تنظيم معدل للبناء يقترح دفع 20ريالاً للمتر المربع سنوياً لزيادات المباني التجارية عن النظام القائم

أوصت أمانة منطقة الرياض ومركز المشاريع والتخطيط في الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض، بتنظيم جديد لأنظمة البناء، وإعطاء المطورين والملاك الخيار في تطبيق هذه الأنظمة المعدلة أو الأنظمة المعمول بها حالياً والواردة ضمن المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض والمعتمد من قبل الهيئة في اجتماعها الأول لعام 1424ه المنعقد في 1424/3/26ه.
ويقترح التنظيم اعتماد رسوم مالية على الزيادة في المساحات البنائية عن النظام القائم، على أن يتم تنفيذ أنظمة البناء المقترحة بعد إقرار الرسوم من المقام السامي، وتقوم أمانة منطقة الرياض بوضع الآليات اللازمة لتحصيل تلك الرسوم بالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة، إضافة إعداد الدليل الإرشادي لأنظمة البناء المعتمدة بما في ذلك إجراءات تعديل استعمالات الأراضي وأنظمة البناء في المدينة، وجعلها متاحة للملاك والمطورين والمستثمرين والمكاتب الهندسية.
ويتلخص التوجه المقترح في هذا الشأن بوضع رسوم على الزيادة الإضافية في المساحة البنائية عن النظام القائم تقدر بمبلغ 20ريالاً للمتر المربع الإضافي بحيث يتم دفعها سنوياً.
ووفقا للنظام الجديد، تم تجزئة أنظمة البناء المقترحة إلى أربعة أجزاء كالتالي:
- الجزء الأول: ويشمل أنظمة البناء الخاصة بمنطقة وسط المدينة، والمراكز الفرعية والضواحي الجديدة، وأعصاب الأنشطة.
- الجزء الثاني: ويشمل أنظمة البناء للشوارع عرض 40متراً وأكبر وبارتفاع دورين فقط.
- الجزء الثالث: ويشمل أنظمة البناء للشوارع عرض 40متراً وأكبر وبارتفاع يتجاوز الدورين.
- الجزء الرابع: ويشمل أنظمة البناء للشوارع عرض 40متراً وأكبر وذات طبيعة خاصة في المدينة.
وفيما يلي عرض موجز لأنظمة البناء المقترحة لكل جزء على حدة، وذلك حسب التالي:
الجزء الأول ويشمل:
1- وسط المدينة:
تبلغ مساحة وسط المدينة حوالي 15كم 2ويحدها شمالاً شارع الوشم متصلاً بطريق عمر بن الخطاب وشرقاً طريق الخرج وجنوباً شارع عمار بن ياسر متصلاً بشارع الأعشى وغرباً شارع الإمام عبدالعزيز بن محمد، وارتفاعات المباني الحالية من (2-10) أدوار تخضع حالياً لدراسة خاصة وذلك لخصوصية وطبيعة النسيج العمراني في هذه المنطقة، وعند استكمالها سوف ترفع لمقام الهيئة لاعتمادها، وفيما يتعلق بالمشاريع المتكاملة المرافق والخدمات على غرار منطقة الظهيرة تراجع من قبل أمانة منطقة الرياض ومركز المشاريع والتخطيط بالهيئة ويتم اعتمادها من مقام الهيئة.
أما باقي المناطق سوف يطبق عليها أنظمة البناء القائمة لحين انتهاء الدراسة.
2-المراكز الفرعية:
الارتفاع الحالي للمباني 30دوراً للاستعمال التجاري والمكتبي والفندقي والمقترح ارتفاعات مطلقة، مع الالتزام بالضوابط المقرة من مقام الهيئة في اجتماعها الأول لعام 1428ه
3- الضاحية الشمالية والشرقية:
يتم تطبيق أنظمة البناء المعتمدة للمخططات الهيكلية للضواحي والمقرة في اجتماع الهيئة الثالث لعام 1428ه المنعقد في 1428/6/2ه
الجزء الثاني: ويشمل أنظمة البناء المقترحة للشوارع الحالية عرض 40متراً وأكبر وبارتفاع دورين حالياً..
الجزء الثالث: ويشمل أنظمة البناء المقترحة للشوارع الحالية عرض 40متراً وأكبر بارتفاع أكثر من دورين حالياً:
تابع الجزء الثالث: ويشمل أنظمة البناء المقترحة للشوارع الحالية عرض 40متراً وأكبر بارتفاع أكثر من دورين حالياً.
الجزء الرابع: ويشمل أنظمة البناء المقترحة للشوارع الحالية عرض 40متراً وأكبر وذات طبيعة خاصة في المدينة.@ للاستعمال السكني والمكتبي: يضاف ملاحق خدمات بنسبة 10% من مساحة الدور الأخير.
@ شارع النهضة (من شارع عمر بن عبدالعزيز شمالاً إلى طريق صلاح الدين الأيوبي جنوباً) يبقى سكنياً بارتفاع دورين لوجود فلل قائمة.
@ الطريق الدائري الثالث: يشمل الجزء الواقع ضمن المنطقة الحضرية.
وقد تم وضع مجموعة من الضوابط والمتطلبات التفصيلية تتلاءم مع أنظمة البناء المقترحة، وتشمل هذه الضوابط ما يلي:
أ ) نظام البناء للقطع الخلفية ودمجها مع قطعة الأرض المطلة على الشارع الرئيسي: تم وضع نظام بناء للقطع الخلفية الملاصقة لقطع الأراضي المطلة على الشارع الرئيسي حسب الجدول التالي:
-السماح بدمج القطعتين الأمامية والخلفية مع إعطاء المطور نظام الشارع الرئيسي وتخفيض نسبة التغطية إلى (40%) وعمل ارتداد من الخلف بما يعادل 50% من عمق القطعة الخلفية لحماية المجاورين ويبقى ارتفاع الجزء الواقع ضمن القطعة الخلفية حسب نظام القطعة الخلفية بدون تغيير. على أن يكون الدخول والخروج للموقع من الشارع الرئيسي.
ب) ضوابط البناء على الأراضي التي تتراوح مساحتها ما بين 10.000م 2على 80.000م2:
تم وضع عدد من الضوابط والتنظيمات لتلك الأراضي والتي تشمل ما يلي:
- يجب أن تكون الأرض ضمن مخطط معتمد.
- أن تقع على شارع عرض (60م) فما فوق.
- زيادة في عدد الأدوار بنسبة (50%) عن النظام المقترح (ما عدا الجزء الغربي من الطريق الدائري الغربي مع تقاطعه مع طريق الملك خالد شمالاً إلى تقاطعه مع طريق جدة السريع جنوباً، وذلك لقربها من الأودية والشعاب والمزارع القائمة).
- يطبق معامل البناء للشارع الرئيسي على كامل قطعة الأرض.
- لا تزيد نسبة التغطية عن (40%).
- تتوزع النسبة المتبقية بواقع (30%) من المساحة الإجمالية للأرض ارتدادات وممرات للمشاة ومواقف للسيارات و(30%) مناطق مفتوحة.
- أن يكون عرض القطعة على الشارع الرئيسي مساوياً بحد أدنى لعرض الشارع الواقعة عليه.
- الحد الأقصى للعمق المسموح به للتطوير هو (70م).
- الارتداد لا يقل عن (12م) من جميع الجوانب مع عمل سور يحيط بالمشروع من جميع الجهات المقابلة للقطع السكنية المجاورة ووضع أرصفة مشاة مشجرة ومنارة.
- المداخل والمخارج من الشوارع الرئيسية فقط.
- دراسة الحركة المرورية اللازمة للمشروع وذلك استناداً إلى ما ورد في الدليلين الإجرائي والفني للمتطلبات المرورية للمنشآت الحضرية الجديدة والمعتمدة من مقام الهيئة.
- معالجة خصوصية المجاورين بحلول معمارية أصيلة.
@ إعداد مخطط تطوير الموقع يوضح فيه:
- موقع المبنى الرئيس وارتفاعه ونسبة التغطية ومعامل البناء.
- المداخل والمخارج للمشروع.
- نسبة الفراغ المفتوح.
- مواقف السيارات والخدمات.
ج) ضوابط البناء للمشاريع متكاملة المرافق على الأراضي التي تزيد مساحتها عن 80.000م2:
لجذب الاستثمارات وتحقيق مشاريع متكاملة المرافق والخدمات على قطع الأراضي الكبيرة سوف يسمح بتعديل أنظمة البناء من مقام الهيئة بعد دراستها من قبل أمانة منطقة الرياض ومركز المشاريع والتخطيط بالهيئة وفق الضوابط التالية:
@ إعداد مخطط تطوير للمشروع أو مخطط هيكلي محلي يشتمل على:
- علاقة المشروع بالمناطق المحيطة والطرق المحيطة.
- استعمالات الأراضي المقترحة ومساحتها ونسبتها.
- ارتفاعات المباني ومعامل البناء ونسبة تغطية الأرض بالمباني.
- عدد مواقف السيارات ومواقعها.
@ تقديم دراسات عن تأثير المشروع من النواحي التالية:
أ - الحركة المرورية للمشروع وذلك استناداً إلى ما ورد في الدليلين الإجرائي والفني للمتطلبات المرورية للمنشآت الحضرية الجديدة والمعتمدة من مقام الهيئة.
ب - التأثير على الخدمات والمرافق العامة.
ت - التأثير على راحة وخصوصية المجاورين.
ث - التأثير البيئي.
@ تقديم خطة متكاملة لإدارة المشروع وتنفيذه بحيث تشمل تصورات واضحة لأسلوب التطوير ومراحل التنفيذ، والآيات المقترحة للإدارة والتشغيل والصيانة، وأسلوب توفير الخدمات والمرافق العامة وتحديد المسؤوليات والالتزامات بشكل واضح لكل من المطور والقطاع الحكومي.
@ تحديد منفعة المشروع للمدينة من النواحي الاقتصادية والاجتماعية.
د) متطلبات مواقف السيارات:
سوف يتم تطبيق ضوابط ومتطلبات مواقف السيارات الملحقة بهذه المذكرة على جميع الاستعمالات.
الكثافة البنائية على الشوارع:
بناء على ما سبق يقدر متوسط الزيادة في مساحات البناء الإضافية حوالي 90مليون متر مربع في حالة تطبيق أنظمة البناء المقترحة على الشوارع عرض 40متراً وأكبر والتي بلغ أطوالها حوالي 2.300كم، أي بزيادة تتراوح نسبتها ما بين 36% إلى 62% على الوضع الراهن خلال العشرين سنة القادمة والتي تمثل حوالي 0.036% من منطقة التطوير الحضري والبالغ مساحتها حوالي 2.467كم
2.الرسوم البلدية المقترحة:
تعتبر المملكة من الدول القلائل في العالم التي لا يوجد بها نظام شامل للرسوم البلدية، إلا أن تطوير ضوابط وتنظيمات للبناء في مدينة الرياض يمثل فرصة لزيادة إيرادات المدينة وتوفير موارد إضافية غير ما تخصصه الدولة في ميزانيتها لإدارة وتنمية المدينة والاستفادة من ذلك في تمويل الخدمات البلدية ومشاريع المدينة الحيوية الكبرى. ومن المعلوم أن أنظمة البناء بصيغتها الواردة ضمن هذه المذكرة ستتيح فرصاً عديدة لرفع قيمة الاستثمارات في الأنشطة التجارية والمكتبية والاستعمالات الأخرى باعتبارها تقع على الطرق والمحاور الرئيسية في المدينة وذلك عن طريق زيادة المساحات الإجمالية للبناء وعدد الأدوار في مناطق محددة من المدينة. وهذا بالتالي سيحقق فوائد ومكتسبات للملاك والمطورين، إلا أنه من جانب آخر سيتسبب في زيادة الأعباء المالية والتشغيلية على أمانة منطقة الرياض، وتوفير الكوادر ومصادر التمويل اللازمة للخدمات البلدية، والمحافظة على الملكيات العامة، والمكتسبات التي تحققت للمدينة، إضافة إلى مجابهة الطلب المتوقع على الخدمات والمرافق العامة، وعلى المواقف والنقل العام وغيرها، نتيجة التوسع في إنشاء المباني والمنشآت الاستثمارية الضخمة المتوافقة مع أنظمة البناء الجديدة.
لذا فإن الحاجة أصبحت ماسة لوضع تنظيم خاص بالرسوم البلدية المرتبطة بضوابط البناء الجديدة في المدينة، وذلك أسوة بتجارب المدن العالمية الأخرى، وبما يتجانس مع مقترحات سابقة في هذا الشأن من قبل صاحب السمو أمين منطقة الرياض في عام 1421ه والخاصة بآلياتالتمويل الذاتي لمشاريع المدينة
ويتلخص التوجه المقترح في هذا الشأن بوضع رسوم على الزيادة الإضافية في المساحة البنائية عن النظام القائم تقدر بمبلغ 20ريالاً للمتر المربع الإضافي بحيث يتم دفعها سنوياً.
في ضوء ما سبق، يوصي كل من أمانة منطقة الرياض ومركز المشاريع والتخطيط بالهيئة ما يلي:
أولاً: اعتماد أنظمة البناء المقترحة وفق الضوابط والتنظيمات الواردة أعلاه.
ثانياً: إعطاء المطورين والملاك الخيار في تطبيق هذه الأنظمة المعدلة أو الأنظمة المعمول بها حالياً والواردة ضمن المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض والمعتمد من قبل الهيئة في اجتماعها الأول لعام 1424ه المنعقد في 1424/3/26ه.
ثالثاً: الرفع إلى المقام السامي لاعتماد الرسوم المقترحة على الزيادة في المساحات البنائية عن النظام القائم.
رابعاً: يتم تنفيذ أنظمة البناء المقترحة بعد إقرار الرسوم من المقام السامي، على أن تقوم أمانة منطقة الرياض بوضع الآليات اللازمة لتحصيل تلك الرسوم بالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة.
خامساً: إعداد الدليل الإرشادي لأنظمة البناء المعتمدة بما في ذلك إجراءات تعديل استعمالات الأراضي وأنظمة البناء في المدينة، وجعلها متاحة للملاك والمطورين والمستثمرين والمكاتب الهندسية. والأمر معروض على مقام الهيئة الموقرة لاتخاذ ما تراه مناسباً.
ملحق متطلبات مواقف السيارات
@ على الشوارع بعرض 40متر وأكبر:
- في حالة تحويل الدور الأرضي للمبنى إلى مواقف سيارات إضافية مع تأمين المطور كامل متطلبات المواقف للمبنى المراد إقامته فيتم تعويض المطور عن الدور الأرضي بدور علوي فقط.
- في حالة تحويل الدور الأرضي للمبنى إلى مواقف سيارات يجب أن لا تتجاوز نسبة المباني في الدور الأرضي عن 20% من مساحة الأرض لتسهيل الحركة المرورية ومتطلباتها.
@ في منطقة العصب المركزي، وعلى طريق الملك فهد وشارع العليا، من شارع الوشم جنوباً إلى طريق الأمير سلمان بن عبدالعزيز شمالاً.
- في حالة تحويل الدور الأرضي للمبنى إلى مواقف سيارات مع تأمين المطور كامل متطلبات المواقف للمبنى المراد إقامته فيتم تعويض المطور عن الدور الأرضي بدور علوي فقط.
- في حالة تأمين مواقف إضافية وبزيادة 50% عن المطلوب نظاماً، يعطى المطور دور إضافي حسب نظام البناء الخاص بالمنطقة.