الاستعمال السكني يحتل المساحة الأكبر من المناطق المطورة بالرياض بنسبة 30%

1297كم2 مساحة الكتلة العمرانية في العاصمة

كشفت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض عن زيادة مساحة الكتلة العمرانية للعاصمة إلى 1297 كيلومتراً مربعاً بما في ذلك الطرق، وذلك وفق دراسة استعمالات الأراضي التي انتهت الهيئة من إعدادها أخيراً.
وبينت الدراسة ان الزيادة التي شهدتها المدينة خلال ثلاثة أعوام بلغت 79 كيلومتراً مربعاً، وتركز النمو العمراني لهذه الزيادة في أطراف المدينة، وخصوصاً في الاتجاهين الشمالي والشمالي الشرقي في حين لا تزال الأراضي غير المطورة (البيضاء) تمثل الجزء الأكبر من مساحة حدود حماية التنمية في المدينة بنسبة تبلغ 78 في المئة، وهو ما يمثل مخزوناً استراتيجياً للنمو العمراني في المدينة.
وأظهرت دراسة استعمالات الأراضي بمدينة الرياض، التي أنهتها الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض أخيراً. ان الاستعمال السكني احتل المساحة الأكبر من المناطق المطورة في المدينة بنسبة 30 في المئة، وشكل الاستعمال الزراعي واستخراج الموارد ثاني أكبر الاستعمالات الرئيسية من حيث المساحة بنسبة 17.7 في المئة، فيما شكلت الخدمات الحكومية المرتبة الثالثة في الاستعمالات بنسبة 10.6 في المئة، ثم الاستعمال الترويحي والحدائق بنسبة 9.7 في المئة، وسجل الاستعمال الصناعي والتخزين تسعة في المئة من مساحة المناطق المطورة.
كما أظهرت الدراسة زيادة نسبة استعمال النشاط التجاري والأعمال المهنية بنسبة 11.2 في المئة، وازدياد أعداد المنشآت التجارية بنسبة 8.9 في المئة عن المسح السابق، مقابل زيادة لمساحة الاستعمال الصحي بنسبة اثنين في المئة، فيما شهدت مساحة الاستعمال التعليمي زيادة بنسبة 39.5 في المئة، وترجع هذه الزيادة الكبيرة في مساحة الاستعمال التعليمي إلى افتتاح مشاريع تعليمية كبرى في المدينة كجامعة الأميرة نورة بنت عبدالرحمن.
وفي جانب الوحدات السكنية في المدينة، بينت الدراسة ان اعدادها بلغت 911.7 ألف وحدة سكنية، بزيادة عما كانت عليه في المسح السابق بنحو 94 ألف وحدة سكنية وبنسبة زيادة اجمالية للوحدات بلغت 12 في المئة وتصدرت الشقق السكنية النسبة الأكبر من هذه الزيادة في أعداد الوحدات بنسبة 16 في المئة.
وتعد مسوحات استعمالات الأراضي أحد عناصر بناء وتحديث (نظام المعلومات الحضرية لمدينة الرياض) الذي أسسته الهيئة، حيث تعمل على رصد وتسجيل جميع قطع الأراضي والمباني القائمة في المدينة، بما يشمل مساحاتها واستخداماتها وأوصافها، حيث يتم الاستناد إلى نتائج هذه المسوحات في مختلف أعمال التخطيط والتطوير والدراسات والبحوث سواء داخل الهيئة، أو لدى الأجهزة العامة والخاصة ومراكز الأبحاث والجامعات.
وكانت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض قد انتهت مؤخراً من إعداد دراسة حديثة عن واقع ومستقبل الإسكان في مدينة الرياض، تهدف إلى تسليط الضوء على العوامل المؤثرة في أسعار الأرضي وتأجير المساكن، ومعرفة نسبة التغير فيهما خلال السنوات الثلاث السابقة. وشملت الدراسة، استطلاع آراء المطورين حول سوق الإسكان في مدينة الرياض، وتطور أسعار الأراضي السكنية في المدينة، ورصد تكلفة إيجار الوحدات السكنية، وتحليل مقدرة الإنفاق على امتلاك المسكن بين السكان، وصولاً إلى استقراء مستقبل الإسكان في مدينة الرياض.
حققت تجربة الإسكان في مدينة الرياض، نقلة كمية ونوعية واضحة، بالرغم مما شهدته من معدلات نمو سكاني كبيرة تزيد نسبتها عن ثمانية بالمئة، فاقت معظم المعدلات العالمية بين عامي 1407ه و1417ه، واستمرت في التوسع والنمو إلى أن بلغ مساحة نطاقها العمراني حتى حدود حماية التنمية أكثر من 5300 كيلو متر مربع حالياً، في حين بلغ عدد سكانها 4,9 ملايين نسمة.
وتمثل تكلفة الأرض، أحد أهم العوامل الرئيسية المؤثرة في مقدرة الأسرة على امتلاك المسكن، وقد رصدت (دراسة واقع ومستقبل الإسكان في مدينة الرياض)، تفاوتاً كبيراً بين أسعار الأراضي السكنية في المناطق المختلفة من مدينة الرياض.
حيث يبلغ متوسط تكلفة الأراضي السكنية على الشوارع بعرض (20 متراً فأقل) مبلغ 1002 ريال لكل متر مربع، فيما يتراوح متوسط الأسعار لقطع الأراضي السكنية جميعها من 1844 إلى 489 ريالاً لكل متر مربع، حسب التوزيع الجغرافي للأحياء التابعة للبلديات الفرعية في مدينة الرياض.
كما أكدت الدراسة وجود تأثير ارتفاع تكلفة الأراضي السكنية على تكلفة الحصول على المسكن وامتلاكه، حيث أظهرت الدراسة أن قيمة الأرض تشكل في المتوسط قرابة نصف تكلفة المسكن المستقل الصغير من نوع الفيلات.
وتتكون الدراسة من خمسة أجزاء: يعرض (الجزء الأول) آراء المطورين العاملين في التطوير الإسكاني في مدينة الرياض، وانطباعاتهم حول سوق الإسكان في المدينة، بهدف تلمُّس واقع الإسكان من خلال ممارستهم في التطوير الإسكاني، والتعرف إلى ميزان العرض والطلب في سوق الإسكان، والأسباب التي قد تؤدي إلى الإحجام عن الاستثمار في القطاع الإسكاني، إلى جانب تقديم تصور أولي عن الوضع القائم من وجهة نظر المجتمع، بما يساهم في استنتاج جملة من المؤشرات المهمة لتوجيه الدراسات اللازمة لتحديد مكامن الضعف أو الخلل، وكذلك صياغة الاستراتيجيات المحققة للتوازن بين العرض والطلب في سوق الإسكان بما يحقق متطلبات الأسر ضمن حدود إمكانياتهم.
وأظهرت نتائج الاستطلاع، إجماع 71 في المئة من المطورين المشاركين، على أن مستوى توفر المساكن المعروضة - بشكل عام - في سوق الإسكان بمدينة الرياض، أقل من حجم الطلب.
وتشير هذه النتائج عند مقارنتها مع انطباعات المطورين في عام 1427ه إلى تحسن نسبي في انطباعتهم تجاه ميزان العرض والطلب بالنسبة للوحدات السكنية المعروضة للبيع أو للإيجار وإن كان التحسن أفضل نحو سوق الإيجارات.
وقد كان ارتفاع أسعار الأراضي، السبب الأول للحد من التوجه إلى الاستثمار في قطاع الإسكان، أما السبب الثاني فتمثل في ضعف القوة الشرائية لدى الأسر، وعدم توفر التمويل الميسر لشراء المساكن، وأتى ارتفاع أسعار مواد البناء في المرتبة الثالثة، فيما حلّت تنظيمات البناء واشتراطاته وعدم مرونتها في الترتيب الرابع.
كما تمَّ اعتبار نقص العمالة المدرَّبة وارتفاع أجورها في الخانة السادسة للترتيب، مع الإشارة إلى نقص المقاولين المؤهلين، وقد جاء نقص قطع الأراضي السكنية المخدومة في المرتبة السابعة ضمن الأسباب التي تؤدي إلى إحجام المستثمرين عن الاستثمار في قطاع الإسكان، أما صعوبة تحصيل الإيجارات السكنية فقد حلَّت في المرتبة الثامنة بوصفها سبباً للإحجام عن الاستثمار في قطاع الإسكان، وجاءت تأثيرات الأزمة الاقتصادية العالمية وصعوبة توفير السيولة المالية أو الحصول على التمويل لتقع في الترتيب التاسع للأسباب، وحلت إغراءات الاستثمار في القطاعات الأخرى في آخر القائمة بأقل نسبة من التأثير، على الرغم من أنها كانت السبب الثاني ضمن قائمة المطورين في عام 1427ه.
كما أظهرت نتائج استطلاع آراء المطورين، أن متوسط سعر الأرض السكنية في مدينة الرياض - من وجهة نظرهم - يبلغ نحو 973 ريالاً للمتر المربع في عام 1430ه، وأن أسعار الأراضي السكنية، ارتفعت خلال عام بمتوسط يصل إلى قرابة 20 في المئة.
وأشارت النتائج إلى أن متوسط تكلفة تنفيذ المباني السكنية في مدينة الرياض، يصل إلى نحو 1120 ريالاً للمتر المربع، وأن تكاليف تنفيذ المباني السكنية قد زادت بنسبة تتراوح بين 10 و25 في المئة عمّا كانت عليه قبل عام.
وأظهرت الدراسة، أن الزيادة الأكبر في نوع الوحدات السكنية بين عامي (1425ه و1430ه) كانت في الوحدات السكنية من نوع الشقق، وعلى الرغم من زيادة تملك المواطنين لشققهم السكنية بعد صدور (نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها) في عام 1423ه، إلا أن زيادة معدلات نمو الشقق السكنية قد يكون مؤشراً على انخفاض معدلات تملك الأسر السعودية لمساكنهم وزيادة معدلات المستأجرين، وهو بلا شك مؤشر على ضعف قدرة الأسر السعودية من الحصول على الوحدات السكنية وامتلاكها.
وتمثل الأسر المستأجرة، بالإضافة إلى الأسر التي تعيش ضمن أُسر ممتدة، والأسر المتوقع تكونها حديثاً، القوةَ الشرائية المؤثرة على الطلب في سوق الإسكان متى ما توفرت لها الإمكانيات المالية أو التمويل المناسب.