المستثمرون في دبي يشتكون تأخر تسلُّم العقار.. ويتخوفون من جودة البناء

قانون الضمان الجديد قد يعيد الأمور إلى نصابها

شهدت سوق العقارات في دبي في الآونة الأخيرة تزايدا في أعداد المطورين العقاريين المتخلفين عن الالتزام بمواعيد التسليم والإنجاز أو الأهداف الإنشائية المعدة، وقام بعض المطورين لأسباب مختلفة بمحاولة إلغاء مشروعاتهم العقارية تماما بعدما أتموا بيعها على الخريطة، ما دفع كثيرا من المراقبين لاعتبار أن قضية تسليم العقارات في وقتها ودون تأخير مهمة جدا لاستقرار سوق العقارات في دبي وبالتالي باقي مناطق الإمارات.
وقال تقرير لشركة مزايا القابضة إن حالة من القلق انتابت المستثمرين والشركات الاستشارية والبحثية من انتشار ظاهرة تأخر البدء في إنشاء المشروعات، وبالتالي التأخر في تسليمها في مواعيدها التي بيعت بناء عليها، ما أبرز مخاوف تتعلق بجودة البناء والمنتج النهائي، خصوصا أن أغلب المستثمرين العقاريين في دبي اشتروا عقاراتهم على الخريطة، مما يعني أن على هؤلاء المستثمرين الانتظار حتى تسلم عقاراتهم.
وأكد التقرير أن أغلب المطورين العقاريين، يتعاقدون مع المشترين بنية صادقة للتسليم في المواعيد المقررة ولكن ظروف سوقية مختلفة تضع المطورين في إشكالات مع المقاولين وموردي المواد الأولية وغيرها من عناصر الإنتاج، ما يؤدي إلى حالة من عدم الوضوح في مواعيد التسليم. مشيرا إلى أن المطور لديه العديد من العوامل التي لا يمكن السيطرة عليها خصوصا في الوقت الحالي في ضوء التوتر المتعلق بمواد البناء.
وقد يشكل الارتفاع في تكاليف الإنشاءات أحد العوامل التي تسبب ضغطا شديدا يعاني منه مطورو المشروعات العقارية، وقد ارتفعت تكاليف الإنشاء على نحو مذهل خلال السنوات القليلة الماضية، بدءا بارتفاع الحديد بمعدل 38 في المائة في 2007م ومن ثم الأسمنت الذي ارتفع بمعدل 30 في المائة في نفس الفترة، حسب ما أشارت إليه الأرقام المعدة من قبل شركة هاريس للاستشارات.
ويبلغ سعر طن حديد التسليح الآن حوالي 1150 دولار أمريكي (4223 درهم إماراتي) مرتفعا من 980 دولارا أمريكيا في شهر آذار. أما سعر الأسمنت فيبلغ سعر الجملة والمحدد من قبل وزارة الاقتصاد ما يقارب 340 درهما إماراتيا لكل طن مرتفعا من 295 درهما.
وقال التقرير إن المستثمر في المشروع العقاري لا يتمتع بملكية العقار خلال فترة الإنشاء، لذا فإن الضمان الوحيد لديه يكمن في اتفاقية البيع والشراء الموقعة مع المطور. وعليه فإن الخيار الوحيد المطروح أمام أي شخص تعاقد مع مطور ما وتخلف عن تسليم المشروع حسبما اتفق يكمن في مقاضاته لدى المحاكم الإماراتية، إلا أن ذلك قد يأخذ وقتا طويلا؛ حتى يتم إصدار حكم قطعي للقضية موضع البحث. وبالتالي سيناط الأمر إلى العقد الموقع بين كل من المستثمر والمطور، كما قال محمد كامل من مكتب التميمي وشركاه للاستثمار القانونية والمحاماة. وعادة ما تتيح تلك العقود مرونة للمطور العقاري في تمديد الوقت المستهدف لإتمام المشروع ضمن وقت التسليم المحدد لذلك. وتكمن عواقب الانسحاب من المشروع في إرجاع المبلغ الأساسي إلى المشتري، وفي الوقت الذي سيتم فيه إنهاء العقد الذي تخلف عن مواعيد التسليم فقد ترتفع قيمة العقار أضعاف ما كانت عليه أو تمديد المشروع لغاية 13 شهرا، وهذا أمر طبيعي في كل من دبي وأبو ظبي.
وأضاف كامل: (لا يوجد في القانون أو التعليمات أي شيء يبحث هذا الموضوع، وأعتقد أن الشروط المحددة في العقد هي الشيء الوحيد الذي يستطيع المتعاقدون اللجوء إليه إذا تمت مخالفة الشروط المحددة في ذلك العقد، التي سيكون للمشتري فيها الحق في مقاضاة المطور لفض النزاع القائم في المحاكم المختصة).
وعليه فلابد أن يأخذ المستثمرون كل أوجه الحيطة والحذر لدى قراءة الأحكام الخاصة بالعقد الذي يتناول تواريخ التسليم والحالات الواردة في التأخير والظروف التي تقع خارج نطاق سيطرة المطور.
وقال التقرير إن أغلب خبراء القانون يرون أن أغلب العملاء يوقعون العقود (كما هي) وبغض النظر عما يستطيع المطور القيام به وبصرف النظر عن الواجبات المحددة بتلك العقود. ومن الجلي أن يتجه هؤلاء المطورون إلى حماية مصالحهم بأقصى ما يمكن فالطلب على المشروعات الصناعية في السنوات الماضية أعطى هؤلاء المطورين خبرة في صياغة تلك العقود على نحو يعزز مكانتهم بشكل قوي، وانتهاج مدخل (خذ أو اترك) أي وقع العقد أو اتركه ضمن المعطيات التي قاموا بإملائها على المشتري.
وبين التقرير أن إقرار قانون حسابات الضمان العقاري في دبي قد أوجد حالة من الارتياح لدى المشترين والسلطات التنظيمية، وتهدف حسابات الضمان العقاري إلى حماية المشتري من صفقات الشراء على المخططات التي تضمن الدفعات التي سددت مقدما إلى أن يتم الانتهاء من المشروع وتسليمهم حسبما اتفق والإيفاء بالأهداف الإنشائية المعدة سابقا. ويطبق القانون على جميع مطوري العقار في دبي ويفرض عليهم بموجب القانون إنشاء حسابات الضمان التي يودع بها كل المبالغ المستلمة من العملاء الذين أتموا صفقات البيع على المخططات. ومن ثم تجمع المبالغ المستلمة من المشترين في حسابات الضمان العقاري لدى البنوك المرخصة بمنح تلك الخدمة من قبل مؤسسة التنظيم العقاري. ويتم إرجاع تلك الأموال لمطوري العقار (لغايات تمويل المشروع) عندما يتم إنجاز مرحلة ما في المشروع التي يقيمها مساحون يعملون بشكل مستقل، وبذلك تقيم مراحل إتمام أعمال الإنشاء. وإضافة إلى ذلك تحتفظ دائرة أراضي وأملاك دبي بما قيمته 10 في المائة من المبالغ المودعة لدى حسابات الضمان العقاري لغاية عام واحد إلى أن يتم تسليم المشروع.