تواضع الحلول التمويليةيقلص معدل الطلب السكني ويهدد بعرقلة نشاط شركات التطوير العقاري

الطابع الديموغرافي من أبرز المحفزات الاستثمارية للقطاع

قلصت التحديات التنظيمية والتشريعية التي تواجه القطاع العقاري المحلي الدور التمويلي للمصارف والجهات المتخصصة في التمويل العقاري.
وشكل تواضع الحلول التمويلية أمام الباحثين عن مساكن في تدني معدل الطلب إضافة إلى عرقلة نشاط شركات التطوير العقاري، الذي يتطلب توفير وعاء تمويلي ميسر يدعم خططها ورؤيتها الاستثمارية.
وتعول الأوساط العقارية في أن يسهم تطبيق الأنظمة العقارية الجديدة في حل الكثير من العقبات التي تعترض نمو السوق العقاري، والحد من ارتفاع أسعار العقارات، وتوافر المساكن بشكل كبير، ما يؤدي إلى خفض نسبة التضخم التي سجلت ارتفاعاً كبيراً في المملكة خلال الفترة الماضية كما ستساهم هذه الأنظمة في انطلاق شركات وصناديق تمويل عقارية ما يسهم بفتح قنوات عدة للتمويل تنعكس إيجابياً على حركة السوق عموماً.
وتأكد تلك الأوساط في أن حزمة المحفزات الاستثمارية المحيطة بالسوق العقارية في المملكة، وما يرتبط بها من عوامل جذب وتنمية، تستدعي تهيئة البيئة العقارية عبر التسريع بتطبيق التنظيمات والتشريعات الفاعلة التي من شأنها تحديد الآلية الملائمة والمرجعية المحددة لتطوير القطاع والنهوض به على نحو يمكنه من مواجهة الاستحقاقات العقارية الحالية والمستقبلية.
ويعتبر الطابع الديموغرافي في السعودية من أبرز المحفزات الاستثمارية للقطاع العقاري في المملكة، والذي يرتبط بارتفاع معدل النمو السكاني عموما.
وتشكل نسبة الشباب التي تقل أعمارهم عن ال 20 عاماً 45 في المائة منهم، بالإضافة إلى النمو المستمر الذي تشهده المدن الكبرى فيها عنصران رئيسيان في الطابع الديموغرافي الذي يؤكد مدى الحاجة الحقيقية السكنية محلياً.
وبالرغم من تنافس البنوك المحلية لزيادة حصتها السوقية في سوق تمويل المساكن إلا أن شريحة كبيرة من السعوديين لم يستفدوا من تلك البرامج بسبب ارتفاع كلفة التمويل وشروط أهلية الحصول علية، ما جعل الجميع يترقب إصدار الأنظمة الجديدة للتمويل العقاري الذي من شأنه توفير المرونة اللازمة التي تتطلبها مؤسسات التمويل كي تتمكن من طرح مشاريع تمويل مبتكرة منخفضة المخاطر تعزز فرص تملك المنازل أو أراضي.
وكان قد أرجع في وقت سابق استشاري مالي قلة التوجه في السعودية لتأسيس شركات مختصة في التمويل العقاري إلى وجود عائقين أساسين وقفا أمام نمو سوق التمويل.
النمو المستمر الذي تشهده المدن الكبرى في السعودية عنصر رئيسي في الطابع الديموغرافي الذي يؤكد مدى الحاجة السكنية محلياً
ولخص العائق الأول في عدم توفر القوانين الخاصة بالرهن العقاري والتمويل العقاري والتي تحفظ حقوق وواجبات شركات التمويل من جهة والمقترضين من جهة أخرى.
ويتمثل العائق الآخر – بحسب حديثه- في عدم توفر سوق ثانوية للصكوك لكي يكون هناك استمرارية في عمل شركة التمويل وألا تقتصر فقط في عملها على رأس المال المستثمر.
وقال عبد العزيز النويصر ممثل شركة بيت الاستشارات الممثل المالي لشركة التمويل العقاري إنه من معلوم على مستوى العالم أن شركات التمويل في بداية إنشائها تمول القروض التي تقدمها من رأس مال المستثمرين، ولكن لو تم الاكتفاء برأس المال فلن يكون عمل الشركة مربحاً ولن يكون حجم القروض كبيراً وذا جدوى اقتصادية.
موضحاً في سياق حديثه أن هذه الشركات تقوم بجمع القروض التي سبق أن قدمتها من رأس المال ووضعها في شكل حزم استثمارية بحيث يتم إصدار صكوك (أو سندات) بضمان هذه الحزم ويتم بيع هذه الصكوك في السوق الثانوي لكي تحصل الشركة على قيمة الصكوك وتقوم باستخدام المبالغ المستلمة مرة أخرى لمنح قروض جديدة للراغبين في شراء المنازل.
مبيناً أن هذا الأمر سيسهم في استمرار هذه الدورة، إلى أن يصل حجم القروض التي تمنحها شركة التمويل في بعض الأحيان إلى عشرة أضعاف رأس المال. وبالتالي فإنه إذا لم توجد سوق ثانوية لإصدار الصكوك فإن وجود شركات تمويل ناجحة قد يكون أمراً صعباً وغير مجد اقتصادياً- على حد قوله-.
وفي حال تم إقرار الأنظمة العقارية الأربعة من جهات الاختصاص في وقت لاحق، فإن ذلك سيسهم في تخفيف المخاطر على الممولين؛ مما يعود أثره على خفض كلفة التمويل، ومن ثم تسهيل حصول المواطنين على سكن ملائم حتى لو كانت دخولهم الثابتة أقل من المتوسط.
ويتكون نظام التمويل العقاري من 15 مادة، فيما جاء نظام مراقبة شركات التمويل في 40 مادة، أما نظام التأجير التمويلي فقد اشتمل على 28 مادة، في حين تضمن نظام الرهن العقاري 49 مادة.
وجاء، ضمن أبرز بنود نظام التمويل العقاري، السماح للبنوك بمزاولة التمويل العقاري، والترخيص لشركات التأمين التعاوني بتغطية المخاطر المتعلقة بالتمويل العقاري.
واحتوى النظام على مادة صريحة تؤكد وجوب "أن يكون التمويل وإعادة التمويل بصيغ وأدوات متفقة مع أحكام الشريعة الإسلامية"، كما تضمن مادتين للسجل الائتماني بالنسبة للمستفيد من التمويل، وأن يتمكن الممول من الاطلاع على المعلومات المدرجة في سجلات العقار لدى الجهات الحكومية المختصة.
ونص نظام "الرهن العقاري" على وجوب أن يكون العقار المرهون مما يصح بيعه استقلالا بالمزاد العلني، سواء كان معينا موجودا أو محتمل الوجود، فيما اعتبرت بنود النظام أن الرهن يشمل ملحقات العقار المرهون من مبانٍ وغرائس وما أعد لخدمته وما يستحدث عليه من إنشاءات أو تحسينات بعد العقد، ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك.
وحسب النظام فإن كل جزء من العقار المرهون ضامن لكل الدين، وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون، ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك.
وأعطى النظام لمالك الرهن حق غلته، وجعل عليه نفقة هذا الرهن، كما اعتبر أن إدارة المرهون حق لمالكه أيضا، وذلك بما لا يخل بحق المرتهن، فيما أقر النظام بعدم بطلان الرهن بموت الراهن أو المرتهن أو بفقدان أهليته، فإن مات قام وارثه مقامه، وإن فقد أهليته ناب عنه وليه.