 غرفة، ويبلغ إجمالي الطلب المستقبلي 21.4 ألف غرفة حتى عام 1450ه.