تسارع النمو في القطاعات العقارية التجارية والصناعية والتجزئة وتباطؤه في المنتجات السكنية

(جلوبل): قطاع العقار السعودي يستمر بالاحتفاظ بجاذبيته بدليل الأزمة العالمية

ما زال قطاع العقار السعودي يحتفظ بجاذبيته حتى في ظل ظروف الكساد العالمي وتراجع أسواق الممتلكات العقاريّة. فقد دعّم توافر أساسيات الطلب المستمّر وليس مجرّد أنشطة المضاربة، نمو سوق العقار السعودي. هذا وتواصل المملكة العربية السعودية، أكبر اقتصاد في دول مجلس التعاون الخليجي، التركيز على تنويع أنشطتها الاقتصادية. ويلعب قطاع العقار دورا مهمّا في الاقتصاد غير النفطي للمملكة. ويتوّقع أن ترتفع مساهمة قطاع العقار في الناتج المحلي الإجمالي والتي بلغت 6.8 % في العام 2004، إلى 7.2 في المائة في العام 2009، ويقدّر أن تنفذ المملكة العربية السعودية في الوقت الجاري مشاريع تتجاوز تكلفتها 2.0 تريليون ريال سعودي (500 مليار دولار)، ونظرا لكون المملكة العربية السعودية واحدة من أكبر أسواق البناء والتشييد في منطقة الشرق الأوسط، فمن المقدّر أن يصل إجمالي استثماراتها في القطاع العقاري إلى حوالي 300 مليار دولار، والذي يتوّقع أن يتجاوز حاجز 400 مليار دولار بحلول العام 2010.
ووفقا لتقرير بيت الاستثمار العالمي (جلوبل) فإنّ قطاع العقارات السكني سيبقى عاجزا عن مواجهة الطلب عليه في المستقبل القريب. وسوف يواصل، قطاع العقارات الذي يتوّقع أن ينمو بمعدّل سنوي قدره 5.8 % خلال الفترة ما بين العام 2004 والعام 2009، اتجاهه الصعودي في المستقبل القريب ولكن بوتيرة أبطأ؛ ومن المتوّقع أن ترتفع أسعار الإيجار في المملكة بما يتراوح بين 5 في المائة إلى 10 % في العام 2009. ووفقا للتقديرات الرسمية، بلغ عدد الوحدات السكنية المشغولة في المملكة 4.3 ملايين وحدة في العام 2007، منها حوالي 50% مملوكة للأسر التي تقطن وحدات سكنية مملوكة في حين يقطن الآخرون وحدات سكنية يوفرها صاحب العمل أو وحدات سكنية مؤجرة؛ وتشهد المملكة العربية السعودية طلبا متزايدا من فئة الشباب ذوي الدخل المتوسط. لذا، إذا كانت السعودية تسعى إلى تلبية هذا الطلب فسوف تحتاج إلى بناء 1.5 مليون مسكن جديد بحلول العام 2015، وفي الوقت الحالي، وبفضل المبادرات المختلفة التي اتّخذت لتلبية الطلب في سوق الإسكان، على الرغم من أن سوق العقارات ما زال جذاباً للمستثمرين، من المتوّقع أيضا أن تستقر الأسعار عند مستويات أدنى.
وتوقع التقرير أن تتصدّر المناطق ذات الكثافة السكانية الكبرى مثل منطقة مكة والبالغ تعداد سكانها 6.1 ملايين نسمة ومنطقة الرياض والبالغ تعداد سكانها 5.9 ملايين نسمة، المناطق السعودية من حيث الطلب على المساكن في الفترة ما بين العام 2005 والعام 2009 بنسبة 26.7% و24.7% على التوالي، ويبلغ حاليا عدد الوحدات السكنية التي لم يلب الطلب عليها في المملكة العربية السعودية قرابة 250 ألف وحدة مع توقّعات بأن يأتي الطلب الأكبر من فئة ذوي الدخل المتوسّط ومن أجل تلبية الطلب المتنامي على المساكن، من المتوقّع أن توّفر الحكومة السعودية قطع أراض سكنية تبلغ مساحتها 300 مليون متر مربع في المناطق الحضرية.
القطاع التجاري وقطاع التجزئة والقطاع الصناعي
أظهرت المملكة العربية السعودية نموا في القطاع التجاري وقطاع التجزئة والقطاع الصناعي، ومن المتوقع أن تزداد مساحة الأرض الصناعية التي تقدّر حاليا بأكثر من 1,5 مليون متر مربع بنسبة تتجاوز 50%، إذ إنّه من المتوقع أن يتم تطوير المناطق الصناعية الواقعة في المدن الاقتصادية، ومناطق أخرى معيّنة خلال الخمسة إلى العشرة أعوام المقبلة، ومن المتوقع أن يتم تطوير منطقة صناعية تبلغ مساحتها 17 مليون متر مربع في مدينة الملك عبد الله الاقتصادية في غضون العامين إلى الثلاثة المقبلة، كما سيتم إضافة مساحة تبلغ حوالي 50 مليون متر مربع إلى هذه المدينة وحدها بحلول العام 2015م.
ونظرا لكون قطاع التجزئة من أحد أكثر القطاعات التجارية رواجا في المملكة، فمن المتوقّع أن يواصل نموه حتى في خلال ظروف التباطؤ الاقتصادي العالمي، ومن المتوقع أن يتم إضافة مساحة جديدة تبلغ 4 ملايين متر إلى إحدى الأراضي المخصصة للتأجير والتي تبلغ مساحتها الإجمالية 2.4 مليون متر مربع في غضون الأعوام الخمسة المقبلة، وحسب مصادر السوق، يتوقع أن ينمو قطاع التجزئة الذي يبلغ حجمه 90 مليار ريال بأكثر من 30 %بحلول العام 2012.
ويتوقّع أن تنمو مساحات المكاتب البالغة قرابة 8 ملايين متر في المملكة بنسبة 20 إلى 30% بحلول العام 2012م، وباعتبار منطقة الرياض تضم أكبر المساحات المكتبية، فإنها لا تمتلك المعروض الكافي لتلبية طلبات جميع فئات الأعمال. وتحْمل مدينة الرياض قدرا كبيرا من التفاؤل بشأن توفير مساحات مكتبية ذات جودة عالمية المستوى من خلال تطوير منطقة الملك عبد الله المالية في الرياض والذي يُنظَر إليها باعتبارها أكبر مركز مالي في منطقة الشرق الأوسط . وسوف يغطي مساحة تبلغ 1.6 مليون متر مربع يضم مساحة مبنية تبلغ حوالي 3.3 ملايين متر مربع.
وباستخدام تكوين رأس المال الثابت الإجمالي بوصفه مقياسا للاستثمارات في البنى التحتية، أظهرت المملكة العربية السعودية زيادة مُشجّعة خلال الفترة الممتدة من العام 2005 إلى العام 2007. ويبين تركيز الحكومة المستمر على القطاعات الاقتصادية ذات الأولوية (والذي يتوقّع أن يكون قطاع العقار أحدها) استمرار نمو قطاع العقار حتى في أوقات الكساد العالمي.
قطاع الضيافة
مع بلوغ عدد السكان المسلمين في العالم ما بين 1.5 إلى 2.0 مليار نسمة مسجلا نموا سنويا يتجاوز 2%، سوف يواصل عدد الزائرين المسلمين للأماكن المقدّسة في السعودية تسجيل اتجاه صعودي كلّ عام. ومن المتوقّع أن يساعد تزايد نشاط السياحة على استمرار نمو الاستثمارات في هذا القطاع. ووفقا لبحوث شركة خدمات الضيافة العالمية؛ ارتفع معدل الإيرادات للغرفة الواحدة المتاحة في الرياض بنسبة 35 % تقريبا ليصل إلى 392 ريالاً سعودياً في عام 2007، وبحسب المصادر الرسمية، لا تكفي السعة الاستيعابية الحالية للفنادق لاستضافة السائحين الذين يزورون المملكة سنوياً. وفي إطار استراتجية تطوير قطاع السياحة والتي تبلغ تكلفتها 40 مليار دولار، تعتزم المملكة العربية السعودية تطوير مختلف المناطق السياحية في المملكة مثل المواقع الدينية والتاريخية وساحل البحر الأحمر، وتتوقّع الحكومة بأن يصل إجمالي إيراداتها من السياحة المحلية إلى 20 مليار دولار بحلول العام 2010، وبالتطلع إلى الأمام، يتوقع أن يؤدي إلغاء الحد الأقصى لأسعار الغرف إلى زيادة معدل الإيراد للغرفة الواحدة المتاحة حيث إنه سيدفع العديد من الفنادق إلى إعادة النظر في أسعار غرفها.
قانون الملكية العقارية
بالرغم من أنّ غياب قانون سعودي شامل للرهن العقاري قد ترك ثغرة كبيرة لصالح المستثمرين في سوق العقار، فإن السلطات السعودية قد أحرزت تقدمّا سريعا في صياغة قانون عقاري أكثر وضوحا وشمولا. ووفقا للممارسات الحالية، يوفر سوق المساكن أنواع مختلفة من خيارات التأجير طويل الأمد والتملّك.
وعدّل قانون الاستثمار الأجنبي الذي أقرّته المملكة في العام 2000، الطريقة التي يجري بها تنفيذ مشاريع الاستثمار الأجنبي في المملكة. وقد مكّن القانون الأجانب من تملّك المشاريع بنسبة 100 في المائة. على الرغم من القيود التي يفرضها هذا القانون وما ينصّ عليه من شروط للموافقة، فإنه يجب على أي مواطن غير سعودي، أو غير خليجي ينوي شراء العقارات أن يكون مقيما إقامة شرعية بالمملكة كما يتعين عليه شراء العقار لاستعماله الشخصي . ويسمح القانون أيضا للمستثمرين الأجانب بتملّك العقارات في حدود الحاجة لمزاولة النشاط أو لغرض سكن العاملين بها. وطُبقت استثناءات قانون الملكية الأجنبية في المُدن المقدّسة مثل مكة المكرّمة والمدينة المنوّرة، حيث يمكن لغيّر المسلمين أن يختاروا الإيجار محدود المدة.
نظرة مستقبلية على قطاع العقار السعودي
بدأ زخم ارتفاع أسعار العقارات مع مطلع العام 2008م، يتباطأ مع اقتراب نهاية العام ومن المتوقع أن يستقر عند مستويات أدنى نسبيا في العام 2009م، وعموما نَتوقّع أن يواصل قطاع العقار في المملكة مسيرة نموه لينمو بمعدلّ سنوي يتراوح بين 5 إلى‎ 7 % حتى العام 2012، ويقدر أن ترتفع أسعار الإيجار ما بين 15 إلى 25%، في حين يتوقع أن ينمو قطاع التجزئة والمساحات المكتبية بنسبة تتراوح بين 20 % إلى 30 % بحلول العام 2012.
وفي سبيل تلبية الطلب المتزايد على العقارات، من المقدّر أن تحتاج المملكة إلى حوالي 200 ألف وحدة سكنية سنويا خلال الأعوام الخمسة المقبلة. وحيث إن أقل من 50 في المائة من السكّان السعوديين يمتلكون مساكن، في حين أن 60 في المائة من السكّان يقل سنهم عن 30 عاما بالإضافة إلى التدفق المستمر للقوى العاملة يشير إلى ارتفاع كبير في الطلب على المساكن في البلاد. وتتجه عمليات التطوير الأخيرة إلى توفير كل المرافق الأساسية. علاوة على ذلك، سوف يتم عرض هذه المرافق بأسعار متنوعة لتلبية الطلب عليها من جميع شرائح المجتمع.
بالإضافة إلى ارتفاع معدلات النمو السكاني، يؤدي تزايد متوسط دخل الفرد، وارتفاع مستويات المعيشة، وبيئة الاستثمار والأعمال الجذّابة في المملكة إلى زيادة الطلب على كل من الوحدات السكنية والتجارية التي تشهد حاليا ارتفاعا في الطلب يفوق المعروض المتاح. ومن المتوقع أن يظل نقص المعروض من الوحدات السكنية يشكّل تحديا كبيرا خاصة للفئات ذات الدخل المحدود، في الأجل القصير إلى المتوسط إلى أن يتم تسليم المعروض الجديد. وعلاوة على تطوير المشاريع العقارية المختلفة في جميع أنحاء المملكة، فإن طرح منتجات الرهن العقاري المبتكرة عقب صدور قانون الرهن العقاري سوف يعطي زخما قيما للقطاع. وبذلك، سوف يتحوّل سوق العقار السعودي إلى سوق مرغوب فيه على نطاق واسع من قبل المستثمرين المحليين والأجانب.