تزامناً مع سن أول قانون للتمويل العقاري بالمملكة

السعوديون يدرسون تأسيس كيان مالي لشراء القروض العقارية على غرار «فاني ماي» الأمريكية

ينتظر أن تستقبل مؤسسة النقد السعودية في الأيام القادمة تعليقات ومرئيات العاملين في القطاع المصرفي و العقاري حول اللوائح التنفيذية لشركات التمويل العقاري تمهيدا لإقرارها. لعل ما لفت أنظار الإعلام الغربي حول مسودة الأنظمة هذه هو أنه تم إماطة اللثام حول مصير الشركة الحكومية المنتظر منها شراء القروض العقارية من المؤسسات على غرار «فاني ماي» الأمريكية.
أعلنت السعودية وبشكل رسمي أنها تدرس مسودة أنظمة يمكن أن تؤدي إلى تأسيس شركة لإعادة التمويل العقاري مماثلة لشركة فاني ماي في الولايات المتحدة وذلك بحسب مقترحات نشرها البنك المركزي مؤخرا.
وستملك الحكومة حصة الأغلبية في الشركة الجديدة التي لن يقل رأسمالها المسجل عن ملياري ريال. لكن شركات التمويل العقاري سيسمح لها بتملك حصص لن تزيد مجتمعه عن 30 في المئة.
حيث كانت صناعة المال الإسلامية تنتظر بشغف وترقب خلال الخمسة الأشهر الماضية التفاصيل التي طال انتظارها عن قانون الرهن العقاري الإسلامي. ولعل أبرز ما يشغلهم هو القوانين المتعلقة بتعثر المستأجرين وكيفية أخذ المؤسسات المالية حقوقها عند حدوث تعثر في الدفعات الدورية. ومع هذا فهناك آمال عظيمة أن يسمع السعوديون عن تفاصيل بخصوص الشركة الحكومية التي ينتظر إنشائها لشراء القروض العقارية من المؤسسات المالية السعودية على غرار «فريدي ماك» و «فاني ماي». وهذا ما حدث بالفعل قبل أيام من قبل مؤسسة النقد العربي السعودي. وتعود تفاصيل بداية الحديث الرسمي عن هذه الشركة قبل ثلاثة سنوات عندما كشف الدكتور إبراهيم العساف وزير المالية في تصريح نشرته له رويترز قبل ثلاث سنوات ولأول مره ، بأن الحكومة تعتزم تأسيس شركة على غرار شركة فاني ماي الأمريكية لشراء القروض العقارية من المؤسسات المالية والمساعدة في تطوير أسواق محلية للسندات والصكوك، مشيرا إلى أن تأسيس الشركة سيتزامن مع سن أول قانون للتمويل العقاري في المملكة. وأخذت تلك التوقعات زخما مع التقرير الموسع الذي نشرته وكالة «بلومبرج» العالمية قبل 5 أشهر والتي نقلت تصريحا من المحامي إبراهيم النصيري يقول فيه إن الأنظمة ستساهم في إنشاء شركات للرهن العقاري مرخصة و تحت إشراف مؤسسة النقد العربي السعودي. وتابع:» وعلى الرغم من أن الغالبية العظمى من هذه الشركات ستكون من القطاع الخاص, فإن من المرجح انه سيتم إنشاء شركات حكومية كفريدي ماك و فاني ماي وذلك من أجل إعادة التمويل.»
وتعد شركة فاني ماي مشتريا أوليا لقروض الرهن العقاري من مصدريها، حيث تقوم بتوريق القروض في صورة أوراق معززة برهون عقارية وتبيعها إلى المستثمرين، وقد أنشئت بهدف إقامة سوق ثانوية للرهون العقارية المدعومة من الحكومة.
وبالعودة إلى تصريحات العساف لرويترز في 2009 فإن «أحد عناصر قوانين التمويل العقاري هو إقامة هذه المؤسسة. إنها أحد المكونات»، مضيفا أنه من المنتظر تأسيس الشركة التي ستصمم بحيث تناسب احتياجات السوق المحلية .
التصكيك
وتحظى الكيانات التي ترعاها الحكومة مثل «فاني ماي» بدعم ضمني من واشنطن ويعتبرونها الملاذ الأخير لسوق الإسكان الأميركية في خضم أسوء تحول سلبي تشهده منذ الكساد الكبير في القرن الماضي. حيث تقوم هذه المؤسسات بشراء الروهون العقارية من المؤسسات المالية . ومن ثم تقوم بتصكيك هذه الرهون على شكل سندات ليقوم بعدها المستثمرون بشرائها و تداولها في الأسواق الثانوية.
تحقيقات بعد الانهيارات
يذكر أن السلطات الأمريكية قد وجهت اتهامات مؤخرا لمسؤولين عملوا في «فريدي ماك» و «فاني ماي» بعد أن قاموا بصورة لا يستهان بها، بالتقليل من قيمة مقتنيات الشركتين من القروض العقارية عالية الخطورة. وفي نهاية الأمر انهارت هذه القروض، ما أدى إلى تدخل الحكومة في عملية إنقاذ يمكن أن تكلف دافعي الضرائب الأمريكيين 193 مليار دولار حتى عام 2014، باستثناء دفعات الأرباح على الأسهم، وفقاً للوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان.
وقال روبرت خزامي، عضو مجلس الإدارة المسؤول عن الالتزام في هيئة الأوراق المالية والبورصات: ‹›قال التنفيذيون في فاني ماي وفريدي ماك للناس إن مقتنيات الشركتين من القروض العقارية لضعاف الملاءة كانت أقل بصورة لا يستهان بها مما كانت عليه في واقع الأمر››. وأضاف إن هذه ‹›المعلومات الكاذبة بصورة جوهرية›› عملت على تضليل السوق بشأن المخاطر التي تتخذها قيود الشركة ‹›في فترة اتسمت بالاهتمام الحاد من جانب المستثمرين بمقدار انكشاف المؤسسات المالية للقروض العقارية لضعاف الملاءة››.
وقال خزامي: إنه خلال الفترة من 2006 إلى 2008 قالت فريدي ماك إن مقدار ما لديها من تعاملات في القروض العقارية لضعاف الملاءة لم يكن يزيد على ستة مليارات دولار، في حين كان المقدار الحقيقي لتعاملاتها بين 141 مليار دولار و244 مليار دولار.
وقالت شركة أرقام كابيتال السعودية للتمويل إن إدخال قواعد قانونية للرهن العقاري سيؤدي إلى ارتفاع حجم الإقراض لشراء المنازل في السعودية مثيله تقريبا ليصل إلى 12 في المئة من الناتج المحلي الإجمالي. و يبلغ الناتج المحلي الإجمالي في المملكة حوالي 650 مليار دولار.