مازلنا في أول الطريق نحو سوق تمويلية منظمة ومتطورة.. والقطاع العقاري بحاجة إلى كثير من التنظيم

أكد حاجة سوق التمويل إلى مطورين عقاريين على درجة عالية من الكفاءة.. مدير إدارة تمويل الأفراد في مصرف الراجحي ل" الرياض":

أكد مازن بن أحمد الغنيم مدير إدارة تمويل الأفراد في مصرف الراجحي، أن السوق العقارية لا تزال بحاجة إلى الكثير من التنظيم، كي يمكنها الاستفادة من مصادر التمويل المتاحة حاليا والمتمثلة في المصارف المحلية وشركات التمويل العقاري، في إشارة وأضحة إلى ضرورة الأسراع في اقرار نظام الرهن العقاري المتعلق بهذا الخصوص.
وأوضح الغنيم أن المصارف المحلية تعلب دوراً محوريا في التنمية العقارية يضاهي القطاعات المصرفية العالمية، معتبرها أي المصارف النموذج الأمثل لتنمية هذا القطاع من خلال توفير أدوات التمويل المختلفة والفاعلة في هذا المجال.
وأيد مدير إدارة تمويل الأفراد في مصرف الراجحي في حوار له مع (الرياض)، إيجاد التكتلات بين شركات التمويل العقاري، لكونها كيانات متخصصة وتمارس أعمالها بشكل مهني، لكنه أرجع مدى نجاح ذلك إلى قدرة تلك التكتلات على مواجهة منافسة البنوك التي تقدم هذا النوع من الخدمة ولديها رؤوس أموال كبيرة، وكذلك قدرتها العالية على توفير أدوات تمويل طويلة الآجل لدفع عملياتها.
ولم يخف الغنيم أن بعض البنوك المحلية كان لها بعض التحفظات نسبياً في عمليات الإقراض والتمويل ومنها التمويل العقاري، بعد ظهور تداعيات الأزمة المالية العالمية، لكنه استدرك قائلاً: «لقد تفهمت البنوك في الوقت الراهن طبيعة الأزمة وأصبحت هناك ثقة أكبر فيما يتعلق بقوة ومتانة القطاع المصرفي، وهو ما دفع هذه البنوك إلى العودة مجدداً لتسهيل عمليات الإقراض بالشكل الطبيعي»، مستبعداً تماما تأثير الأزمة العالمية على سوق التمويل العقارية محلياً، وذلك لقوة ومتانة الاقتصاد الوطني، فضلاً على حجم الطلب المتنامي على المنتجات العقارية السكنية.
وقال: «إنه وفق آخر دراسة أجريت عن سوق التمويل العقاري وحجمه في السوق السعودية، فإن مصرف الراجحي حصل مؤخراً على أفضل مؤسسة مالية لتمويل العقار بنسبة 34%»، مشيراً إلى أن لدى المصرف برنامج خاص بمطوري العقارات «مفتاح العقار»، مصمم خصيصاً لمساعدة المطور العقاري على تسويق وترويج مشاريعه للعملاء الذين يحتاجون للتمويل لتملك عقار.. فإلى حصيلة الحوار:
ما توقعاتك لمستقبل السوق العقارية في المملكة؟
- لا شك أن السوق العقارية في المملكة تعد من القطاعات الحيوية لمكونات الاقتصاد الوطني، وعلى هذا الأساس فإن له مستقبلا واعدا، وذلك لعدة أسباب من أهمها: الطلب المرتفع على الوحدات السكنية، إذ يعد الطلب على الوحدات السكنية طلباً حقيقياً لكون أن نسبة تملك المواطنين لمساكنهم في المملكة متدنية، حيث ترجح بعض الدراسات أنها لا تتجاوز 25% من السكان.
وبحسب آخر الاحصائيات غير الرسمية فإن المملكة تحتاج إلى نحو 500 ألف وحدة سكنية بشكل عاجل كي تعيد التوازن للسوق العقارية، وتشير دراسات أخرى أننا بحاجة إلى استثمار يصل إلى نحو 120 مليار ريال سنوياً في سوق الوحدات السكنية، واعتقد أن هذا العدد سيتقلص مستقبلا إذا ما استمرت أسعار مواد البناء في الأنخفاض، التي كانت في السابق تشكل أبرز التحديات التي تواجه قطاع العقار، فضلا عن اقرار منظومة الرهن العقاري الذي سيعمل بدوه على تحريك النشاط العقاري من جديد واحداث نمو في الصناعة العقارية في السعودية، ويشجع على دخول شركات جديدة إلى سباق إطلاق المشاريع العقارية ما يعد حافزا جديدا لنمو سوق العقارات.
لدينا ثقة بقوة ومتانة القطاع المصرفي
ما تقويمك لدور البنوك المحلية في التنمية العقارية في المملكة؟
- تؤدي البنوك المحلية دورا محوريا في التنمية العقارية يضاهي القطاعات المصرفية العالمية، حيث تشير الدراسات المتخصصة أن النموذج الأمثل لتنمية هذا القطاع يتمثل في توفير أدوات التمويل المختلفة لعدد من القطاعات الفاعلة في هذا المجال. فالمطور العقاري يحتاج للتمويل للبدء في مشروعه والمستفيد النهائي من الوحدة العقارية يحتاج أيضا للتمويل ليتمكن من تملك منزلة أيضا، فالبنوك المحلية تمارس هذا الدور على المستوى المحلي منذ عقود، واعتقد بأن المصارف المحلية ستظل تمارس هذا الدور في المستقبل.
ولا أخفي سرا أنه بعد ظهور تداعيات الأزمة المالية العالمية كان لدى بعض البنوك المحلية بعض التحفظات نسبيا في عمليات الإقراض والتمويل ومنها التمويل العقاري، أما في الوقت الراهن فقد فهمت البنوك طبيعة الأزمة بشكل نسبي وأصبحت هناك ثقة أكبر فيما يتعلق بقوة ومتانة القطاع المصرفي السعودي، وهو ما دفع هذه البنوك إلى العودة مجددا لتسهيل عمليات الإقراض بالشكل الطبيعي، وأنا هنا استبعد تماما تأثير الأزمة العالمية على سوق التمويل العقارية محليا، وذلك لقوة ومتانة الاقتصاد الوطني فضلا على حجم الطلب المتنامي على المنتجات العقارية السكنية والذي يتطلب معه أن تحصل البنوك على أكبر حصة منه.
وأود هنا أن أشيرا إلى أن إحدى الدراسات قدرت أن حجم سوق التمويل العقارية في المملكة في العام المنصرم بلغت نحو 30 مليار ريال، وقد كانت البنوك السعودية وبقدرتها المالية الكبيرة واحدة من أهم الجهات التي تقدم وباستمرار برامج التمويل العقاري، خصوصا أن صندوق التنمية العقاري الذي يعد الأهم في هذا الجانب لا يستطيع تلبية جميع متطلبات العملاء، لندرة الموارد، وكثرة الطلبات التي يصل الانتظار فيها إلى أكثر من 15 سنة.
كما أن كثرة العروض التي تقدمها البنوك في مجال التمويل العقاري التي تتنوع في المدد والنسبة المئوية وتضامن الزوجين والإخوان قد انسحب إيجابيا على المواطنين من حيث تقديم عروض مريحة في كثير من الأحيان، ولعل هذا ما يجعلنا نقول إن البنوك بشكل عام قد أفادت الأنشطة العقارية كثيرا، وأنها قد عملت على الإسهام في عمليات البناء من خلال هذه البرامج التمويلية.
مازلنا في أول الطريق
كيف ترون مستقبل التمويل العقاري في المملكة؟
- باختصار المستقبل واعد، لكن السوق العقارية لا تزال بحاجة إلى الكثير من العمل والتنظيم ونحن مازلنا في أول الطريق نحو سوق تمويلية منظمة ومتطورة، حيث إن سوق التمويل يحتاج إلى مطورين عقاريين على درجة عالية من الكفاءة، وأدوات تمويلية تتناسب مع مختلف احتياجات العملاء سواءً كان على مستوى المطورين أو المستخدمين النهائيين وأخيراً مسوقين عقاريين على درجة عالية من المهنية.
وبالأرقام فإن الإحصائيات المنشورة لمؤسسة النقد العربي السعودي «ساما» أوضحت أن إجمالي التمويل العقاري بنهاية العام 2008م بلغ نحو 15 مليار ريال فقط أي ما يمثل أقل من 1.5% من إجمالي الناتج المحلي للمملكة وهذه النسبة تعد منخفضة جداً قياساً بعدد السكان والأنشطة الاقتصادية المصاحبة وما يحدث في الأسواق الأخرى.
تشجيع التحالفات والتكتلات
ما رأيك في التكتلات للشركات التمويل العقاري؟ وهل تؤيد قيام تحالفات شركات محلية مع أجنبية؟
- اعتقد أن مثل هذه الخطوة بحد ذاتها هي في الاتجاه الصحيح، لكونها كيانات متخصصة وتمارس أعمالها بشكل مهني، لكن هذا يعتمد على قدرة تلك التكتلات على مواجهة منافسة البنوك من جهة، وكذلك قدرتها على توفير أدوات تمويل طويلة الآجل لدفع عملياتها، أما فيما يتعلق بإيجاد تحالفات بين شركات محلية وأجنبية، فأنا من المؤيدين تماما لأيجاد التحالفات مع شركات أجنبية تمارس أعمالا مشابهه أيا كانت هذه الأعمال، وعلينا أن نعمل على تشجيع التحالفات والتكتلات بين الشركات العقارية لأن ذلك سيعزز من قدراتها الفنية والمالية.
المزيد من الحلول
كيف تقومون تشجيع الحكومة لإيجاد قطاع يهتم بالتمويل الإسكاني؟
- لقد أولت حكومة المملكة موضوع الإسكان رعاية تامة كواحد من جوانب التنمية ضمن خطط التنمية، حيث كان توفير المسكن الملائم صحيا واجتماعيا واقتصاديا واحدا من أبرز أهدافها.
إن الدعم المتواصل الذي قدمته الحكومة في السنوات الماضية من خلال برامجها المتعددة لقطاع الإسكان كان السبب الرئيس في توافر الوحدات السكنية الجيدة، وأن لم تكن بالعدد المطلوب، وذلك لأن قضية الإسكان لن تنتهي عند هذا الحد، فالطلب على الإسكان لن يتوقف أو ينخفض، بل يزداد بنسب أكبر مع مر السنوات، ذلك لأن غالبية سكان المملكة من الفئات الشابة، مما يعني ارتفاع معدل تكون الأسر الجديدة وبالتالي زيادة حجم الطلب على الإسكان.
والحقيقة أن الحكومة اتخذت عدة خطوات إيجابية في هذا الشأن آخرها إنشاء هيئة مستقلة للإسكان ورفع رأسمال صندوق التنمية العقاري وهي بالتأكيد كانت خطوات ايجابية، لكن لا يزال الوضع بحاجة للمزيد.
الأولوية للرهن العقاري
ما الأنظمة التي يحتاجها الاستثمار في قطاع التمويل الإسكاني في السعودية؟
- إن أحد أهم الأنظمة التي يحتاجها قطاع التمويل العقاري في الوقت الراهن هو إقرار نظام الرهن العقاري، حيث نؤمل كثيرا على يتم على أثر هذا النظام خلق أدوات تمويل فاعلة، لأن وجود نظام واضح يحمي جميع الأطراف المستفيدة منه، إضافة إلى وجود جهات رقابية كمؤسسة النقد العربي السعودي «ساما» التي تشرف على جهات التمويل العقاري، وذلك لتعزيز الشفافية في السوق.
أما من حيث الحلول والمقترحات لمواجهة مشكلة الإسكان في المملكة، فأنه من خلال متابعتنا لما يحدث في الشأن العقاري فأن أروقة المؤسسات والجهات الرسمية وغير الرسمية المعنية والمهتمة بالقطاع العقاري قد شهدت العديد من الفعاليات والنقاشات التي تشخص مشكلة الإسكان في المملكة وتبحث لها عن الحلول وقدمت العديد من الدراسات العلمية المتعلقة بموضوع الإسكان واتفقت معظم الآراء على اختلافها حول جملة من الإجراءات التي يجب اتباعها لتفادي تفاقم المشكلة الإسكانية ويمكنني أن أذكر بعضاً من هذه الحلول، مع أعطاء الأولوية للإسراع في إقرار نظام الرهن العقاري، وهي: تفعيل التشريعات والقوانين المنظمة لقطاع العقار بما يشجع على زيادة الاستثمار المحلي والأجنبي، تشجيع قيام شركات التطوير العقاري، الاتجاه نحو مفهوم التطوير العقاري الشامل والمشاريع السكنية الضخمة، تشجيع الاستثمار الأجنبي في قطاع الإسكان بالمملكة، تحقيق الشراكة الفاعلة بين القطاعين العام والخاص، إضافة إلى سن تشريعات صارمة تحفظ حقوق المقرض والمقترض والمؤجر والمستأجر، إلى جانب تشجيع التحالفات والتكتلات بين الشركات العقارية لزيادة قدراتها الفنية والمالية.
الحل بيد المطورين العقاريين
تعاني السوق السعودية من نقص حاد في آليات تمويل المواطنين لشراء المساكن، كيف يمكن أن نتغلب على هذه المشكلة؟
- لا اعتقد أن هناك نقصاً بمعناه الحقيقي، لأن المصارف المحلية تقدم مثل هذا النوع من التمويل، إضافة إلى ما تقدمه الصناديق الحكومية، لكن الأمر يحتاج إلى مطورين عقاريين لديهم القدرة على تطوير مشاريع إسكان كبيرة بأسعار مناسبة تكون في متناول يد المواطنين من مختلف شرائح المجتمع.
واعتقد أن الوضع أصبح مهيئاً أكثر من أي وقت مضى لإقامة مثل هذه الوحدات السكنية بأسعار مناسبة يمكن للعملاء اقتناؤها من خلال الحصول على التمويل الذي يتناسب مع دخولهم الشهرية، خاصة في ظل تراجع أسعار مواد البناء وتوفر الأراضي السكنية المهيئة للاستثمار، وننتظر أن يكون ذلك محفزا للمطورين العقاريين على العودة مجددا لضخ استثماراتهم في هذه السوق العقارية في قطاع المساكن.
أفضل مؤسسة مالية لتمويل العقار
أين موقع مصرف الراجحي من سوق التمويل العقارية؟
- إن مصرف الراجحي يعد أكبر ممول عقاري في المملكة لصلابة قاعدة عملائه، وكذلك لتوفير خيارات مبتكرة تتوافق مع أحكام الشريعة الإسلامية السمحة.
وهناك دراسة أجريت في شهر نوفمبر 2008 تناولت سوق التمويل العقارية وحجمه في السوق السعودية بواسطة شركة الأبحاث المستقلة نيلسن، وقد شملت الدراسة عينة من 400 شخص في كل من: الرياض، جدة، والدمام، وحصل فيها مصرف الراجحي على أفضل مؤسسة مالية لتمويل العقار بنسبة 34%»، وقد تكونت عينة الدراسة من السعوديين ذوي دخل شهري من 5000 ريال وما فوق من الذين قاموا بشراء عقار في السنوات الخمس الأخيرة أو يعتزمون شراء عقار خلال العام نفسه التي أجريت فيه الدراسة.
ولدى المصرف حاليا حلول لشركات التطوير العقاري تحت عنوان: «برنامج مفتاح العقار»، وتقوم هذه الخدمة على اتفاقية تسويق بين المطوّر العقاري ومصرف الراجحي، حيث يقوم المصرف بتقويم مشروع المطوّر وتزويده برقم مرجعي للمشروع، إذ يتميز هذا البرنامج بسهولة وسرعة إجراءات التمويل حيث أنها أصبحت مختصرة على تقديم مستندات العميل فقط.
وتتلخص طريقة عمل البرنامج، بأن يقوم مصرف الراجحي بتوقيع اتفاقية تسويق مع المطور خلال فترة تطوير المشروع وتزويده برقم المشروع (مكون من 4 خانات)، يخصّص رقم المشروع بعد التأكد من أوراق المشروع وتقييم سعر العقار، عند رغبة أي عميل في تملك عقار معين (منزل - شقة فيلا - أرض) في المشروع عبر التمويل, يقوم المطور العقاري بإعلام عميله عن خدمة «مفتاح العقار» ومزاياها، وخاصة السهولة والسرعة في الحصول على التمويل، بعد ذلك يبلغ المطوّر العقاري العميل برقم المشروع في حال رغبة العميل بالتقدم بطلب تمويل لدى مصرف الراجحي، ويقوم العميل بتقديم الطلب والمستندات الشخصية للمصرف، وعند الموافقة على طلب العميل, يستكمل المصرف الإجراءات مع المطور العقاري لتكملة عملية البيع.
أما فيما يتعلق بالإجراءات التي يجب أن يتخذها العميل الراغب بتملك العقار في المشروع، فهي تتمثل في فتح حساب في أي من فروع مصرف الراجحي، تعبئة طلب تمويل المنزل وإرفاقه بالمستندات المطلوبة والتي من بينها نموذج تحويل الراتب إلى حساب العميل لدى المصرف.
ومن المزايا التي يوفرها «برنامج مفتاح العقار»، تقديم تمويل أسهل وأسرع سواء بالنسبة للعميل أو المطور العقاري، تقويم مسبق للعقار من قبل المصرف، التمويل والعقار تقدم حزمة واحدة للعميل بناء على الشراكة التسويقية بين المصرف والمطور العقاري.
الحاجة ل 120 ألف وحدة سكنية
توصلت دراسة إلى أن سوق العقار يحتاج إلى شركات تمويل تلبي حاجة السوق لان العرض لا يفي بالطلب المتنامي على الوحدات السكنية لا كماً ولا كيفاً، ما تعليقكم؟
- هذا ما تطرقت إلية سابقاً بأن الطلب على الوحدات السكنية طلب حقيقي وفعلي ومتنام أيضاً، وللتأكيد فإن كثيراً من الدراسات المتفائلة تشير إلى أن المملكة تحتاج سنوياً لأكثر من 120 ألف وحدة سكنية خلال السنوات الخمس القادمة هذا خلاف العجز السنوي المتراكم.
لا افرط في التفاءل
يطالب عقاريون بضرورة الإسراع في تطبيق قانون الرهن العقاري بوصفه أحد الحلول المطروحة للخروج من أزمة ركود السوق؟ ما الآلية المطلوب تنفيذها لتفعيل القانون في السوق برأيك؟
- مشروع الألف ميل يبدأ بخطوة، واعتقد بأننا قد بدأنا بالفعل في هذه الخطوة، حسبما صرح المسئولون بذلك، حيث ذكر وزير المالية أخيرا أن أنظمة الرهن العقاري ستكون جاهزة قبل نهاية العام الجاري، لكن يجب أن لا نكون متفائلين أكثر مما يجب، حيث إن أقرار النظام ليس نهاية المطاف بل سيكون بدايته، بحسبان أن تطبيق النظام يحتاج إلى كثير من الترتيبات كي نبدأ بعد ذلك في جني ثماره.