تقرير دولي: شح التمويل ومضاربات الأراضي وتكاليف الإنشاءات تحمل على المستهلكين

قال إن التأخر في إقرار الرهن العقاري يعزز من إعاقة تطوير القطاع السكني لذوي الدخل المنخفض والمتوسط

اعتبر تقرير دولي تناول السوق العقاري في المملكة أن الرياض هي المدينة الوحيدة في المملكة العربية السعودية التي تشتمل على مكاتب من النوعية العالية وذات المعايير الدولية، وهذا الأمر محدود في عدد قليل من الأبنية مع وجود العديد من مثل هذه الأبنية قيد الإنشاء؛ كانت تحكم السوق من حيث الخصائص سابقاً درجة عالية من الحساسية تجاه السعر، ولكن الشعور تحول في السنوات الأخيرة، حيث كانت هناك طفرة في الطلبات على المكاتب من النوعية العالية المحلية، والتي لم تتم تلبيتها من قبل مشاريع التطوير الخاصة بالمكاتب من النوعية الثانية، والتي تم إنشاؤها في المناطق المركزية للمكاتب.
كان الدافع وراء زيادة الطلبات على المساحات المخصصة لقطاعات المكاتب المحلية من النوع الأول والثاني هو شركات تقديم الخدمات الدولية وذلك في السنوات القليلة الماضية ولكن الرغبة في الحصول على المساحات والأحجام المطلوبة للمكاتب قد قلت بسبب تغير الظروف الاقتصادية.
الطلب على المكاتب من النوعية الرفيعة في الرياض يتجاوز الطلبات المماثلة في جدة والمنطقة الشرقية
لقد تم أخيراً إنشاء المجمعات التجارية المطلوبة كثيراً في الجزء الشمالي من الرياض وفي مناطق المكاتب مثل مركز الملك عبد الله المالي والذي سيقدم في نهاية المطاف ما بين 700 إلى 800 ألف متر مربع من المكاتب عالية الجودة؛ وهذا يتماشى بشكل عام مع الهجرة نحو شمال الرياض، وهو نتيجة لنهج التطوير المستقبلي المخطط والمُتضمن في خطة تطوير الرياض؛ وتفصل هذه الخطة حاجة عملية التطوير اللامركزية والتي سوف تؤدي إلى إنشاء ضواحي مدنية جديدة إلى الشمال والشرق من المدينة. باستثناء المكاتب ذات المواصفات الدولية، بقيت إيجارات المكاتب ذات النوعية العالية مستقرة بشكل منطقي في الرياض خلال النصف الأول من عام 2010 عند حوالي 1500 ريال سعودي لكل متر مربع في السنة، بينما انخفضت قليلاً معدلات إيجار المكاتب من النوعية الثانية بسبب دخول مساحات واسعة من هذه المكاتب إلى السوق، مع العلم أن الشركات المحلية، وهي العميل المعتاد للمكاتب من النوعية الثانية، لم تتوسع ولم تعد تنظيم نفسها خلال هذه الفترة.
لقد انخفضت قليلاً معدلات الإشغال في قطاعات المكاتب من النوعية الأولى والثانية خلال النصف الأول من عام 2010 وذلك لكون المساحات الجديدة التي تدخل السوق تتجاوز الطلبات؛ مع احتمالية دخول كميات جديدة وكبيرة من مساحات المكاتب المعروضة (حوالي 400 ألف متر مربع) إلى السوق بنهاية عام 2010، من المتوقع أن يلجأ أصحاب العقارات إلى تخفيض معدلات الإيجار من أجل ضمان إشغال المساحات الشاغرة.
ويرى التقرير هذه العملية غير مضمونة في المملكة العربية السعودية لأنه بمجرد أن يثبت سعر الإيجار مرة في عقلية صاحب العقار، يصبح من الصعب التفاوض على معدل إيجار أقل حتى ولو بقي العقار فارغا.
المضاربات على الأراضي دفعت تكاليف تطوير المنازل إلى الأعلى وهذا ما أصبح يتحمله المشترون
جدة
كونها أقل من بقية المراكز الإقليمية في مجال مشاريع تطوير عقارات المكاتب، بدأت المكاتب الجديدة من النوعية الجيدة بالدخول إلى السوق في جدة خلال عام 2009، وهي فترة صعبة بالنسبة لمعظم المراكز التجارية في المنطقة؛ وتتضمن الإضافات الحديثة في عام 2010، مساحات من المكاتب ذات النوعية العالية والمعايير الدولية، وهي تترافق مع نمو مساحات من المكاتب من النوعية العالية المحلية والتي تبلغ أكثر من 20% من مجمل السوق في السنة وحتى منتصف عام 2010.
الخبر والدمام
بقي سوق المكاتب في المنطقة الشرقية حساساً للغاية بالنسبة للأسعار، والنتيجة كانت أنه حتى أبنية المكاتب الجديدة التجارية قد دخلت مباشرة في فئة المكاتب من النوعية الثانية، وذلك من حيث الإكساء والتخطيط والموقع. إن قسما كبير من أبنية المكاتب يشغلها الملاك أنفسهم ولكن ليس على أساس الطبقات المتعددة.
ويرى التقرير أن مشاريع تطوير أبنية المكاتب ذات الاستخدامات المتعددة نادرة كما هي الطريقة التي يتم فيها بناء المكاتب في جدة، ولكنها تتشارك في المواقع مع مراكز التسوق، حيث تتواجد ضمن أبنية المكاتب بعض مراكز التسوق الصغيرة على الشوارع التجارية.
إن نمو الصناعات المرتبطة بالنفط في كلتا المدينتين حفز الطلب على المكاتب في مدينة الخبر على وجه الخصوص، وكانت النتيجة أن عدداً هائلاً من المشاريع قد بدأ في عام 2008 ويتم تسليمها الآن في عام 2010 لقد خفت حدة هذه الفورة في هذا القطاع بوجود أسعار نفط معتدلة، وبالتالي خفت مستويات الطلب وانخفضت معدلات الإيجارات حوالي 10% في الفترة ما بين منتصف 2009 إلى منتصف 2010 عند الأخذ بعين الاعتبار للطبيعة الخاصة لفئات أبنية المكاتب وتنوع الأبنية من حيث النوعية والموقع، يمكننا أن نحدد أن سوق المكاتب المحلية من النوعية الجيدة تحقق معدلات إيجار تزيد عن 750 ريالا سعوديا للمتر المربع في السنة.
إن أعلى الأسعار في الخبر والدمام هي حوالي 900 ريال سعودي للمتر المربع في السنة ينقص هذا المعدل عن المعدلات العليا المحققة في الرياض وجدة، أما مستويات الشواغر فهي إلى حد ما متشابهة عند 15%. في المنطقة الشرقية، تحقق المكاتب من النوعية العليا من الفئة الأولى أداءً أفضل من المكاتب من النوعية الأقل في نفس الفئة وذلك بالنسبة إلى معدل الاشغال.
القطاع السكني
على الرغم من تزايد الطلب على المنازل، فإن الفشل المستمر والموثق في معالجة الاحتياجات القانونية لقطاع الرهن العقاري في المملكة قد أدى إلى بطء الإقراض والبناء. إن الغموض الناجم عن الإعلان الأخير حول إعادة قانون الرهن العقاري الجديد إلى مجلس الشورى يعني أن المطورين الذين أخذوا يهتمون بشكل متزايد بقطاعات الإسكان لذوي الدخل المنخفض والدخل المتوسط عليهم أن يعيدوا النظر بمثل تلك المشاريع.
ليس هناك جدول زمني لحل الخلافات القائمة والتي تتعلق بقانون الرهن العقاري بين مجلس الشورى والحكومة، ولكن عند الأخذ بعين الاعتبار أن هذه القضية ما تزال قيد
الدراسة لأكثر من عقد من الزمن، من الصعب أن يكون المرء متفائلاً بأي حل قريب. إن نتيجة هذا الغموض هو أن المطورين لا يستطيعون بناء مساكن منخفضة التكاليف أو مساكن ذات تكاليف في متناول اليد والتي هناك حاجة ماسة لها من قبل أعداد كبيرة من السكان، حيث يعلم المطورون أن هؤلاء السكان غير قادرين على شراء المساكن الجاهزة عندما تترافق هذه القضية مع معدلات المواليد العالية وتفشي المضاربات في الأراضي والتي غالباً ما تدفع أسعار الأراضي إلى ما يتجاوز قيمتها الاقتصادية الحقيقية، فإن العربية السعودية قد تكون متجهة نحو مشاكل اجتماعية خطيرة.
وأشار تقرير سابق ل (HSBC) إلى حاجة المملكة إلى مليون مسكن جديد بحلول 2014 إضافة إلى الكمية الحالية من المساكن تقدر بحوالي 4 ملايين وحدة، هذا يعني أنه من أجل تلبية هذه الاحتياجات، على المطورين في المملكة أن يبنوا ما نسبته 20% من مجمل الكمية الحالية من المساكن في غضون ثلاث سنوات. بدون دعم قانون الرهن العقاري، هذا الأمر، ببساطة، لن يحدث.
الرياض
خلال عام 2008، أدت الظروف الاقتصادية العالمية والنقص المستمر في التمويل إلى انخفاض بسيط في مبيعات المساكن على صعيد مساحتها وأسعارها المحققة، كما أن معدلات الإيجار قد انخفضت بشكل بسيط، وهو الأمر الناجم عن التوفير (شد الأحزمة) الذي قام به كل من الأجانب والمواطنين السعوديين.
بسبب التشريع الذي يمنع بيع الوحدات السكنية خارج المخططات بدون إذن خاص وبسبب تضاءل ثقة المستهلكين بالمشاريع الداخلة في المخططات العامة بطبيعة الحال، انخفض مستوى تلبية احتياجات المساكن، حيث أصبح بأيدي مجموعة من المطورين ذوي الإمكانيات المحدودة العاجزين عن تلبية الاحتياجات الكلية للسوق. ويسعى هذا النوع من المطورين إلى التركيز على عدد محدد من الوحدات السكنية لذوي الدخل المرتفع والدخل المتوسط، والنتيجة تكون عدم تلبية الاحتياجات السكنية لكل الفئات الأخرى.
على الرغم من استمرار النقص في التمويل، فإن الضغط الكبير الناجم عن النمو السكاني، والزيادة في تكاليف الإنشاء، والنقص في تطوير المشاريع السكنية، قد يدفع بأسعار المنازل إلى الأعلى قليلاً في الرياض على المدى القصير. إذا تم إقرار قانون الرهن العقاري وحلت
القضايا الرئيسية، فإن توفر التمويل سوف يسمح للأسعار بالارتفاع قبل أن يستطيع العرض أن يتفوق على الطلب.
جدة
كما هي الحال في الرياض، فإن النمو السكاني السريع ونقص تمويل القروض العقارية يتحدان مع بعضهما ليجبرا السكان على العيش في منازل مزدحمة وذات شروط سيئة. لقد فاقم هذا الوضع كارثة الفيضانات التي أودت بحياة 100 شخص في نهاية عام 2009.
تتباين كثيراً تقديرات عدد سكان جدة ولكن يعتقد أن الرقم يقارب 3.5 ملايين نسمة إما أن عدد الوحدات السكنية هو 700 ألف وحدة. ولعدد من الأسباب من بينها نوعية المساكن السيئة المنتهية صلاحيتها، ويُقدر النقص الحالي في عدد المساكن من قبل بلدية جدة بحوالي 300 ألف وحدة. وبما أن الطلب الرئيسي على المساكن يقع ضمن فئات الدخل المنخفض والدخل المتوسط، لا توجد طريقة لمعالجة هذا النقص في المساكن حتى حصول الموافقة على قانون الرهن العقاري وتحرير التمويل ليصل إلى عامة الشعب.
إن عدداً أقل من السعوديين قادرون على الحصول على وظائف في القطاع العام في جدة منه في الرياض، علماً أن الحصول على هذا النوع من التوظيف هو إحدى الطرق القليلة التي يتمكن من خلالها الأفراد من الحصول على تمويل للرهن العقاري في الوقت الحاضر. كنتيجة لذلك، يصبح الوضع أكثر صعوبة كل سنة ويبدو أن الأمر يزداد سوءاً بشكل كبير قبل أن يتحسن. لقد أدى النقص في عدد المنازل وارتفاع تكاليف الأراضي إلى ارتفاع تكاليف المنازل خلال الأشهر 12 الأخيرة بالرغم من عدم توفر التمويل.
المنطقة الشرقية
عند الأخذ بعين الاعتبار أن المنطقة الشرقية كانت عادة أقل عرضة لضغوط النمو السكاني من مدينتي جدة والرياض، نجد أن عدم التوافق بين العرض والطلب كان أقل وضوحاً. إن عدم وجود مجتمع مدني كبير ذي دخل منخفض على المدى الطويل، يعني أيضاً أن الطلب على المساكن لذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط قد نشأ من قاعدة سكانية صغيرة نسبياً. وأدت قضية قانون الرهن العقاري إلى وضع أصبح فيه المطورون العقاريون يركزون على قطاعات المساكن لذوي الدخل المتوسط إلى العالي لدرجة أنه أصبح واضحاً أن هناك فائض في المعروض. من الناحية العملية، نجد أن عوامل نشاط القطاع العقاري السكني تختلف بشكل كلي عنها في مدينتي الرياض وجدة، ولكن بدون نقص المنازل المزمن نجد أن أسعار المبيع قد انخفضت بشكل فعلي اعتباراً من منتصف 2009 بحوالي 10%.
بقيت معدلات الإيجارات ثابتة خلال نفس الفترة؛ ولكن التقرير توقع أن تكون هناك حركة قليلة في أسعار البيع ومعدلات الإيجار على المدى القصير. لقد ارتفعت معدلات الإيجار في المجمعات السكنية خلال السنوات القليلة الماضية، حيث انتقل الأجانب الغربيون الذين تم توظيفهم في قطاع النفط والغاز إلى المنطقة الشرقية، ولكن بعد أن هدأت الآن فورة إعادة انتقال الموظفين، نتوقع أيضاً أن تبقى معدلات الإيجار ثابتة على المدى القصير إلى المتوسط.