محمد سليمان العنقري

سوق تمويل الإسكان وأثره على المتمول

تبدو هذه السوق موعودة مع تسارع كبير في عمليات التمويل لطالبي السكن خلال السنوات القادمة بدءاً من هذا العام، وقد جاء الأمر الملكي بدعم رأسمال الصندوق العقاري بأربعين مليار ريال مع تعويض وزارة المالية الصندوق عن المبالغ التي تم إعفاؤها عن المقترضين بمقدار سنتين للأحياء وإعفاء كامل للمتوفين ليصبح حجم السيولة التي ستدخل للصندوق قرابة 60 مليار ريال، فالتقديرات تصب في تقدير حجم الإعفاءات عند 20 مليار ريال.
وبهذه الأرقام سيصبح عدد المستفيدين من المسجلين على طلب القروض من الصندوق قرابة 200 ألف مواطن ومواطنة ومع صدور نظام ضامن الصندوق العقاري وكذلك نظام تمويل شراء الشقق المتوقع قريباً البدء به فإن حجم الحراك بقطاع الإسكان سيكون كبيراً وواسعاً في مختلف مناطق المملكة غير أن التوقع بحاجة غالبية من يوافق الصندوق على إقراضهم للجوء إلى تمويل ما تبقى من احتياجهم لتغطية قيمة المسكن من خلال اللجوء إلى المؤسسات المالية التي تتيح التمويل السكني سيرفع من حجم الطلب على التمويل وهنا سيكون الغالبية أمام سوق لم تنضج بها المنافسة بشكل يتيح أمام المواطنين فرصاً للحصول على منتجات تمويلية ذات ميزة تقلل من الضغط على مواردهم الشهرية والتي في غالبيتها الراتب كونهم في غالبيتهم موظفين ذوي دخل محدد لا يزيد سنوياً إلا بنسب محددة.
ومن هنا فإن تلك المؤسسات تضع نسباً تعتمد على التغيُّر من خلال المراجعة الدورية خلال سنتين بالمتوسط حيث تنظر إلى مقدار أسعار الفائدة الصادرة عن مؤسسة النقد، وإذا كان هناك أي تغير فيها فإنها تقوم برفع نسبة التمويل بحسب ما تراه مناسباً.
وبنهاية المطاف يجد العميل نفسه يسدد القرض الإسكاني على فترات زمنية طويلة تمتد إلى 25 سنة بنسبة قد تتخطى 80 بالمائة من حجم المبلغ الذي اقترضه، وإذا ما أخذنا تأثر دخل الفرد بنسب تفوق 30% لمدة طويلة يُضاف لها طبعاً سداد قرض الصندوق البالغ قرابة ألف ريال شهرياً فإننا نقترب من تآكل نصف الراتب الشهري لمدد زمنية طويلة.
ومن هنا قد يرى الكثيرون بأن كل ذلك يُعد سياقاً طبيعياً لمن يرغب بتملك السكن بدلاً من البقاء تحت رحمة دفع الإيجار دون أن يكون هناك فائدة بتملك هذا الأصل، فالمسكن استقرار وضمان للأسرة ولكن بنفس الوقت هناك جانب مهم يتعلق بنشاط الاقتصاد الكلي من خلال إنفاق الفرد الذي سيتأثر حكماً لسنوات ليست بالقصيرة بالتالي عندما تتسع دائرة التمويل السكني بشكل كبير كما هو متوقع مستقبلاً فإن الضغط على الإنفاق سيكون ظاهراً وقد تتأثر العديد من النشاطات مستقبلاً.
وهذا بدوره يقود إلى ضرورة قيام الجهات المعنية بالنظر لهذا الجانب بشكل يُوجد حلولاً تخفف مع التراكم الزمني من أثر ذلك، فالفائدة التي تُحدد على العميل من قِبل المؤسسات المالية تكون على كامل المبلغ لكامل عدد السنوات ولا تتخذ من الجانب التناقصي بقيمة القرض أساساً للتمويل، فسيبقى العميل يسدد ما ترتب عليه من مرابحة أو خلاف ذلك من المسميات التي تطلقها المؤسسات المالية لمنتجاتها طيلة فترة القرض بنفس مستوى الأرقام التي حددت من أول دفعة إلى آخر واحدة بعد هذه المدة الطويلة.
كما أن بقاء المنافسة محصورة إلى الآن بعدد محدود من المؤسسات وكذلك تأخر صدور أنظمة الرهن والتمويل العقاري يلعب دوراً في تأخر انطلاقة قطاع التمويل بخلاف المشاكل التي يواجهها المطورون ومحدودية عدد الوحدات السكنية المنشأة سنوياً قياساً بالطلب.
إن كل هذه العوامل مع طرق فسح المخططات السكنية التي تتأخر أيضاً بحسب آراء العقاريين أنفسهم ستنعكس كلها بنهاية المطاف على المواطن الذي تتحرك حوله العديد من الأنشطة الاقتصادية مستفيدة من إنفاقه ولكن إذا لم تتسارع وتيرة الحلول من مختلف الجهات كي تبقي مستوى إنفاقه ضمن الحدود المطلوبة مع قدرته نحو التزاماته الحالية والمستجدة سيكون لها أثر على الاقتصاد الجزئي والكلي مستقبلاً وتبقى هذه الحسابات مقرونة بالتطورات الطبيعية لدخله السائد حالياً دون النظر إلى إمكانية زيادة الرواتب سواء بالقطاع العام أو الخاص وكذلك دون أن ندخل في توقعات مستويات التضخم المستقبلية وقوة الدولار وكذلك بقاء الريال مرتبطاً به إلى مدى غير معلوم تبعاً للظروف الاقتصادية المستقبلية العالمية وحتى المحلية كون المملكة تتجه نحو عملة خليجية موحدة بالمدى المنظور في السنوات القادمة.