«الرياض» ترصد أبرز التجارب العالمية في تأثير الرسوم على القطاع السكني

أعلنت وزارة البلديات والإسكان مؤخراً بدء تطبيق نظام الرسوم (المحدث) على الأراضي البيضاء في مدينة الرياض، حيث تم تقسيم النطاقات الجغرافية إلى خمس شرائح بمعدلات رسوم تتراوح بين 10 % للشريحة ذات الأولوية القصوى حتى 2.5 % للشريحة المنخفضة، وذلك بهدف تحفيز تطوير الأراضي غير المستغلة، وزيادة المعروض العقاري، وتقليل الاحتكار، مما يساهم في تحقيق أهداف رؤية المملكة 2030 لتوفير سكن ميسر التكلفة، ورفع نسبة تملك الاسر السعودية.
ورغم اختلاف الأسواق العقارية في دول العالم، وخصوصية السوق العقاري في المملكة، إلا انه الاسترشاد بتجارب عالمية في مواجهة الاحتكار، وتظهر التجارب العالمية أن فرض الرسوم على الأراضي غير المستغلة يمكن أن يكون أداة فعالة لزيادة المعروض العقاري، وتقليل الاحتكار، وتحسين التوازن في السوق السكني، ويعتمد نجاح هذه السياسات على التنفيذ الفعال، والشفافية في التقييم، وتكامل السياسات.
وفي المملكة، يمكن لرسوم الأراضي البيضاء أن تحقق نتائج إيجابية مع الاستفادة من التجارب العالمية، وبخاصة التركيز على تلبية الطلب المتزايد في المدن الكبرى.
كندا.. ضريبة على الأراضي غير المطورة في فانكوفر
في عام 2017، أدخلت مدينة فانكوفر ضريبة على العقارات الفارغة (Empty Homes Tax) بنسبة 1 % من القيمة السوقية للعقارات غير المستخدمة أو المتروكة، والتي تم رفعها لاحقًا إلى 3 %، والهدف كان الحد من احتكار الأراضي والعقارات في ظل أزمة إسكان حادة، حيث وصلت أسعار المنازل إلى 17 ضعف متوسط دخل الأسرة.
وقد ساهمت هذه الضريبة في زيادة المعروض السكني من خلال تشجيع الملاك على تأجير أو بيع العقارات الخاملة، ففي السنة الأولى، تم تحصيل حوالي 38 مليون دولار كندي، وتم توجيه هذه الإيرادات لتمويل مشاريع الإسكان الميسور التكلفة، كما انخفض عدد العقارات الفارغة بنسبة 20 % خلال السنوات الأولى.
وكان للرسوم الكندية تأثيراً كبيراً على القطاع السكني، حيث زادت الوحدات السكنية المتاحة للإيجار، وانخفضت أسعار الإيجارات بنسبة تتراوح بين 5-7 % في بعض المناطق، ومع ذلك، استمر ارتفاع أسعار العقارات بسبب النمو السكاني السريع وارتفاع تكاليف البناء، ويمكن القول بأن السياسة الكندية واجهت انتقادات بسبب تعقيدات إدارية في تتبع العقارات الفارغة، ومقاومة من ملاك العقارات الذين اعتبروا الضريبة عقوبة مالية.
أستراليا.. ضريبة الأراضي غير المستغلة في فيكتوريا
في عام 2017، فرضت ولاية فيكتوريا ضريبة سنوية على الأراضي الفارغة بنسبة 1 % من القيمة السوقية، حيث تم استهداف العقارات السكنية غير المستخدمة لمدة ستة أشهر أو أكثر في السنة، والهدف كان معالجة نقص المعروض السكني في ملبورن وسيدني، حيث ارتفعت أسعار المنازل إلى 12 ضعف متوسط الدخل بحلول 2024.
ساهمت الضريبة الأسترالية في إعادة حوالي 10 % من العقارات الفارغة إلى السوق خلال السنوات الثلاث الأولى، وزادت إيرادات الحكومة المحلية التي استُخدمت في مشاريع الإسكان العام، في الوقت نفسه، حدث تحسن طفيف في توافر الوحدات السكنية، خاصة في قطاع الإيجار، مع انخفاض طفيف في أسعار الإيجارات.
القاسم المشترك للتجارب الدولية تكامل الرسوم مع سياسات تقسيم المناطق ودعم التطوير العقاري
بريطانيا.. ضريبة الأراضي المجمدة
في بريطانيا، حيث تمتلك الأراضي بشكل مفرط مجموعة صغيرة من الأفراد، تم اقتراح ضرائب على الأراضي غير المطورة لمعالجة أزمة الإسكان، ومع ذلك، لم يتم تطبيق ضريبة شاملة على الأراضي البيضاء على المستوى الوطني، بل اعتمدت بعض السلطات المحلية رسومًا إضافية على العقارات الفارغة بنسبة تصل إلى 300 % من ضريبة المجلس (Council Tax) إذا ظلت العقارات فارغة لأكثر من عامين.
ساهمت هذه الرسوم في تقليل عدد العقارات الفارغة في لندن بنسبة 13 % بين 2018 و2022، وزاد المعروض السكني في بعض المناطق، وحدث تحسن طفيف في توافر الوحدات السكنية، لكن تأثيرها ظل محدوداً بسبب ارتفاع تكاليف البناء والطلب المتزايد في المدن الكبرى مثل لندن، في الوقت نفسه، كان هناك مقاومة سياسية قوية من ملاك العقارات، حيث يشكلون أغلبية ذات نفوذ، مما يعيق إصلاحات أكثر شمولية.
البرازيل.. سياسات إعادة توزيع الأراضي
في البرازيل، ركزت السياسات على إعادة توزيع الأراضي غير المستغلة في المناطق الريفية بدلاً من فرض رسوم مباشرة، حيث تم تخصيص 1.2 مليون هكتار لأكثر من 55 ألف عائلة فقيرة في إطار مشاريع مدعومة من البنك الدولي.
ساهمت السياسات البرازيلية في تحسين الوصول إلى الأراضي للفقراء، وزيادة الإنتاج الزراعي، وتحسين الأمن الغذائي، وفي المناطق الحضرية، كانت التجربة أقل نجاحًا بسبب تعقيدات إدارة الأراضي في المدن الكبرى مثل ساو باولو، حيث استمر نقص المعروض السكني، وكانت هناك مقاومة من ملاك الأراضي الكبار، وصعوبات قانونية وإدارية في تطبيق السياسات في المناطق الحضرية.
التجربة الأميركية
في الولايات المتحدة، لم يتم تطبيق ضريبة موحدة على الأراضي البيضاء على المستوى الفيدرالي، لكن بعض الولايات والمدن تفرض رسوماً على العقارات الفارغة أو غير المطورة لمعالجة أزمات الإسكان، وعلى سبيل المثال:
* واشنطن: في عام 2011، أدخلت ضريبة على العقارات الفارغة بنسبة 5 % من القيمة السوقية، تُفرض على العقارات السكنية أو التجارية غير المستخدمة لمدة تزيد عن 6 أشهر. الهدف هو تحفيز الملاك على تطوير الأراضي أو تأجيرها.
* نيويورك: بعض المناطق في نيويورك تفرض رسوماً إضافية على العقارات الفارغة كجزء من ضريبة الأملاك (Property Tax) لتشجيع الاستخدام الفعال للأراضي.
تفاصيل التنفيذ:
في واشنطن، تُحسب الضريبة بناءً على القيمة المقدرة للعقار، وتُفرض سنوياً مع إمكانية الإعفاء إذا أثبت المالك استخدام العقار أو تطويره، بينما تُستخدم الإيرادات لتمويل برامج الإسكان الميسور التكلفة أو تحسين البنية التحتية.
أدت الضريبة في واشنطن، إلى انخفاض عدد العقارات الفارغة بنسبة 15 % خلال السنوات الخمس الأولى، وزادت المعروض السكني في بعض الأحياء. كما ساهمت الإيرادات في تمويل حوالي 1000 وحدة سكنية ميسورة التكلفة بحلول 2020.
عموماً، الولايات المتحدة لديها نهج لامركزي، مما يعني أن التجارب تختلف حسب الولاية، ولا توجد سياسة وطنية موحدة لرسوم الأراضي البيضاء، وتعتبر التجربة ناجحة جزئياً، حيث حققت زيادة في المعروض السكني، لكنها لم تؤثر بشكل كبير على أسعار العقارات بسبب عوامل السوق الأخرى مثل النمو السكاني، وهناك مقاومة من ملاك العقارات بسبب ارتفاع التكاليف، وصعوبات في تتبع العقارات الفارغة بدقة، كما أن التأثير على أسعار العقارات كان محدوداً بسبب الطلب العالي في المدن الكبرى.
التجربة الصينية
لم تطبق الصين ضريبة مباشرة على الأراضي البيضاء على المستوى الوطني، لكنها تستخدم أدوات أخرى للحد من احتكار الأراضي وتشجيع التطوير العقاري وهي:
* ضريبة العقارات التجريبية: في عام 2011، بدأت مدن مثل شنغهاي وتشونغتشينغ تجربة ضريبة على العقارات السكنية الفاخرة والفارغة بنسب تتراوح بين 0.4 % و1.2 % من القيمة السوقية، للحد من المضاربة العقارية.
* سياسات إدارة الأراضي: الحكومة الصينية تفرض قيوداً صارمة على ملكية الأراضي، حيث تمتلك الدولة جميع الأراضي الحضرية وتؤجرها لمدة محددة (70 عاماً للأراضي السكنية)، ويتم فرض رسوم على المطورين الذين لا يطورون الأراضي خلال فترة محددة، عادة عامين، مع إمكانية مصادرة الأرض.
تفاصيل التنفيذ:
* في شنغهاي، تُفرض ضريبة العقارات على المنازل الفاخرة غير المأهولة، مع إعفاءات للأسر التي تمتلك منزلاً واحداً، وتحسب رسوم التأخير في التطوير بناءً على قيمة عقد الإيجار الأرضي، وتزداد تدريجياً إذا لم يتم التطوير.
وقد ساهمت السياسات الصينية في تقليل المضاربة في المدن الكبرى، حيث انخفضت نسبة العقارات الفارغة في شنغهاي بنسبة 10 % بين 2011 و2015. كما ساعدت في زيادة المعروض السكني في بعض المناطق.
مع ذلك، تعتبر التجربة الصينية محدودة النطاق ولم تُعمم على المستوى الوطني بسبب تعقيدات السوق العقاري، كما أن ارتفاع أسعار العقارات في المدن الكبرى استمر بسبب الطلب العالي والنمو السكاني، وهذا يعني، أن التجربة ناجحة في تحقيق أهداف محدودة، لكنها لم تعالج بشكل كامل أزمة الإسكان بسبب ضخامة السوق الصينية وعوامل اقتصادية أخرى، ويجب أن نأخذ في الحسبان أن الصين تعتمد بشكل أكبر على السيطرة الحكومية المباشرة بدلاً من الضرائب التقليدية، مما يجعل نهجها مختلفاً عن التجارب الغربية.
التجربة الألمانية
ألمانيا لا تفرض ضريبة محددة على الأراضي البيضاء على المستوى الوطني، لكن بعض الولايات تطبق رسوماً على العقارات الفارغة أو غير المطورة ضمن ضريبة الأملاك في برلين، على سبيل المثال:
* تُفرض ضريبة إضافية على العقارات السكنية الفارغة لمدة تزيد عن 6 أشهر، بنسبة تصل إلى 2 % من القيمة السوقية.
* بعض المدن تفرض رسوم تطوير على الأراضي غير المطورة في المناطق الحضرية لتشجيع البناء.
تفاصيل التنفيذ:
* يتم تحديد الضريبة بناءً على القيمة المسجلة للعقار، مع تحديث دوري للتقييمات.
* تُستخدم الإيرادات لدعم البنية التحتية أو برامج الإسكان الاجتماعي.
ساهمت الضريبة في برلين، في تقليل عدد الشقق الفارغة بنسبة 8 % بين 2015 و2020، وزادت من توافر الوحدات السكنية للإيجار، إلا أن هناك مقاومة من الملاك، خاصة في المناطق ذات القيمة العقارية العالية، كما أن التأثير على أسعار العقارات كان محدوداً بسبب الطلب المتزايد، وهذا يعني، أن التجربة ناجحة في سياقات محلية، لكن غياب سياسة وطنية موحدة يحد من تأثيرها الشامل، علماً بأن ألمانيا تعتمد على نهج لامركزي مشابه للولايات المتحدة، مع تركيز أكبر على الإيجار مقارنة بالملكية.
التجربة الفرنسية
في فرنسا، تُفرض ضريبة على العقارات الفارغة في المناطق الحضرية ذات الطلب العالي على الإسكان، مثل باريس وليون، وقد بدأت هذه الضريبة في عام 1998 وتستهدف العقارات السكنية الفارغة لمدة تزيد عن عام، وتتراوح النسبة بين 12.5 % و25 % من القيمة الإيجارية السنوية المحتملة للعقار، وتزداد مع طول فترة الفراغ، وفي بعض الأراضي غير المطورة: في بعض المناطق، تُفرض رسوم إضافية على الأراضي القابلة للبناء غير المطورة بنسبة تصل إلى 3% من القيمة السوقية.
تفاصيل التنفيذ:
* تُطبق الضريبة في المدن التي يتجاوز عدد سكانها 50000 نسمة والتي تعاني من نقص في الإسكان.
* تُستخدم الإيرادات لدعم برامج الإسكان الاجتماعي.
وقد أدت الضريبة في باريس، إلى انخفاض عدد الشقق الفارغة بنسبة 20 % بين 2000 و2015، وساهمت في زيادة المعروض الإيجاري. كما ساعدت في تمويل حوالي 10000 وحدة سكنية اجتماعية بحلول 2020، ومع ذلك هناك تحديات مثل ارتفاع تكاليف الإدارة والتتبع، ومقاومة الملاك الذين يرون الضريبة كعقوبة مالية، كما أن التأثير على أسعار العقارات كان محدوداً بسبب الطلب العالي، عموماً، تعتبر التجربة الفرنسية، ناجحة نسبياً في زيادة المعروض الإيجاري، لكنها لم تحل أزمة الإسكان بشكل كامل بسبب الضغط السكاني، علماً بأن فرنسا تركز على الشقق الفارغة أكثر من الأراضي البيضاء، مع سياسات مركزية قوية.
تأثير الرسوم على القطاع السكني
أولاً: زيادة المعروض العقاري: التجارب العالمية، مثل كندا وأستراليا، تظهر أن فرض الرسوم على العقارات (اراضي، مساكن) يشجع الملاك على تطوير الأراضي أو بيعها، مما يزيد من توافر الوحدات السكنية، أما في المملكة، فقد زادت نسبة الأراضي المطورة أو المباعة بنسبة 40.
ثانياً: انخفاض الأسعار: في بعض الحالات، كما في فانكوفر والسعودية، ساهمت الرسوم في انخفاض أسعار الوحدات السكنية بنسب تتراوح بين 5-15 % نتيجة زيادة العرض، ومع ذلك، كان تأثيرها على الأسعار محدودًا في الأسواق ذات الطلب العالي.
ثالثاً: عودة التوازن إلى السوق: الرسوم تعمل على تقليل الاحتكار، مما يعزز التوزيع العادل للموارد العقارية ويدعم المطورين والمواطنين الباحثين عن سكن.
التحديات المشتركة
تشمل تلك التحديات، مقاومة ملاك الأراضي، والتعقيدات الإدارية في تقييم الأراضي وتحصيل الرسوم، وضعف التأثير في الأسواق ذات النمو السكاني السريع أو تكاليف البناء المرتفعة، واستنادًا إلى أسباب نجاح التجارب العالمية، فإنه يجب تعزيز الشفافية في التقييم، بحيث يتم الاعتماد على تقييمات دقيقة وعادلة للقيمة السوقية للأراضي، وتوجيه الإيرادات للإسكان، كما في كندا، حيث يمكن استخدام إيرادات الرسوم لتمويل مشاريع إسكان اجتماعي أو قروض ميسرة، بالإضافة إلى تبسيط الإجراءات الإدارية، بهدف تجنب التحديات التي واجهتها أستراليا وبريطانيا، ومن الممكن تبسيط عمليات مراقبة الأراضي وتحصيل الرسوم باستخدام التكنولوجيا.
من جهة أخرى، تشير التجارب العالمية، إلى تكامل الرسوم مع سياسات أخرى مثل تقسيم المناطق، ودعم التطوير العقاري، وتشجيع الشراكات بين القطاعين العام والخاص، ومراعاة النمو السكاني، وعلى سبيل المثال، في ظل نمو الرياض بنسبة 4 % سنويًا، فإنه من الضروري ضمان أن تؤدي الرسوم إلى زيادة المعروض بما يتناسب مع الطلب المتزايد.
توصيات بناءً على التجارب العالمية:
1. استلهام النهج الفرنسي: توسيع نطاق الرسوم لتشمل العقارات السكنية الفارغة، مع زيادة النسب تدريجياً لتشجيع الاستخدام.
2. تعزيز الشفافية كما في ألمانيا: تحسين تقييم القيمة السوقية باستخدام تكنولوجيا متقدمة مثل الذكاء الاصطناعي.
3. الاستفادة من التجربة الصينية: فرض مهل زمنية صارمة لتطوير الأراضي مع عقوبات تصاعدية.
د. خالد رمضان