انعدام القدرة الشرائية للمواطن العادي والضغط السكاني بمكة تجاوز حجمه في الصين

المطورون يواصلون سبر سوق العقار المكي:

بداية الحديث كانت مع المهندس حسين العمري رئيس طائفة دلالي العقار وكان الحديث يدور حول ضرورة وجود ورش عمل تنسيقية ما بين المطورين والمستثمرين العقاريين وبين الجهات المشرفة على المشروعات والبناء وأكد أنه في حالة عدم تنظيم مثل هذه الورش لن ننجح ونصل لحلول لهذه المشكلات المزمنة، المشكلات متواجدة سواء في الأمانة أو غيرها من الجهات فالمشكلات التي ذكرها الزملاء في حواراتهم هي مشكلات صحيحة 100% ونحن نعاني كثيرا من أمانة العاصمة في تأخير إصدار الرخص وإصدار تصاريح البناء إلى أبعد درجة وهذا كان عائقًا رئيسيًا كبيرًا في التطوير وسرعة التنمية في مكة المكرمة.
وكذلك من المشكلات عدم التنسيق بين الدوائر الحكومية وجهات الاختصاص والمخطط الشامل الأخير الذي اعتمد لمكة المكرمة اطلعت عليه مؤخرًا من خلال ندوة تم تنظيمها لهذا الغرض ولكن للأسف لم اخرج منها بفائدة كاملة ولا رؤيا واضحة ولا بد من عمل المزيد من ورش العمل لحل المشكلات التي تواجه العقاريين فورش العمل أعتبرها هي الحل الوحيد بين المستثمرين والتجار والجهات المعنية لطرح هذه المشكلات والخروج بحلول جذرية لها.
قلة المعروض والأزمة
تم تحدث زياد فارس نائب رئيس الغرفة التجارية الصناعية بمكة المكرمة فقال: أريد أن انظر للموضوع من ناحية كمواطن فمن المشكلات الكبيرة في مكة المكرمة عدم وجود أراضٍ قابلة للسكن بأسعار منطقية ومعقولة ولا أقول رخيصة كان أحدنا قبل 20 عامًا باستطاعته شراء منزل عبارة عن عمارة بمليون ريال الآن الأراضي وحدها ما تجدها بمليون ريال فالآن مكة المكرمة تفتقر لمخططات سكنية لأن عندنا مشروعات جبارة ستبدأ وبعضها بدأ التنفيذ وستزال في السنوات القادمة آلاف العقارات فإذا لم تكن هناك مخططات سكنية ستزداد أزمة السكن شريطة أن تكون هذه المخططات قريبة من مكة المكرمة ولا تبتعد عنها أكثر من 50 كم فلا بد أن تكون هذه المخططات على الأقل في حدود الحرم.
فالآن أهل البلد والساكنون بمكة المكرمة ومع كل المشروعات القائمة حاليًا والتي ستنفذ في الفترة القريبة القادمة مقبلون على أزمة سكن في ظل عدم وجود مخططات قريبة تستوعب هؤلاء الناس جميعًا وتتوفر بها كل الخدمات من ماء وكهرباء وصرف صحي.
فإذا لم توجد بدائل سكن فأهالي مكة المكرمة سيغادرونها لأنه لا توجد بدائل لمنازلهم التي كانوا يسكنون بها ثم تمت إزالتها ولا نقول المنازل التي كانوا يؤجرونها كما أن مشروعات الإسكان التي كنا نسمع عنها واعتماد المقام السامي الكريم مليارات لها لم تر في مكة المكرمة حتى الآن أي بادرة لتنفيذ هذه المشروعات رغم أن مكة المكرمة تعاني من أزمة سكن خانقة فإذا نظرنا من الناحية الاقتصادية نرى أن أي مجتمع يمثل السكن فيه هو المحور الأساسي لأي دائرة اقتصادية لهذا المجتمع ف 30% من دخل المواطن من راتبة يعود لصرفه في السكن لأنه هو الذي يعطيه الأمان لمستقبل أبنائه كسكن.
إطار مكة
ويعلق منصور أبو رياش فيقول: إن المخططات التي شيدت في السنوات الاخيرة والتي تسمى المخططات البديلة والتي يقال إنها مبادرات لم تحقق الهدف المنشود أبدًا وهي مخططات حكومية.
وواصل أبو رياش أنه لا بد أولًا من تحديد الأطار لمدينة مكة المكرمة مدينة أم القرى فهي ليست كأي مدينة هامشية بل ان مكة المكرمة وأحياءها الطرق الجبال الأودية لها استراتيجية أزلية ما دامت الحياة لارتباطها بالمكان وروحانية المكان تهفو إليه أفئدة المسلمين من كل حدب وصوب وزيادة أعداد الحجاج والمعتمرين والمتقاعدين تشهد الآن هجرتهم إلى مكة المكرمة والضغط السكاني حاصل الآن في مكة المكرمة اثنين فاصل سبعة من عشرة وهذا من مصدر الإحصاءات العامة الدكتور عبدالعزيز الخضير وكيل إمارة منطقة مكة المكرمة حاليًا عندما كان وكيل وزارة مساعد بوزارة الشؤون البليدة والقروية كان يحذر من الضغط السكاني على منطقة مكة المكرمة والآن هو يتقلد منصبًا حكوميًا كوكيل لإمارة منطقة مكة المكرمة ويعرف هذا الموضوع جيدًا.
فالمشكلة أن أسعار مكة المكرمة أنا أجد أن الأسعار إلى الآن يمكن أن تصل إلى أسعارها الطبيعية بواقع أنه كما ذكر الزميل الدكتور محمد مليباري سيتم إزالة 25 ألف عقار وأنا أتساءل كموقع استثماري أين البديل فالبديل أعتبره كصفحة الكتاب عندما تقلبها تأتي إلى الصفحة التي تليها.
وبقي أن أقول إن ما ينطبق على مدينة مكة المكرمة لا ينطبق على مدينة جدة فجدة استراتيجيتها متحركة مركز المدينة يتحرك ومنظر وشكل جمالي وشارع كبير ومكة المكرمة حتى الأزقة والطرقات والزنقات حسب ما يقال تاريخيًا فهي لها زخم وبها مراكز تجارية ومراكز سكنية وضغط سكاني فهذه له خصوصية سيزداد فيها العقار ويقال في تاريخ (بودا) في أفغانستان وجدوا في المخطوطات أن هناك مدينة يقال لها مكة سيباع فيها المتر بعقد الأصابع بدلًا ما نقول بالمتر ولذا فمكة المكرمة أسعارها فريدة وسوف تزداد هذا بالنسبة للعنصر الاستثماري.
المحرك الاقتصادي
ويضيف ابو رياش: ان العقاري هو المحرك لجميع المصانع في المملكة والقطاعات ولو توقفت الإنشاءات وقطاع الاقتصاد العقارية لأغلقت جميع المصانع أو تبحث عن تصدير إلى خارج المملكة فتلاقي الفكر الاقتصادي مع أمانات المدن غير موجود فأمانة العاصمة المقدسة والأمانات الأخرى تعتبر هي المقدر والمفكر وهي من يفكر بتفكيرك ويقدم لك الخير والشر وعليك الطاعة والتنفيذ.
عندما ننقل نحن في اللجنة العقارية لغرفة مكة المكرمة مشكلاتنا لأمانة العاصمة المقدسة ونلتقي بالمسؤولين ونشرح لهم المشكلات وهي ليست مشكلات شخصية بل مشكلة عام للقطاع الاقتصادي العقاري وتبوب هذه المشكلات والحلول ويرفع بها أمين العاصمة المقدسة الدكتور أسامة البار وهو رجل صاحب أريحه قلب واسع لكن للأسف يؤخذ الموضوع أنه موضوع شخصي عند كل قيادي في الأمانة ويبدأ يكيل لنا في الأمانة في معاملاتنا الرسمية بمكيالين وهذا مسجل وموجود وللاسف فان تلاقي الفكر الاقتصادي بصفة موضوعية في إصدار قرارات البناء او تصاريح الارتفاعات غير موجود .
محددات النطاق العمراني
واشار ابو رياش الى محددات النطاق العمراني فقال: في جميع العالم المتخلف وليس المتقدم يجرى هناك استبيان عندما يتم إحلال نطاق عمراني جديد للمدينة قبل الإحلال بسنة على الاقل يوزع على شريحة من المجتمع أين ترغب أن تسكن في اتجاهات المدينة حيث يوزعون اتجاهات المدينة إلى ثمانية اتجاهات فرعية وأصلية بهذه الاتجاهات يتم توسعة النطاق وبالتالي جميع خدمات المرافق وجهود الدولة في التنمية والخدمات والطرق تتوجه إلى هذه المناطق التي هي رغبة السكان مندفعة إليها لذلك لا تجد فراغات تخطيطية الآن أذا سرت من مسجد العمرة في اتجاه الجموم تجد العديد من الفراغات في الأحياء التي على طريقك تقدر ب 80% في المخططات مخدومة بالماء والهاتف والصرف ولكن بدون سكان كذلك في اتجاه الشمال الشرقي لمكة المكرمة توجد مخططات موجودة بدون خدمات ما تستطيع السكن لها لا خدمات أمنية ولا صحية ولا تعليمية ولا مرفقية إذا فعدم تلاقي الاقتصاد العقاري مع أمانة العاصمة المقدسة وإعطاء محددات جديدة لمناشط الأمانة في النطاق العمراني ورخص البناء والارتفاعات وتسهيل لأنظمة فمعنى ذلك أن الصلة مفقودة فالضواحي السكنية أخذت على عاتقها شركة البلد الأمين تستأثر بذراع قوي تضرب به اقتصاديات العقار وكل شيء تستأثر به لنفسها ما أجازته لنفسها خارج النطاق العمراني وأرغب في إقامة مشروع إسكاني وابني فيها حيًا متكاملا وأخفض فيها سقف الأسعار لصالح المستهلك أقوم أنا بخدمته بالمرافق يفترض ذلك أمانة العاصمة المقدسة فكيف تجيز لنفسها توزيع منح خارج النطاق 20 سنة لم تصل لها الخدمات الضرورية وتجيز لنفسها بناء الضواحي بما لا يلائم البيئة السعودية بينما أنا كمستثمر يهمني أن أرضي المواطن وأعمل وفق اقتصاديات البناء وأحاول أن أبيع مشروعي بأقصر وقت ممكن وأبدأ في مشروع ثانٍ هذه حلقة مفقودة.
كما أن وزارة الإسكان تجيز في مشروعاتها لكن مشروعًا ضخمًا مثل هذا لا يمكن أن يظهر بسرعة 500 ألف مسكن فالطلب إلى الآن 3 ملايين مسكن فعندما تنهي وزارة الإسكان مشروعاتها أضف إليها 3% سنويًا زيادة مضطردة فمعني ذلك أننا في حاجة للسكن فأزمة العقار تبقى مكانها أن لم يعط المستثمرين الفرصة للاستثمار في الضواحي السكنية وأنا أذكر أن اللجنة ومن هذه القاعة وقبل 12 عاما انطلق مشروع استثمار الضواحي وناقشناه في اللجنة الوطنية للعقار ورفع لمجلس الغرف وأخذ عليه توصية ورفع إلى وزارة البلديات ولكن لم يناقش الموضوع أو تعطى أي معطيات ايجابية له بل ما زال في أدارج الوزارة.
ويعلق شريف أبو رياش قائلًا: مكة المكرمة سيتم تفريغها للعبادة وستبقى بشكلها التجريدي وما ينطبق على مكة المكرمة كما سبق وأن قلت لا ينطبق على أي مدينة أخرى إحنا عندنا طفح سكاني كبير جدًا.
ويواصل الدكتور المليباري الحديث فيقول: ولكن الملاحظ أن الدافع للمضاربة قل هذه الأيام فالسيولة الدائرة خفت قد تكون متجهة لاستثمارات أخرى داخلية أو خارجية.
ويعلق الشريف أبو رياش فيقول أين الاستبيان الذي يحدد رغبتك في أي اتجاه تحب أن تسكن من مكة المكرمة فأنت مواطن من حقك أن تسكن في أي اتجاه ترغبه في المدينة ما أسالك لكي أوجه التنمية والنطاق العمراني وجهته الصحيحة لماذا أشتت أموال الدولة والمرافق العامة إلى اتجاهات غير مرغوبة والآن الدليل أن عندنا مناطق 80% فيها فراغات تخطيطية عبارة عن استراحات وأحواش لتربية المواشي.
القوة الشرائية مفقودة
ويتدخل الدكتور محمد مليباري في الحديث عن الأسعار فيقول: أنا شخصيًا لا أتوقع أن المواطن أصبح ليس لديه استطاعة أن يشتري أرضًا أو عقارًا أو المزايدين قطفوا الفرصة وليس لديهم استعداد لدخولها مرة ثانية والسبب في ذلك المضاربات والحل هو السماح للمستثمرين بإنشاء ضواحي سكنية في أطراف مكة المكرمة وقد لوحظ أنه لما بدأت الأسعار ترتفع بصورة كبيرة كانت فيه مضاربات قوية وهائلة وأنا أضرب مثلًا في شارع الأمير عبدالمجيد في جدة والواقع أمام الرحيلي كنا نشتري البلكات ب (100) ريال ثم أصبحت ب(200) وأصبحت الآن ب(3600) ثلاث آلاف وستمائة ريال مضاربات والجميع الذي تبيعهم اليوم يشترون غدًا لا تصدق أحدًا يقول لك فيه مواطن سيدخل أصله أي مواطن لو باع بيئته وأثاثه لا يستطيع شراء سيارة وليس بيتًا ولكن الأسعار أعتقد أنها في طريقها للنزول لسبب واحد وهو أن نفس المستثمر الأخير دائمًا على قلق كما أن هناك هجمة شرسة على الأراضي الواقعة خارج مدينة مكة المكرمة وخارج النطاق العمراني.
ويسأل مليباري هل هناك مؤشر لأسعار العقارات في مكة المكرمة وهل هناك جهة مسؤولة عن هذا فقد سمعنا أن كتابة عدل مكة المكرمة يمكن لها أن توضح هذه المعلومات. ولماذا نقول ليس لدينا مؤشر لأن الأسعار يمكن أن تنخفض وأنا لا أستبعد ذلك لأن الإنشاءت أصبحت مرتبطة بالعقار فالمتر الآن بعد أن كان 650 ريالا للعظم الآن أصبح ب 4 آلاف ريال وأنظمة وزارة العمل الأخيرة سوف ترفع أيضًا السقف فنحن حتى عام 2008 م كان الناتج الإجمالي للعقار من اجمالي الناتج المحلي في البلد كان 7% والآن في الوقت الحاضر في هذا العام 2013م أنا أعتقد أن الناتج المحلي سيكون بنسبة 15% الآن ومع النكسة الأمريكية سوف نصل 25% وبالنسبة للأسعار فالمنطقة المركزية أسعارها على صفحات صفحة خلف صفحة فكل ما توسعة الهدميات تكون المنطقة مركزية معنى ذلك أن أسعار العقار طالعة وليست نازلة فالمنطقة المركزية أسعارها ستكون قائمة إلى يوم القيامة والضواحي السكنية إذا تنزل أسعارها بشكل خفيف جدًا إلا أذا صدر نظام الارتفاعات أما المناطق الجبلية فتقيدنا في ادوار التسوية كان في الأول تعمل من 6 – 7 أدوار إلى أن تصل للتسوية وهذه كله عوامل تساعد في الغلاء والأمانة تساهم أيضًا ويتحدث حسين العمري فيقول بالنسبة للأسعار أنا ما أتصور أن الأسعار تنخفض في مكة المكرمة خاصة في المناطق المركزية والدائري الأول والثاني والثالث والدائري الأول والثاني أنا أعرف أنه لا يكون فيها عقارات بل خدمات للحرم أما الدائري الثالث والرابع ما أتصور أن العقارات تنخفض في مكة المكرمة خاصة في المناطق المركزية والدائري الأول والثاني والثالث والدائري الأول والثاني أنا أعرف أنها لا يكون فيها عقارات بل خدمات للحرم أم الدائري الثالث والرابع ما أتصور أن العقارات تنخفض فيها أطلاقا حتى ضواحي مكة أعتقد أن الناس سيتجهون للشراء فيها على أساس قربها من مكة وسكنهم في مكة سوف نكون فيها نفس الأسعار فلابد من أمانة العاصمة المقدسة تبدأ قضية مخططات ولي العهد والتي هي أكثر من 15 مخططا لا توجد فيها كهرباء ولا مياه ولا دوائر خدمية أتصور لو قامت الأمانة والجهات الحكومية بدأت الآن في عمل المرافق الحكومية من مدارس وشرط ومراكز صحية ومياه وصرف صحي سوف ينتقل الناس للسكن في هذه المخططات وسوف يساهم ذلك في التخفيف من أزمة السكن التي تعاني منها مكة المكرمة حاليًا.
لجان لدراسة التعويضات
ويواصل مليباري أن مشكلتنا أن أهل مكة ما كان نصيبهم في هذه المخططات اقل من 10 % وأكثرهم من خارج مكة ومدن أخرى هم الذين حصلوا على المنح داخل المخططات ولي العهد وهذه مشكلة كبيرة لأبعد درجة فبعضهم للأسف حتى موضوع المنح القليلة التي تم تطبيقها في مخططات ولي العهد تجد شخص واحد باسمه أكثر من 100 قطعة فهذه مشكلة زادت في تضارب الأسعار وارتفاعها خاصة في مخططات ولي العهد التي يمكن أن تكون الآن متنفسا لأهالي مكة المكرمة والانتقال للسكن فيها وهناك مشكلة أخرى هي مشكلة التعويضات فالناس الذين أخذوا هذه التعويضات بخسة حقوقهم فتعويضاتهم كانت قليلة جدًا وتم هضم حقوقهم لا تتجاوز أثنين مليون فهو لا من المستحيل أن يجدوا سكن أو أرض بهذا المبلغ ولذلك فلا بد من تشكيل لجان مختصة من الأمانة والأمارة والعدل لدراسة حالات مثل هؤلاء الناس وأعطائهم قطعًا بديلة للسكن أو البناء عليها لأنه من المستحيل أن يجدوا سكن بهذا المبلغ أن أعرف الكثير من هؤلاء اضطروا للخروج من مكة والسكن في جدة فهذه من ضمن الإشكاليات الموجودة الآن فأنا أتصور أنه لابد من دراسة أوضاع مثل هؤلاء.
وكذلك وضع حل لبعض الناس الذين الصكوك عندهم غير مزروعة فقد تفاجأنا بوقوفنا على بعض العقارات أنه تم فقط تقدير النقاط ولم يتم تثمين الأراضي فقيمة النقاط ما تجيب شقة في مكة المكرمة وبالنسبة للأسعار وارتفاعها أنا ما أتصور أن تخفض كليًا وموضوع التعويضات يجب أن يراجع فالذي يقوم على أمور التعويضات الآن خمسة من جهات حكومية واثنين من أهل الخبرة يمثلون الغرفة التجارية.