الملكية المشروطة

رؤى عقارية

(عزيزي.. لقد تعبت.. وأنا أجري خلفك)!.. التفتّ سريعاً.. لأرى أحد الزملاء يلهث.. وهو يشكو من خطواتي المتسارعة.. وأنا أجوب أروقة معرض الرياض الدولي للعقار.. كنت أحاول أن آخذ لمحة عن عدد الشركات الضخم.. الذي توافر هذه السنة في المعرض.. من المملكة والخليج ومصر.. بل وحتى من إحدى الدول الأوروبية..!
كان الزميل يريد أن يريني مكتب الشركة.. التي تسوق أراضي في مواقع مميّزة.. بأسعار بخسة.. لم أكن بحاجة ليدلني على موقعها.. فلقد جلست فوراً على مقاعدها الفخمة.. لا لأشتري.. بل لأرتاح قليلاً من تلك الزيارات الماراثونية.. والتي سبقت أولمبياد الصين..!
ما أدهشني فعلاً هي الأسعار المتناهية الصغر.. لأراض تزداد أسعارها بنسبة 27% خلال عام 2007م.. وزادت أسعارها 990% خلال 15سنة فقط.. في أكبر تضخم يعيشه (عقار) في أوروبا.. عندما أتى المندوب ليعرض البضاعة علينا.. كان عقلي يعمل بسرعة نووية.. كيف لأرض بهذه المواصفات.. أن تقل أسعارها.. عن نظيرتها.. في أحد أحياء جنوب الرياض..!
يلحظ المتابع في الفترة القريبة.. دخول شركات مسوّقة لبعض العقارات.. بنظام يختلف تماماً عن التايم شير.. بعد أن أحكمت (الهيئة العليا للسياحة).. قبضتها التشريعية والتنفيذية.. على الشركات التي كانت.. تحقق ربحاً خيالياً.. من بيع (الهواء)!.. حيث لا ضريبة عليه.. ولا قانون يحاسب.. من يأخذ مالك بيده اليمنى.. ليصفعك باليسرى.. ويهرب!.. وفي نفس الوقت فإنها أيضاً بعيدة عن نظام التملك المعروف لدينا في المملكة.. والذي يعرف في القانون باسم (الملكية غير المشروطة) Freehold .. والتي تتيح لك كافة أنواع التصرفات على العقار.. بحيث لا تكون ملكيتك له مقيّدة بأي قيد على الإطلاق.
نظام التملك العقاري في أوروبا.. يُخضِع الأجانب غالباً.. إلى ما يسمّى بالملكية المشروطة Leasehold .. والتي تتميز بعدة ضوابط:
@ إنها عقود قصيرة الأمد كما يوحي بها اسمها.. وتخضع المدة لتباين واضح بين تشريعات البلديات الأوروبية.. إذ تتراوح غالباً ما بين 5سنوات إلى 90سنة.. من دون تملك رقبة الأرض أو أصلها.
@ أن هذا النوع من العقود غالباً ما يخضع لأقساط تأمينية.. وقد تستهلك هذه الأقساط قيمة الأرض لمن لا يجيد قراءة قوانين التملك في الدولة المستثمر بها.. بل في المدينة الواقع في حدودها العقار..!
@ الضرائب التي تُخضِع حائز منفعة العقار لخانة (المستثمرين).. ومن لديه معرفة بقوانين مصالح الضرائب الباهظة في أوروبا.. يعرف تماماً حجم الأرقام التي أتحدث عنها..!
إن زيارة بسيطة لدائرة التسجيل برفقة محام جيد.. ستضمن لك بإذن الله الاطلاع على:
1- سجل أملاك يبين أوصاف الأراضي والحقوق القائمة عليها الحيازة.
2- سجل ملكية يبيّن نوع الملكية وما تعلق بها من شروط أو قيود.
3- سجل رهون وامتيازات واختصاصات وضمانات وما إلى ذلك مما قد يكون عالقاً بحق الملكية لمصلحة الغير.
ما لم أتقبله - وعيناي تحومان في وجوه المشترين بينما أذناي لدى المندوب - هو ذلك الرجل الوقور والذي ينبىء مظهره عن ثراء لا تخطئه العين.. وقد وصل تلهفه للشراء أن ابتاع في جلسة واحدة 30قطعة أرض.. وهو في عجلة من أمره كما يؤكد لكبير المندوبين!.. وقّع الشيك الضخم جداً.. دون أن يكلّف نفسه أولاً.. ثم جيبه ثانياً.. باستشارة محامٍ خبير محترف في عقود الملكية.. ليقيّم سعر العقار وحساب كلفة تحرير مدة العقد قبل كل شيء..!
@ الباحث في أنظمة العقار