قاضي استئناف: تجميد رؤوس أموال تتجاوز البلايين بسبب النزاعات العقارية

كشف قاضي الاستئناف في وزارة العدل يوسف بن عبدالعزيز الفراج عن تجميد رؤوس أموال تتجاوز البلايين بسبب نزاعات عقارية في السعودية، وأوضح أن أسباب النزاعات العقارية تعود إلى عدم ضبط العقود، والتعامل بثقة مفرطة بين الأشخاص، مفيداً أن العقار هو رأسمال الثراء الأول في العالم.
وقال الفراج في محاضرة بعنوان: «أهم مسائل الملكية والعقار» ضمن نشاطات كلية الحقوق في جامعة دار العلوم: «إن تّملك العقار في المملكة يكون بطريقين هما:إحياء الموات والإقطاع أو المنح التي تصدر من المقام السامي. وصك الملكية لإحياء الموات هو حجة الاستحكام والتي عرّفها نظام المرافعات الشرعية في المادة (251) الاستحكام بأنها : «طلب صك بإثبات تملك عقار في غير مواجهة خصم ابتداء، ولا يمنع من سماع الدعوى بالحق متى وجدت» وقد صدرت تعليمات بمنع إصدار حجج الاستحكام في عدد من المواقع وهي ما كان خارج حدود التنمية العقارية، و تختلف عن حدود النطاق العمراني، و ما كان داخل حدود الحرمين الشريفين، والأراضي الواقعة في الأودية والغابات والمرافق العامة والسواحل، وأراضي وأبنية منى وبقية المشاعر، ويشترط أن يكون تملك الأرض في غير هذه الأراضي قبل عام 1387ه، ووجود حجة استحكام لا يمنع من سماع الدعوى من الغير ولو كانت الحجة مكتسبة القطعية».
وأشار إلى أن القضاء مستقر بأن مجرد وضع اليد لا يفيد التملك فيشترط الإحياء حتى تصدر حجة الاستحكام. أما صك الملكية بسبب الإقطاع أو المنح التي تصدر من ولي الأمر أومن ينيبه، فهي صكوك المنحة التي تصدر من كتابات العدل أو المحاكم التي تقوم بأعمال كتابات العدل، وهي عبارة عن تنازل الدولة ممثلة في الجهة المختصة مثل وزارة الشؤون البلدية والقروية أو وزارة الزراعة للشخص المتنازل له الممنوح، إذ صدرت الأوامر بتاريخ 5-6-1423ه بحصر المنح بالمقام السامي فقط، وصدور صك المنحة لا يمنع من سماع دعوى الغير والذي قد يكون له حق الملكية على الأرض.
وأكد الفراج أن المعمول به في المنح أن الإقطاع السكنى يفيد التملك بمجرده، ولا يشترط الإحياء بناء على قرار مجلس الوزراء رقم (1250) وتاريخ 16-7-1396ه وهو مستند على قرار الهيئة القضائية العليا، ونص المقصود منه: «وبناء على ما تقدم فإن الهيئة ترى بأن الإقطاع يفيد التملك وهو الذي عليه العمل الجاري في المملكة إلا ما رافقه شرط حين الإقطاع بألا يملكه صاحبه إلا بالإحياء، فيكون الشرط معتبراً ولا يحقق ملك بدونه»، أما الإقطاع الزراعي فقد اشترط نظام توزيع الأراضي البور الصادر بالمرسوم الملكي رقم 2/26 وتاريخ 6-7-1388ه إحياء الأرض للتملك.
وأوضح أن تسجيل الملكية في المملكة يكون بالشهر الشخصي والذي يعتمد على تسجيل ملكية العقار على أسماء الأشخاص القائمين بالتصرف، وهو يختلف عن التسجيل العيني الذي يعتمد في تسجيل الملكية على العقار نفسه، بأن تخصص صفحة لكل عقار موجود داخل المملكة، ويسجل فيها كل ما يتم على هذا العقار من تصرفات، وهو نظام تم تطبيقه بنجاح في محافظة حريملاء التابعة لإمارة منطقة الرياض، ومنتظر أن يتم تطبيقه في أنحاء المملكة كافة، وهو نظام أفضل من النظام الشخصي، وحجية صك الملكية في النظام العيني مطلقة على عكس نظام التسجيل الشخصي المطبق حالياً في المملكة الحجية نسبية فصكوك المنح وحجج الاستحكام لا تمنع الغير من إقامة الدعاوى إذا كان لديه ما ينقض هذه الصكوك، فالعبرة في القضاء عند النزاع هو الأقدم تملكاً، ولا أثر لوجود صك للملكية أو تاريخ صدوره، فالأثر لتاريخ التملك ذاته، وذلك فإن اعتماد شركة الكهرباء على تاريخ الصك وليس تاريخ التملك كأساس لاستحقاق التعويض، ليس له أساس من الشرع أو النظام.