“الشورى” يقر الرهن العقاري والإيجار التمويلي وتعديل مواد في نظام السوق المالية

أقر مجلس الشورى التعديلات على مواد مشروع نظام الإيجار التمويلي، ومواد مشروع نظام الرهن العقاري المسجل. كما أقر المجلس أيضًا تعديل عدد من مواد نظام السوق المالية.
وقد بدأ المجلس بالاستماع إلى وجهة نظر لجنة الشؤون المالية بشأن ملاحظات الأعضاء وآرائهم تجاه تباين وجهات النظر بين مجلس الشورى ومجلس الوزراء بشأن بعض مواد مشروع نظام الإيجار التمويلي، ومواد مشروع نظام الرهن العقاري المسجل، وتعديل بعض مواد نظام السوق المالية المعادة إلى المجلس بموجب المادة السابعة عشرة من نظام مجلس الشورى.
وتركز التباين بين المجلسين حول تعديل صياغة بعض المواد بالحذف أو الإضافة، ولفت المجلس إلى انه حرص على أن تخرج الأنظمة التمويلية على قدر عال من التنظيم الذي يخدم القطاع العقاري في المملكة ويسهم في تنمية وتطوير هذا القطاع الحيوي.
وبعد الاستماع لوجهة نظر اللجنة صوت المجلس - بالأغلبية - بالموافقة على المواد محل التعديل في النظامين. كما صوت بالموافقة على تعديل المادتين الثانية والخامسة من نظام السوق المالية.
وقرر المجلس الموافقة على نص المادتين التاسعة والسابعة والعشرين كما هو في مشروع نظام الإيجار التمويلي الذي سبق للمجلس الموافقة عليه، وعدم الأخذ بمقترح مجلس الوزراء، وبررت لجنة الشؤون المالية الإبقاء على النص السابق للمادة التاسعة بأن مسؤولية التأمين التعاوني للعين المؤجرة على المؤجر كونه مالكًا لها ولا يحق له اشتراطها على المستأجر - كما نصت على ذلك الصيغة المقترحة من مجلس الوزراء - وقرارات المجتمع الفقهية منعت اشتراط التأمين على المستأجر منعًا لتوارد عقدي الإيجار والبيع على أصل واحد.
وأكد المجلس قراره السابق ونصه “على جميع المنشآت المرخصة لمزاولة التمويل العمل على تحقيق التوافق مع المادة الثالثة من مشروع نظام التمويل العقاري والمادة الثالثة من مشروع نظام مراقبة شركات التمويل، وذلك من خلال العمل على تطوير المنتجات والأدوات التي لا تتعارض مع الشريعة الإسلامية، بما يحقق سلامة النظام المالي وعدالة التعاملات، وتحدد الأداة النظامية التي يصدر بها النظام المدة اللازمة لذلك”.
وقال المجلس إن أنظمة التمويل العقاري تقدم تنظيمًا جديدًا لكثير من مشكلات التمويل وتقنين الرهن العقاري وحفظ حقوق جميع الأطراف المشتركة في تمويل العقار حيث استحدثت قطاعًا ماليًا جديدًا وهو شركات التمويل غير البنكية لترفع تنافسية القطاع التمويلي والمصرفي، ما سيحقق مصلحة كبرى للمواطن”.
ومن أبرز ملامح نظام الإيجار التمويلي أن المستأجر لا يتحمل تبعة هلاك الأصل المؤجر ما لم يتعد أو يفرط، فإن كان الهلاك بتعد أو تفريط من المستأجر فيتحمل المستأجر قيمة الأصل عند الهلاك باستثناء ما يغطيه التأمين إن وجد، بينما يتحمل المؤجر تبعة الهلاك إذا كان بسببه أو بقوة قاهرة.
وأجاز النظام إصدار أوراق مالية مقابل حقوق المؤجر وفقًا للوائح والقواعد التي تصدرها هيئة السوق المالية، كما يجيز للمؤجر وضع أي بيان على المنقول المؤجر لحمايته بما في ذلك اسمه ورقم تسجيل العقد في سجل العقود، ويجوز للمؤجر الكشف على الأصل المؤجر للتأكد من استمرار حيازة المستأجر له ولفحص حالته على ألا يلحق هذا الإجراء ضررًا بالمستأجر.
وتنشأ بموجب النظام شركة مساهمة أو أكثر بترخيص من مؤسسة النقد العربي السعودي لغرض تسجيل العقود على أن تنحصر المشاركة في تأسيس وملكية شركة التسجيل الشركات المرخصة لمزاولة الإيجار التمويلي.
أما نظام الرهن العقاري فقد جاء ليحفظ حقوق الراهن والمرهون له، وحدد مواصفات المرتهن، وكيفية تسجيل الرهن العقاري، حيث نصت المادة الثانية على أن يكون الراهن مالكًا للعقار المرهون وأهلًا للتصرف فيه.
فيما حددت المادة الخامسة ما يشمل الرهن من ملحقات العقار المرهون من أبنية وأغراض وما أعد لخدمته وما يستحدث عليه من إنشاءات أو تحسينات بعد العقد ما لم يتفق على غير ذلك دون إخلال بحقوق الغير المتصلة بهذه الملحقات.
واشترط النظام مقابل الرهن أن يكون دينًا ثابتًا في الذمة، أو موعودًا به محددًا، أو عينًا من الأعيان المضمونة على المدين، أو دينًا مآله إلى الوجوب كدين معلق على شرط أو دين مستقبلي أو دين احتمالي على أن يتحدد في عقد الرهن مقدار الدين المضمون أو الحد الأقصى الذي ينتهي إلىه هذا الدين.
كما نص النظام على أن يلتزم الراهن بضمان سلامة العقار المرهون حتى تاريخ وفاء الدين، وللمرتهن الاعتراض على كل ما من شأنه إنقاص قيمة المرهون أو بتعريضه للهلاك أو العيب، وله أن يتخذ من الإجراءات التحفظية النظامية ما يضمن سلامة حقه، على أن يرجع بالنفقات على الراهن.
وبين النظام حال الرهن إذا حل الدين حيث نص على “إذا حل أجل الدين وجب أداؤه، فإن أداه المدين أخذ رهنه، وإن لم يؤدّه بيع الرهن بطلب المرتهن ويقدم على جميع الغرماء في استيفاء دينه من ثمنه طبقًا لمرتبته ووفقًا للإجراءات المقررة، فإذا بقي للمرتهن دين خصص الغرماء في باقي أموال المدين كغيره من الدائنين.
كما أعطى النظام لدائن المرتهن رهنًا مسجلًا الحق في أن يتخذ إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه إذا لم يقم المدين بالوفاء في الأجل المعين، وذلك بعد إنذار المدين وحائز العقار المرهون وفقًا لنظام التنفيذ.
وبين النظام أن الرهن لا يبطل بموت الراهن أو المرتهن أو بفقدان الأهلية فإن مات أي منهما قام وارثه مقامه، وإن فقد أهليته ناب عنه وليه.
وفي سياق منفصل اسقط مجلس الشورى الاعتراض الذي تقدم به 15 عضوًا بالمجلس حول تعديل بعض مواد مشروع لائحة مراقبة الأراضي الحكومية وإزالة التعديات وكان تعديل الأعضاء على المادة الثالثة من مشروع اللائحة ونص على مراقبة الأراضي الحكومية داخل المداينة او خارجها وذلك منعًا للتعدي عليها ولها إيقاف من يعمل دون رخصة تخول له حق العمل حيث أضاف المعترضون نصًا او لم تكن الأرض من الأراضي المتوارثة او المشمولة بوثائق إقطاع. وكذلك الفقرة 3 من المادة 6 حيث طالب الأعضاء بتضمين المادة نصًا يجوز التظلم من قرار أمير المنطقة أمام ديوان المظالم في مدة ثلاثة أشهر من تاريخ تسلم نسخة من القرار.
وبعد أن استمع المجلس إلى مداخلات عدد من الأعضاء الذي تباينت آراؤهم بين مؤيد لتلك التعديلات وبين معارض لها في جو من الصراحة والشفافية وحرية الرأي صوت المجلس بعدم الموافقة على تلك التعديلات، وبالتالي يبقى مشروع اللائحة وفق ما أقره المجلس سابقًا.