النظام سيقضي على ازدواجية الصكوك والخصومات

وزير العدل آل الشيخ في حديث عن نظام السجل العيني للعقار:

أكد معالي وزير العدل الدكتور عبدالله بن محمد بن ابراهيم آل الشيخ حرص ولاة الأمر على تطوير الانظمة بما يوافق حاجة المواطنين وينظم شؤونهم موضحا ان «نظام السجل العيني للعقار» الذي أقره مجلس الوزراء مؤخرا بهدف القضاء على ازدواجية الصكوك والخصومات الناتجة عنها يندرج في هذا الاطار.
وبين معاليه أن المطلوب من المواطنين التجاوب مع النظام بالارشاد عن أملاكهم لتسجيلها في القيد الاول للسجل العقاري لان هذا النظام يحقق الثقة بين الناس نظرا للاجراءات الموثوقة من الناحية الشرعية والفنية لافتا الى أن النظام الجديد يعتمد أصل العقار وما يطرأ عليه من حركة.
وأبرز معالي وزير العدل في حديث لوكالة الانباء السعودية أهمية هذاالنظام الذي ينتظم في عقد الانظمة الحديثة التي صدرت عن وزارة العدل بتوفيق من الله سبحانه وتعالى ثم باهتمام ومتابعة وتوجيه ولاة الامر في هذه البلاد وفي مقدمتهم خادم الحرمين الشريفين الملك فهد بن عبدالعزيز وسمو ولى عهده الامين وسمو النائب الثاني حفظهم الله الذين ذللوا كثيرا من الصعاب في سبيل ايجاد هذه الانظمة ودراستها وتمحيصها لتكون جاهزة للتطبيق خدمة لهذه البلاد ومواطنيها والمقيمين على أرضها.
وشرح معالي وزير العدل تعريف هذا النظام بأنه «مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وموقعه وحالته الشرعية وماله من حقوق وما عليه من التزامات والتعديلات التي تطرأ عليه تباعا».
وبين أن واقع تسجيل العقارات في السابق كان يتم من خلال الاعتماد على الوثيقة «الصك» دون ربط ذلك بذات العقار ودون أن تدون الحركة التي تتم على العقار من تنقلات ورهن وانشاءات ونحو ذلك بينما يأتي النظام الجديد ليشرح الواقع الحالى للعقار.
واستعرض معاليه فكرة هذا النظام وكيف تمت دراسته مبينا أنه في عام 1396ه صدر الامر السامي الكريم باعداد نظام السجل العيني للعقار بغرض ربط التصرفات المتعلقة بالوحدة العقارية بسجلها وذلك بسبب كثرة المشكلات التى ظهرت نتيجة العمل بالسجل الشخصى الذي جرى العمل بموجبه في المملكة ولانه قد جرب في عدد من البلدان العربية وغيرها ووجد فيه علاج جيد لكثيرمن الاشكالات الاجرائية خاصة ما يتعلق بازدواجية الصكوك أو تداخلها او تعارضها بسبب اشكالات الحدود وصفات العقار ونحو ذلك.
وأفاد ان وزارة العدل ساهمت في اعداد هذا النظام منذ بدايته حيث شارك وكيل الوزارة للشؤون القضائية الدكتور سعود الدريب «رحمه الله» في اعداد هذا النظام منذ بدايته كما شارك في الجهود التي بذلت في حينه للاطلاع على أنظمة الدول التي سبقت في تطبيق هذا النظام لاجل معرفة ما لدى هذه الدول والسلبيات التي ظهرت بعد تطبيقه لديهم اضافة الى ذلك فقد شارك فضيلة وكيل الوزارة الشيخ عبدالله اليحيى في مراحل كثيرة من مناقشةالنظام وساهم في اعداده بما يلائم الانظمة الحديثة التي صدرت من قبل مثل نظام المرافعات ونظام الاجراءات الجزائية وغيرها وقبل ذلك ما يلائم القواعد الشرعية أو الاجراءات القضائية المعتبرة.
وحول استعدادات الوزارة لمواجهة الاعباء والتغيرات الخاصة بهذا النظام في ظل خطوات وزارة العدل الواسعة في مجال تحديث الانظمة وادخال التقنية المتطورة في أعمالها بين معالي وزير العدل في حديثه لوكالة الانباء السعودية أن التغيرات التي ستحصل ستزيد أعباء وأعمال وزارة العدل التي تتمثل خاصة في تشكيل اللجان القضائية التي من أهم أعمالها التحديد والتحرير والفحص للملكيات في اثباتها وما يترتب على ذلك من استقبال لكافة طبقات المجتمع لاثبات ملكياتهم وفحصها وما ينشأ بسبب التداخل من خصومات وأعمال قضائية.
وعبر معاليه عن أمل وزارة العدل بأن يواكب تطبيق «نظام السجل العيني للعقار» تحقيق آلية وظيفية تمكنها من القيام بهذه المسؤولية خير قيام وأن تكون التغييرات ايجابية « باذن الله» لتحقق تطلع ولاة الامر في أن يكون النظام في مستوى تطلع جميع المواطنين في ضبط الملكيات والقضاء على أسباب الخصومة بينهم ووضوح الحقوق والواجبات.
وارجع معالي وزير العدل الاسباب التي دعت للبحث في هذا النظام واصداره الى حرص ولاة الامر على حفظ حقوق المواطنين وتحقيق الراحة والطمأنينة لهم والابتعاد بهم عن كل ما يسبب الخصومات بينهم وضياع حقوقهم مستشهدا بتتابع صدور الانظمة التي تنظم تداول العقار وتوثيق الملكية حيث كان صدور نظام كتاب العدل عام 1372ه ثم نظام القضاء عام1395ه وأخيرا جاء نظام السجل العيني تتويجا لهذه الانظمة
وألمح إلى أن المتابع لهذه الانظمة وما صدر فيها من تعليمات يلاحظ جليا حرص ولاة الامر حفظهم الله على تطوير هذه الانظمة مع تطور الزمن والتقنية وتزامنا مع حاجة الناس لما ينظم شؤونهم وتحقيق راحتهم ويقضى حوائجهم في يسر وسهولة وضبط.
ولفت معاليه الى أن المتابع لحركة العقار يلاحظ أن كتابات العدل كانت في الماضي تلبي حاجة الناس الوقتية انذاك في توثيق التصرفات التي تنشأ بينهم وما يترتب عليها من حقوق أو التزامات حيث كانت هذه الحاجات والمطالب في البداية لا تعدو أن تكون الحاجة أو المصلحة الشخصية للمواطن الفرد في حصوله على وثيقة شرعية تحفظ ملكه وبيته ونحو ذلك ولكن مع تطور الزمن وتشعب وتنوع حاجات الناس خاصة في هذا الزمن أصبح العقار يمثل مصلحة اقتصادية وثروة اجتماعية تدور في فلكها مليارات الاموال وأصبحت تعادل في دخلها الموارد الاخرى التي تعتمد عليها الدول أو تزيد عليها كما أنها أصبحت أيضا سلعة مهمة في سوق البيع والشراء وأصبح جزء كبير من المواطنين يعتمد عليه في دخله ومعيشته بل أصبحت حركة العقار صعودا ونزولا مؤشرا مهما للحركة الاقتصادية داخل أى دولة .وبين أن هذه التطورات جعلت شريحة كبيرة من الناس تقبل على تداول العقار بيعا وشراء وتخطيطا وتطويرا وقال «أصبحنا بين الحين والاخر نسمع عن تنفيذ مشروع معين من المشاريع التي لو قيل يوما ما أنها ستنفذ لقيل إن ذلك ضرب من الخيال كل ذلك جعل تداول العقار وتناقله بين الناس وما ينشأ بسبب ذلك من تزاحم وكثرة أعمال لدى الجهات المعنية وبخاصة كتابات العدل حتى تسبب ذلك في نشوب اشكالات بل وخصومات نتجت عن تداخل العقار أو ازدواجية الصكوك أو تداخل الحقوق وأحيانا عدم وضوح الصكوك أو الحقوق أو الحدود ولعل ذلك كان لسبب مهم وهو أن الانظمة السابقة نشأت ووضعت لتحقق الحاجة التي كانت قائمة انذاك وهى توثيق الملكية فقط بمفهومها انذاك حيث كان الفرد يحلم فقط بالمسكن أو المزرعة ونحو ذلك لكن مع تطور التعامل بين الناس وأن العقار أصبح مالا يتناقل ويتداول كغيره من الاموال ومع توجه حكومتنا الرشيدة الى فتح مجالات الاستثمار واجتذاب رؤوس الاموال أصبح لزاما أن يصدر نظام يحقق الثقة للمواطن والمستثمر والمتعامل في هذا الجانب كما يحقق علاجا للاشكالات التي كانت موجودة في النظم السابقة ».
وتطرق معالي وزير العدل الدكتور عبدالله بن محمد بن ابراهيم آل الشيخ الى أهم الملامح التي يتميز بها «نظام التسجيل العيني للعقار» موضحا أن للنظام ملامح وصفات تبرز الايجابيات التي تتضمنها المواد 78 فيه موردا منها أن النظام يحقق الثقة بين الناس والثقة الكاملة في اجراءات الدوائر المعنية اذ أن الدائرة المعنية تقوم بفحص كامل لكل الاجراءات التي تتخذ لتوثيق الملكية سواء من الناحية الشرعية والقضائية والتوثيقية أو من الناحية الفنية والاجرائية الى جانب أن النظام يعطي الفرصة الكاملة لمن لديهم خصومة أو خلاف أو اشكال في الحقوق على عقار معين حيث يعالج هذا النظام الاشكالات أو الخلافات بين الملاك بالطرق القضائية التي توصل كل ذى حق الى حقه كما تقطع الطريق على ذوى المكايدات أو الدعاوى الصورية.
كما أورد معاليه أن من أبرز ملامح النظام أيضا وضوح اجراءات التقاضي وكيفية اقامة الدعاوى اضافة الى وضوح حدود الملكيات والقضاء على ازدواجية الصكوك وأنه يجعل حركة العقار وتداوله تبنى على العقار نفسه وليس على الاشخاص واختلاف ملكياتهم وتداولهم للعقار بالاضافة الى ان النظام يعمل على حصر الملكيات في المنطقة العقارية ومعرفة ملاكها لدى الجهات المعنية وكذلك حصر ملكيات الافراد وسهولة معرفة الاشخاص لاملاكهم اضافة الى توحيد الجهة التي تتولى العقار وتشرف عليه.
وتطرق معالي وزير العدل في حديثه لمرحلة القيد الاول من النظام وكيف تتم شارحا بأنه قبل بدء القيد الاول يصدر وزير العدل بعد الاتفاق مع وزير الشؤون البلدية والقروية بتحديد المنطقة أو المناطق العقارية التي يبدأ فيها تطبيق النظام ثم ينشر هذا القرار في الجريدة الرسمية ويعلن عنه بالطرق التي تحددها اللائحة التنفيذية ثم بعد ذلك يصدر القاضي المشرف على القيد الاول فور نشر قرار وزير العدل قرارا بتحديد موعد البدء في أعمال التحديد والتحرير وينشر هذا القرار في الجريدة الرسمية قبل بدء تلك الاعمال بمدة لا تقل عن ستين يوما كما يعلن عنه بالطرق التي تحددها اللائحة التنفيذية موضحا أن الاعلان يتضمن دعوة ذوى الشأن أو من يمثلهم شرعا الى الارشاد عن أملاكهم وبيان حقوقهم وتقديم ما يؤيدها من مستندات في المواعيد والاماكن المحددة لذلك.
وحول أهم الاثار العملية لهذا النظام على أعمال كتابات العدل أبان معالي الدكتور عبدالله آل الشيخ أن من أهم الاثار العملية أن كاتب العدل فيما يتعلق بتوثيق الملكية سيتعامل مع جهة معنية بشكل مباشر بالسجل العقاري وأن هذه الجهة ستتحمل المسؤولية المباشرة في أى مخالفة مما سيحقق راحة وطمأنينة لكاتب العدل حيث أن الاجراءات الحالية تعتمد في جانب كبير منها على الاجتهادات الفردية التي لا تبنى في كثير من الاحوال على تعليمات واضحة مثل ما هو الحال في هذا النظام .
وأكد أن أعمال كاتب العدل الاجرائية الحالية من ضبط وتوثيق إقرارات لن تتأثر في مجمل الاحوال ولكن فقط سيصبح لزاما على كاتب العدل أو القاضى في الحالات التي تدخل في اختصاصه ألا يتخذ أى اجراء أو توثيق أو حكم فيما يخص العقار المسجل لدى ادارة السجل العيني للعقار الا بعد الرجوع الى هذه الادارة على ضوء هذا النظام وستتضمن اللائحة التنفيذية بشكل مفصل طبيعة هذه العلاقة واجراءاتها التنفيذية.
وحول الدور المطلوب من المواطن تجاه هذا النظام ومراحل القيد المرتبطة به أفاد معالي وزير العدل أن المطلوب من المواطنين التعاون والايجابية في تنفيذ هذا القرار وذلك بأن يتقدم أصحاب الشأن بطلب القيد الى ادارة التسجيل العقاري والتوثيق التي يقع العقار في دائرة اختصاصها ويرفق بالطلب صك الملكية والمستندات المؤيدة له كما يجب على ملاك الوحدات العقارية اعلام ادارة التسجيل العقاري بأى تغيير يطرأ على الوحدة العقارية بسبب انشاء مبان أو اضافتها أو تعديلها أو ازالتها وذلك خلال تسعين يوما من تاريخ هذا التغيير.
وفيما اذا كان هناك جزاءات مترتبة على من يتأخر في تسجيل القيد الاول أو لم يتعاون مع الادارة المختصة بالاخبار أو الشهادة بوجود حق عينى يعلمه ونحو ذلك من التقصير أوضح معاليه أن النظام نص في باب الجزاءات بمعاقبة كل مقصر تجاه هذا النظام مثل التوصل بسوء نية الى قيد العقار بغير اسم مالكه أو اقامة دعوى كيدية أو تغيير علامات تحديد الوحدات العقارية أو الاخبار أو الشهادة بحق عينى لا وجود له أو الامتناع عن الاخبار بوجود حق عينى يعلمه.ولفت الدكتور عبدالله آل الشيخ الى أن النظام حدد في مادته /73 / الغرامة بأن لا تقل عن خمسة الاف ريال ولا تتجاوز عشرين الف ريال .
وتناول معاليه كيفية ايقاع هذه الجزاءات مفيدا أنه ستتولى النظر في مخالفة أحكام هذا النظام واستيفاء ما تراه من تحقيقات لجان تشكل بقرار من وزير العدل في الاماكن التي يرى أن الحاجة تقضى بتشكيل لجان فيها وتتكون كل لجنة من ممثل عن كل من وزارة العدل ووزارة الشؤون البلدية والقروية ووزارة الداخلية ويجوز لمن صدر قرار العقوبة بحقه أن يتظلم منه أمام ديوان المظالم وفق نظامه.
و تمنى معالي وزير العدل الدكتور عبدالله بن محمد بن ابراهيم أن تكون ايجابيات هذا النظام وما سيتحقق بعد تطبيقه باذن الله تعالى في مستوى تطلع ولاة الامر أيدهم الله وأن يكون كذلك في مستوى تطلع المواطن وأن يحقق للجميع الراحة والطمأنينة اذ أن ازدواجية ملكية بعض الصكوك أو التداخل بينها « وهو قليل ولله الحمد» يزعج صاحب العلاقة والجهات المعنية بوزارة العدل مشددا على أن الامل كبير بإذن الله في القضاء عليها بهذا النظام مما يعطي وثائق الملكية القوة والثقة التي ينشدها الجميع.