السياسات المتعلقة بالإسكان في مدينة الرياض

إستراتيجية الإسكان في مدينة الرياض «5-7»

صفحة تصدر من إدارة التحرير للشؤون الثقافية بالتعاون مع الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض
متابعة: تركي إبراهيم الماضي - عبدالله هزاع العتيبي
تبنت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض إعداد المخطط الاستراتيجي لمدينة الرياض والذي يهدف إلى قيادة وتوجيه التنمية المستقبلية بمدينة الرياض من خلال تقويم الوضع الراهن للمدينة ثم وضع بدائل استراتيجية للتطوير الحضري ويعد المخطط الهيكلي احد عناصر استراتيجية التطوير الحضري للمدينة، ويحدد المخطط توزيع استعمالات الاراضي والانشطة ومراكز العمل.
ويضع الخطوط الارشادية التي تقود التنمية الحضرية المستقبلية، ويعكس الجوانب المكانية والوظيفية للسياسات الحضرية المقترحة.
فرص من الخيارات
تكمن أهمية المخططات الهيكلية للمدينة في محاولتها تنظيم العلاقة بين تصورات السكان وانشطتهم الاساسية والاجتماعية والحضارية والبيئة العمرانية.
إذ ان من اولويات تلك المخططات التركيز على الاحتياجات السلوكية والبيئية للإنسان، كنواحي السلامة والامن والخصوصية ثم الرغبات الترفيهية والجمالية.
ولم تستطع الضوابط والمعايير العمرانية المطبقة اليوم، والتي شكلت البيئة المبنية الحالية، تحقيق معظم هذه الاحتياجات.
كما اوجدت الانظمة ايضاً بيئة عمرانية مملة من حيث التكرار في المفردات العمرانية والمعمارية ومحدودية التنوع.
وتعاني المدينة من عدم التكافؤ في توزيع بعض المرافق والخدمات، مع ان المدينة لا تزال توفر فرصاً مقبولة من الخيارات في انماط الإسكان والخدمات والمرافق.
أهم عنصر
يعتبر الإسكان أهم عنصر إنساني اساسي في تكوين الحد الادنى من المستوى المعيشي المطلوب للإنسان، ويتوفر في مدينة الرياض «1417ه» حوالي 455 ألف وحدة سكنية ونسبة غير المأهول منها 5%، وهذه نسبة ملائمة لحجم العرض من الوحدات السكنية.وتعاني المدينة من ضعف آلية تحويل الاسكان نتيجة ضعف مشاركة القطاع الخاص وقلة القروض المقدمة.
ولكن تتوفر مخططات سكنية معتمدة غير مطورة ومخدومة قادرة على استيعاب ما يزيد على المليون نسمة.وسيكون هناك حاجة لتوفير حوالي 524،728،1 وحدة سكنية اضافية للخمس وعشرين سنة القادمة.
تتناسب مع السكان
ان العديد من الخدمات الموفرة في مدينة الرياض مقامة في مبانٍ مستأجرة «تبلغ نسبتها 42%».
كما انها تعتبر غير مناسبة من حيث الموقع والمساحة ولا تزال العديد من الاراضي المخصصة للخدمات مملوكة للقطاع الخاص.
كما تعاني المدينة من نقص واضح في المناطق المفتوحة والمناطق الترفيهية العامة والاستثمارية خاصة في ظل مناطق صالحة لمثل هذه الانشطة كوادي حنيفة ومنطقة الثمامة. وبناء على المعايير التخطيطية، فإن معظم الخدمات العامة تتناسب مع عدد السكان.
هوية الاحياء
تهدف هذه السياسات لتحسين مستوى التخطيط الحضري في الاحياء السكنية القائمة لتلبية الاحتياجات الاجتماعية للسكان ومعالجة المشاكل التي تعاني منها تلك الاحياء.وذلك بوضع خطة شاملة تشتمل على المحافظة على هوية الاحياء السكنية وعدم تغييرها ومنع تغيير الاستعمال السكني وتحسين مراكز الاحياء السكنية وربطها بأجزاء الحي المختلفة.
وتحسين الحركة المرورية داخل الاحياء السكنية وتحديد التدرج الهرمي للشوارع داخل الاحياء.
وتوفير ممرات مشاة امنة داخل المجاورة السكنية بين المساكن ومواقع الخدمات. وتحسين بيئة الشوارع بزيادة التشجير وارصفة المشاة وتقليل المساحات المرصوفة لتحسين المناخ المحلي.
توفير واستكمال
وضع برامج لتمويل تحسين تخطيط تلك المناطق بمشاركة السكان.
وتوفير الموارد البشرية والفنية اللازمة لتنفيذ برامج التجديد، ودراسة بعض الانظمة المتعلقة بالبناء وامكانية تغييرها.
وايجاد حلول مناسبة واقتصادية تراعي رغبات السكان وتتناسب مع الوضع المادي لسكان الحي واستكمال وزيادة الخدمات العامة المطلوبة في الاحياء السكنية القائمة وذلك بإيجاد التمويل اللازم لتطوير الخدمات على الاراضي المخصصة.
كما تنص السياسات على تحفيز وتدعيم مشاركة السكان في برامج تحسين التخطيط الحضري لاحيائهم السكنية وصيانتها وتمويلها وتقليل الاعتماد على القطاعات الحكومية وتعزيز الانتماء للحي السكني.
الاجتماعية والمناخية
ان الغاية من تصميم المجاورات السكنية رفع مستوى تصميمها الحضري بطريقة تراعي النواحي الاجتماعية والظروف المناخية والطابع المعماري المحلي.
حيث تنص السياسات على تحقيق تصميم حضري جيد يراعي رغبات السكان على مستوى الحارة السكنية عن طريق وضع قواعد ارشادية للتصميم الحضري مع المحافظة على الطابع المحلي بحيث يشتمل على متطلبات تحليل الموقع بما في ذلك المحددات الطبوغرافية والبيئية.
توفر التوافق
تصميم الشوارع السكنية بما فيها الساحات المشجرة وارصفة المشاة ومواقف السيارات. وتصاميم حضرية ومعمارية توفر التوافق التام مع البيئة الصحراوية والاستفادة من الظل ما أمكن.
حوافز للتصميم الحضري المتميز الذي يعكس التراث الثقافي والعمراني ويلبي متطلبات الخصوصية والحد من استهلاك الطاقة.
ومراعاة القواعد الارشادية للمخططات الهيكلية المحلية عند تخطيط وتطوير الاراضي.
إعداد دليل ارشادي يتضمن قواعد ومعايير تخطيطية لتطوير وتصميم مخططات تقسيمات الاراضي الجديدة وتوفير قطع اراض سكنية بمساحات أقل «أقل من الحد الادنى لمساحة قطع الاراضي السكنية» لبناء وحدات سكنية عائلية خاصة عليها، والسماح بقيام مشاريع وحدات سكنية صغيرة متلاصقة أو معزولة.
وإيجاد فصل فراغي مناسب «شوارع - أودية وغيره» بين انماط الوحدات السكنية المختلفة في الحي السكني «الشقق- الدوبلكسات- الفلل وغيره». وعدم السماح بتحويل استعمالات الاراضي المخصصة للخدمات العامة إلى استعمالات اخرى.
مراعاة الاحتياجات
تحسين وتفعيل دور الاحياء السكنية في رفع المستوى المعيشي لسكانها مع مراعاة الاحتياجات الخاصة للطبقات الاقتصادية الاجتماعية والفئات العمرية المختلفة.
والتركيز على توفير الاحتياجات الانسانية الاساسية في أداء الحي السكني من النواحي الصحية والسلامة والامان والعلاقات الاجتماعية والترفية والجماليات.
وتحفيز وتدعيم مشاركة السكان في تخطيط احيائهم السكنية وتحسينها وصيانتها وتمويلها لتقليل الاعتماد على القطاعات الحكومية والتي لا يمكنها الاستمرار في توفير جميع الخدمات مجاناً.
قيم وخصوصية
ان الغاية من هذه السياسة المحافظة على القيم الاجتماعية الاصيلة للسكان وتعزيزها عن طريق التصورات التخطيطية المبتكرة لانماط السكن والمعيشة التي تستند على المبادئ الإسلامية والتقاليد والعادات العربية، حيث تنص هذه السياسة على تشجيع التصاميم المعمارية التقليدية التي تبرز التقاليد والعادات العربية وتعكس المبادئ الإسلامية وتلبي متطلبات الخصوصية ووضع حوافز لها.
توفير التنوع
تنص هذه السياسات على المحافظة على البيئة في المناطق السكنية وعمل مناطق خضراء فاصلة بين الاستعمالات السكنية والاستعمالات الاخرى. وتوفير كافة الخدمات العامة والانشطة التجارية المحلية اللازمة لسكان الاحياء السكنية وتوفير التنوع في المساكن دخل الاحياء والمخططات الجديدة لتشجيع الاختلاط الاجتماعي وتوفير فرص أكبر للسكان في اختيار مساكنهم، ووضع مقاييس تصميمية وقواعد ارشادية لتصميم الاحياء السكنية وتبني مبدأ المسؤولية الجماعية عن الامكان والخدمات المشتركة داخل كل حي سكني. وتأكيد دور المسجد كمركز للحي ونقطة التقاء السكان والاستفادة من التطور التقني في الاتصالات لإعادة تشكيل الانشطة والخدمات بحيث تقلل الحاجة للانتقال الآلي وخاصة في الاغراض غير الضرورية.
إيجاد تفاوت في نسبة التنمية المسموح بها يرتبط بموقع الاراضي السكنية.
متلازم ومستديم
وتنص السياسات على تأسيس نظام اسكاني متكامل ومتلازم ومستديم من ناحية التمويل والدعم والتنظيم والانتاج وذلك للتملك والتأجير لجميع الطبقات الاجتماعية مع المحافظة على المرونة للتعامل مع المتغيرات في الاولويات ووضع برنامج لتوفير الاسكان حتى عام 1442ه وتوجيهه إلى الاراضي البيضاء وعن طريق التجديد العمراني للمنطقة المركزية والاحياء القديمة.والتركيز على توفير الاسكان الميسر للطبقات ذات الدخل المنخفض والمحدود عن طريق مشاركة جميع القطاعات العامة والقطاع الخاص والسكان، وتنسيق مواقع الاسكان ذات الكثافة العالية والمتوسطة بالقرب من مراكز التوظيف ومراكز وخطوط النقل العام.والتنازل عن الاراضي المخصصة للخدمات العامة في المخططات الخاصة الجديدة للجهات ذات العلاقة بما يساعد على سرعة انشاء تلك الخدمات.
تطوير وارتقاء
ووضع خطة مرحلية لتطوير الخدمات العامة في مخططات الاراضي الجديدة توافق عليها اجهزة الخدمات ذات العلاقة قبل اعتماد المخطط، والمحافظة على سكن ذوي الدخل المنخفض والأحياء القديمة وتطويرها والارتقاء بها، وعدم دفع هذه الفئة الى ترك هذه المنطقة عن طريق الازالة وانشاء مشاريع تجارية أو مناطق سكنية بعيدة عن منازل هذه الفئة.
وتطوير صكوك الملكيات بحيث تشتمل على كافة المعلومات الخاصة بالارض والمباني المقامة عليها من حيث نوعية البناء ومساحة المباني وارتفاع المبنى وتسلسل الملكيات.. الخ.
تمويل ومدخرات
وتنص السياسات على تشجيع التمويل الاسكاني بمشاركة القطاعات العامة والخاصة.
ووضع تشريعات وانظمة مبنية على الشريعة الإسلامية لتنظيم معاملات التمويل الاسكاني على ان تكون واضحة لجميع الاطراف وتمكين القطاع الخاص من المساهمة بشكل أكبر ولضمان حقوق جميع الاطراف. وتمكين المؤسسات المالية من رهن العقارمقابل القروض التي يقدمونها ضمن الضوابط الشرعية التي تحكم ذلك، وتشجيع تنمية المدخرات الخاصة على أسس شرعية بشكل عام وتوجيه جزء كبير منها لتمويل الاسكان.وتفعيل دور التمويل الحكومي للإسكان بدرجة أكبر وتوجيهه لذوي الدخل المحدود والمنخفض. وتنويع القروض المقدمة من قبل صندوق التنمية العقاري لتشمل تمويل الشراء والصيانة، واستمرار الدولة في تمويل وانشاء احياء سكنية متكاملة بما فيها المرافق والخدمات. وتشجيع بنوك القطاع الخاص على توفير قروض للإسكان لمدد طويلة بشروط ميسرة على أن تضمن الحكومة هذه القروض، وتخصيص قروض صندوق التنمية العقارية لذوي الدخل المحدود والارامل.
تسهيل الملكية
وتسهيل الملكية الفردية للمباني متعددة الوحدات «الشقق السكنية» عن طريق إعداد نظام شامل وسياسات خاصة ببيع الشقق السكنية وإدخال تغييرات في الانظمة المتعلقة بصكوك ملكية الاراضي بحيث يسهل قيام الافراد بشراء الوحدات السكنية. وتشجيع نظام تأجير الشقق السكنية الذي ينتهي بالتملك وإعداد الانظمة التي تشجع وتقتني هذه السياسة، وتشجيع القطاع الخاص على الاستثمار في توفير المرافق العامة في المناطق التي لا توجد بها مرافق عامة وضمان مردود مناسب لهذه الاستثمارات.وتشجيع القطاع الخاص على الاستثمار في بناء مرافق الخدمات العامة على الاراضي المخصصة لهذه الخدمات وتأجيرها لمدد طويلة لقطاعات الدولة المختلفة على ان تؤول ملكيتها للدولة بعد فترة زمنية محددة.
خيارات أكثر
ان الغاية في السياسات المتعلقة بالاسكان تحسين مستوى التخطيط الحضري في الاحياء السكنية.. ورفع مستوى التصميم الحضري للمجاورات السكنية بطريقة تراعي النواحي الاجتماعية والظروف المناخية والطابع المعماري المحلي والمحافظة على القيم الاجتماعية الاصيلة للسكان وتعزيزها عن طريق التصورات التخطيطية المبتكرة.. التي تستند على المبادئ الإسلامية والتقاليد والعادات العربية، وتطوير آلية فعالة لتوفير السكن والخدمة الحضرية وزيادة آلية تمويل الاسكان بشكل متكامل بما يتوافق مع احكام الشريعة الإسلامية. ورفع كفاءة توزيع استعمالات الاراضي في المدينة وخاصة فيما يتعلق بتوفير الاسكان واماكن العمل والخدمات والانشطة العمرانية الاخرى وتنمية البيئة المبنية بشكل يحقق العدالة الاجتماعية وتنظيم البيئة المبنية في المدينة بحيث تحقق الاحتياجات الاساسية من المرافق والخدمات والاسكان والنقل بطريقة متساوية لجميع فئات المجتمع الاقتصادية وتحسين البيئة المبنية لاتاحة خيارات أكثر للسكن والنقل والخدمات وفق الاحتياجات المختلفة لتلك الفئات.