غياب قوانين الرهن وعدم توافر سوق ثانوية للصكوك.. أبرز عوائق نمو سوق التمويل العقاري في السعودية

أكد حاجة السوق إلى أكثر من 20 شركة تمويل عقاري إضافة إلى البنوك.. استشاري مالي:

أرجع استشاري مالي قلة التوجه في السعودية لتأسيس شركات مختصة في التمويل العقاري إلى وجود عائقين أساسين وقفا أمام نمو سوق التمويل.
ولخص العائق الأول في عدم توفر القوانين الخاصة بالرهن العقاري والتمويل العقاري والتي تحفظ حقوق وواجبات شركات التمويل من جهة والمقترضين من جهة أخرى.
ويتمثل العائق الآخر – بحسب حديثه- في عدم توفر سوق ثانوية للصكوك لكي يكون هناك استمرارية في عمل شركة التمويل وألا تقتصر فقط في عملها على رأس المال المستثمر.
وقال عبدالعزيز النويصر ممثل شركة بيت الاستشارات الممثل المالي لشركة التمويل العقاري الذي أعلن عن تسمية أعضاء مجلس إداراتها التسعة قبل نحو أسبوعين أنه من معلوم على مستوى العالم أن شركات التمويل في بداية إنشائها تمول القروض التي تقدمها من رأس مال المستثمرين، ولكن لو تم الاكتفاء برأس المال فلن يكون عمل الشركة مربحاً ولن يكون حجم القروض كبيراً وذا جدوى اقتصادية.
موضحاً في سياق حديثه أن هذه الشركات تقوم بجمع القروض التي سبق أن قدمتها من رأس المال ووضعها في شكل حزم استثمارية بحيث يتم إصدار صكوك (أو سندات) بضمان هذه الحزم ويتم بيع هذه الصكوك في السوق الثانوي لكي تحصل الشركة على قيمة الصكوك وتقوم باستخدام المبالغ المستلمة مرة أخرى لمنح قروض جديدة للراغبين في شراء المنازل.
مبيناً أن هذا الأمر سيسهم في استمرار هذه الدورة، إلى أن يصل حجم القروض التي تمنحها شركة التمويل في بعض الأحيان إلى عشرة أضعاف رأس المال. وبالتالي فإنه إذا لم توجد سوق ثانوية لإصدار الصكوك فإن وجود شركات تمويل ناجحة قد يكون أمراً صعباً وغير مجد اقتصادياً- على حد قوله-.
وأكد النويصر حاجة القطاع العقاري إلى التمويل مستشهداً بالدراسات التي توضح عدد الذين لا يملكون منازل خاصة بهم في المملكة يصل إلى 70% تقريباً وأن هناك حاجة لبناء أكثر من 200 ألف وحدة سكنية سنوياً، موضحاً أن أهم أسباب عدم تملك المساكن من قبل السعوديين يكمن في عدم توفر التمويل اللازم والكافي بالشروط المناسبة والمريحة والمتوافقة مع الشريعة الإسلامية.
وأشار إلى أن هناك بعض الدراسات أيضاً أكدت حاجة السوق السعودي إلى أكثر من 20 شركة تمويل عقاري كبيرة بالإضافة إلى البنوك القائمة التي تقدم قروضاً عقارية.
وامتدح النويصر تحرك الحكومة في تشجيع مجال الاستثمار في التمويل العقاري وحل أزمة تملك المساكن، من أهمها إقرار مجلس الشورى في العام الماضي لمعظم أنظمة الرهن والتمويل العقاري ولم يتبق إلا اللائحة التنفيذية، وتصريح وزير المالية قبل شهر بأنه يتوقع إصدار أنظمة الرهن والتمويل العقاري خلال العام الجاري، إضافة إلى تصرح سعادة المدير التنفيذي لشركة تداول الأسبوع الماضي بأنه يجري العمل حالياً على إطلاق سوق للسندات والصكوك خلال الأشهر القليلة القادمة. متوقعاً أنه بعد إتمام هاتين الخطوتين الهامتين أن يشهد السوق السعودي خلال السنوات القليلة القادمة نمواً كبيراً في سوق التمويل العقاري.
وذكر أن بعض دراسات الجدوى أشارت إلى أن شركة تمويل عقاري برأس مال 2 مليار ريال تقريباً يتوقع أن تكون قادرة على توليد إجمالي قروض في نهاية السنة الخامسة من العمل بقيمة 14 مليار ريال وهي قابلة للزيادة بعد السنة الخامسة، ويتوقع أن تكون إيرادات الشركة السنوية ما يقارب 500 مليون ريال سنوياً في السنة الخامسة وقابلة للزيادة بعد ذلك. وحول الوضع الاقتصادي الحالي في المنطقة بعد الأزمة المالية العالمية قال: «من المعلوم أن القرار بتأسيس أي شركة يتأثر بالظروف الاقتصادية المحيطة، ولا يخفى على أحد أن العالم أجمع يشهد ظروفًا اقتصادية صعبة.
وذكر النويصر إلى أن معظم الدراسات تشير إلى أن الاقتصاد العالمي سيتعافى ولكن لا أحد يعلم على وجه التأكيد متى سيحدث ذلك بالضبط».
وما يعزز أهمية التمويل العقاري في توفير مساكن خاصة تأكيد وزارة الاقتصاد والتخطيط في خطة التنمية الثامنة (2005-2009م) بوجود مواطنون لا تمكنهم إمكاناتهم من تأمين مساكن خاصة بهم، بدءاً من شراء الأرض وانتهاءً بتوفير المبالغ اللازمة لبناء المسكن. ويزداد الأمر صعوبة – بحسب الخطة - لهذه الشريحة من المواطنين نتيجة استمرار ارتفاع أسعار الأراضي وانخفاض مساحة الأراضي السكنية المتاحة ضمن النطاق العمراني للمدن، إضافة إلى انخفاض حجم المعروض من المساكن الواقعة في متناول القدرات المالية للأفراد. هذا في الوقت الذي يستمر فيه انخفاض عدد المساكن التي توفرها بعض الجهات الحكومية، بالإضافة إلى عدم مواكبة التمويل المتاح للطلب على قروض صندوق التنمية العقارية.
واعتبرت الوزارة دور صندوق التنمية العقارية الجهة الوحيدة في المملكة التي تمنح القروض العقارية بشروط ميسرة. إلا أنها ذكرت أن موارد الصندوق عجزت في السنوات الأخيرة عن مواكبة الطلب المتزايد على القروض، وأصبحت الفجوة بين الطلبات المقدمة ومعدل استجابة الصندوق لها تزداد اتساعاً، وتقدر طلبات التمويل التي تنتظر الاستجابة بنحو 400 ألف طلب بنهاية خطة التنمية السابعة، مما يطيل مدة الانتظار للحصول على قروض جديدة. وعللت ذلك إلى العقبات التي تواجه صندوق التنمية العقارية في تحصيل ديونه المستحقة بالإضافة إلى محدودية الوسائل البديلة أو المكملة لتمويل الإسكان بشكل عام، والإسكان المتعلق بتلك الفئات من المواطنين ذوي الإمكانات المحدودة بشكل خاص، وهو ما يتطلب تكثيف الجهود خلال خطة التنمية الثامنة للتغلب على هذه المعوقات، وتقليص فترة الانتظار للحصول على قروض الصندوق. وطالبت الوزارة بضرورة إزالة العقبات التي تحد من قيام المصارف التجارية والشركات الخاصة بتوفير التمويل طويل الأجل للإسكان بشروط تعاقدية ميسرة، واعتماد آليات وضوابط يمكن في إطارها ضمان حقوق الأطراف المتعاقدة. إضافة إلى التوسع في برامج الإسكان التعاوني، والادخار الإسكاني مع العمل على إصدار الأنظمة المساندة مثل نظام الرهن العقاري، ونظام البيع بالتقسيط والتأجير المنتهي بالتمليك، ومعالجة إشكاليات الأراضي البيضاء، خاصة ذات المساحات الكبيرة منها، والاستفادة من التجارب العالمية في هذه المجالات.