هدوء العقار لم يفلح في خفض الأسعار .. والحاجة الإسكانية الحقيقية تجهض مخاوف تأثيرات الأزمة المالية

المستهلكون لا زالوا يشعرون بالغلاء..

يشكل هدوء السوق العقاري السعودي الشغل الشاغل للمواطنين والمستثمرين في هذه الأيام، وما تردد عن انخفاض أسعار العقارات دون مستوياتها المتواكبة مع ظاهرة الغلاء.
و لم تفلح حالة شبه الركود في بطء حركة البيع والشراء وتداول العقارات المحلية، في زيادة خفض الأسعار بدرجة ملموسة، ومازال الكثيرون من المستهلكين يشعرون بالغلاء.
و في حين لم يستغرب بعض العقاريين الهدوء في تداولات العقار الذي جاء كردة فعل نفسية للأزمة المالية الخانقة التي تمر فيها أسواق الائتمان والسيولة العالمية، يرى آخرون أن أسعار العقارات لم تتأثر سلبا بشكل كبير بهذا الركود لتحافظ على مستوياتها، في حين شهدت بعض العقارات انخفاضاً وصف بالنسبي.
وبيَّن العقاريون في لقاءاتهم غير المجدولة التي معظم ما تكون داخل المكاتب العقارية، أنَّ الركود حالة طبيعية وليست جديدة على السوق خاصة أنه يمر على مدى تاريخه بدورات اقتصادية تتأثر بعوامل العرض والطلب وما يؤثر فيهما من متغيرات، مستشهدين بالمقولة العقارية الشهيرة ( العقار يمرض ولا يموت)، مؤكدين أن توجهات القطاع العقاري المحلي إيجابية على الرغم من الأزمة المالية العالمية، مستدلين بوجود طلب حقيقي على الوحدات السكنية وليس طلبا وهميا كما هو الحال في بعض الأسواق المجاورة.
وأشاروا إلى أن هناك دراسات تشير إلى أن القطاع العقاري سيحقق نموا يصل إلى 6.7 في المائة خلال الخمس سنوات المقبلة نتيجة ارتفاع عدد المشروعات التجارية والسكنية فضلا عن الطلب على شراء الأراضي والمساكن من قبل المواطنين وتدفق الاستثمار الأجنبي.
إلا أن العقاريين لم يستبعدوا أن يكون هناك انخفاض نسبي إلى استقرار في قيمة أسعار الإيجارات السنوية خاصة للمساكن والشقق السكنية وأسعار المتر للأراضي، بعد ارتفاعات متتالية شهدتها على مدى الثلاثة أعوام الماضية.
واستغل المستثمرون في السعودية فترة الهدوء في إعادة حساباتهم وترتيب أوراقهم وذلك من خلال خوضهم لمشاورات ودراسات جادة لإتمام صفقات عقارية، وتشكيل تحالفات لتأسيس شركات عقارية جديدة تنتهج التنظيم والاحترافية، إضافة لدارسة طرح مشاريع جديدة في السوق المحلي.
وأجمعت تقارير استثمارية على حدوث نشاط في الاستثمار في القطاع العقاري، بعد أن أمست قناة الاستثمار العقاري القناة الاستثمارية الوحيدة؛ في ظل خسارة أسواق المال والأسهم خلال الأشهر الماضية سواء المحلية منها أو العالمية.
وأكد إبراهيم الشتوي عضو اللجنة العقارية في غرفة الرياض أن هذه الأزمة في جزء منها وقتية، حيث يعود نشاط التداولات العقارية فقط مع زوال تداعيات الأزمة المالية العالمية نفسياً لدى المستهلكين وبيّن الشتوي أن الفورة الشرائية للعقارات ليس سببها الاحتياج دائما، إنما سببها رغبة واندفاع أصحاب رؤوس الأموال إلى الاستثمار في مجال العقارات أيضا، لأنه يعتبر سوقا آمنا.
وأشار الشتوي على أن الطلب على الوحدات السكنية في المملكة تعتبر طلباً حقيقياً وليس طلبا للمضاربة، موضحاً أن هناك فجوه تقدر ب400 ألف وحدة سكنية ولابد من حل هذه الفجوة، واعتبر أن أسعار البناء بدأت بالانخفاض بالأسعار وهذا يعتبر له تأثير ايجابي على السوق العقاري السعودي.
وأضاف بقولة انه في السابق كانت أسعار مواد البناء مرتفعه لحد كبير فكان من الصعب على الشركات العقارية المطورة تحمل مثل هذه الارتفاعات فما بالك بالمواطنين.
وذكر الشتوي أنه على الرغم من هذه الأزمة العالمية الاستثنائية، فإن هناك العديد من الإيجابيات التي يمكن ملاحظتها في سوق العقار، والتي يمكن أن توفر فرصاً رائعة في حال تم التعامل معها بطريقة صحيحة وبأسلوب أكثر وعيا، فالسوق العقاري – والحديث للشتوي-، يضم العديد من الفرص الإيجابية التي يمكن استغلالها من خلال مشاريع المنتجات السكنية المتنوعة بأسعار مدروسة.
ودعا عضو اللجنة العقارية في غرفة الرياض إلى ضرورة إنشاء هيئة لسوق العقار مشابهة لهيئة سوق المال تشرف وتنظم هذا القطاع وتربط بين الأطراف ذات العلاقة، وتفعيل وتطوير الأنظمة والقوانين الشرعية لضمان مصلحة جميع الإطراف في السوق العقاري ووضع نظام لتسجيل العقار ورهنه بشكل مناسب لضمان حقوق جميع الإطراف وقوانين لإخلاء العقار وتصفيته بالبيع، إضافة إلى مطالبته بتفعيل وتطوير الأنظمة والقوانين التنفيذية في الجهات الحكومية المختصة لضمان مصلحة جميع الأطراف في السوق العقاري وتطبيق التشريعات والأحكام، وأن تعمل الجهات المختصة بتخطيط المدن بشكل يسمح بتخطيط أراضٍ بمساحات صغيرة ومناسبة لمتوسطي ومحدودي الدخل للتملك والبناء بتمويل مناسب لمستوى دخل الفرد.
ودعوته أيضاً لعمل الجهات المختصة سواء الحكومية أو الخاصة لدراسة نظم وأساليب ومواد البناء والتوصل إلى طرق مناسبة للحد من التكلفة والبناء بمبلغ أقل ولابد لذلك من مشاركة الجامعات ومراكز الدراسات والمكاتب الهندسية والمقاولين بفرق عمل مشتركة.
وفي موضوع ذي صلة، ذكر تقرير عقاري أن أسواق العقارات ستتأثر بعوامل خارجية مثل أثر أزمة السيولة والتباطؤ الاقتصادي العالمي وأسعار صرف العملات والنفط والسلع وصولا إلى عوامل داخلية مثل النمو الاقتصادي ومعدلات التضخم وثقة المستثمرين.
وحسب تقرير شركة المزايا القابضة أنه ورغم أن كثيراً من المراقبين لا يتوقعون نموا مفاجئا في قطاع العقارات إلا أن أغلب المحللين والعاملين في الأسواق يستبعدون تصحيحا حادا في الأسعار، معتبرين أن تراجع الأسعار ضمن مستويات 10 إلى 12 بالمائة لا يعد تصحيحا سعرياً. وقال التقرير إن سوق العقارات مثله كمثل الأسواق الأخرى يمر بدورات اقتصادية تتأثر بعوامل العرض والطلب وما يؤثر فيهما من متغيرات، وبالتالي فارتفاع الأسعار بمستويات محدودة لا يعكس بالضرورة اتجاها طويل الأمد بل هو تحرك الأسواق للاستجابة إلى متغيرات آنية، قد تتغير في ما بعد.
ودعا التقرير الشركات ومراكز الأبحاث إلى توخي الحيطة والحذر في استعمال الألفاظ والاصطلاحات في وصف اتجاهات الأسعار والعرض والطلب، مشيرا إلى أن اصطلاحات مثل «انهيار» أو تراجع حاد وغيرها من الاصطلاحات يجب استخدامها في سياقها وبعيدا عن المبالغة والتهويل.
وعلى الصعيد نفسه، أكد تقرير عقاري أن أحد أهم ما يميز الاقتصاد وأسواق العقار بالسعودية هو حجم السكان والنمو المطرد في أعدادهم.
وصنف التقرير المملكة كأسرع الدول الكبرى نمواً في العالم من حيث عدد السكان على مدى الأعوام العشرة الماضية، مستدلاً بما يمثله الشباب كغالبية من سكان المملكة، حيث تبلغ نسبة من هم تحت العشرين عاماً 45% منهم، بالإضافة إلى النمو المستمر الذي تشهده المدن الكبرى فيها يعدان عنصرين رئيسيين في الطابع الديموغرافي المميز الذي يفسر الانتعاش الذي تعيشه أسواق العقارات محلياً.
وأشار التقرير الصادر من شركة جونز لانغ لاسال، تحت عنوان «سوق العقار السعودية – أقوى أسواق الخليج العربي»، إلى أن سوق العقار السعودية ستشهد نمواً هائلاً خلال السنوات الأربع المقبلة.
وأكد التقرير احتضان المملكة أكبر سوق عقارية في منطقة الخليج، بمشاريع عقارية تفوق جميع المشاريع في دول الخليج مجتمعة. ومن المقرر زيادة نطاق المشاريع التجارية بأكثر من 60% بحلول العام 2012م، والقطاع السكني- بحسب التقرير- مرشح أيضاً لنمو هائل خلال الفترة القادمة.