طفرة المشاريع العقارية في المدن الجديدة في مصر وفرت على الدولة 40 بليون جنيه . المقاولون المصريون يهتمون بالاسكان الفاخر والمتوسط ويبنون لنحو 10 في المئة من السكان

عندما بدأت مصر في إنشاء مجموعة من المدن الجديدة في نهاية السبعينات نحو 18 مدينة أشهرها العاشر من رمضان والسادس من اكتوبر ومدينة السادات كان الهدف الأول تشجيع القطاع الخاص على بناء قاعدة صناعية ضخمة تلبي طموح برنامج الإصلاح الاقتصادي، وبالفعل استطاعت هذه المدن تأسيس جيل مميز من المستثمرين الصناعيين يركز على استراتيجيا التصنيع من أجل التصدير، ونظراً لبُعد المسافة نوعاً ما بين القاهرة وتلك المدن بدأ التفكير في إنشاء وحدات سكنية خاصة للعمال والموظفين. وتدرجياً تحول هذا التفكير الى الاقبال على شراء أراض في الامتدادات العمرانية لهذه المدن لاستثمارها عقارياً نظراً لطبيعة المناخ المعتدل بها وانخفاض نسبة التلوث، إذ تم تصميم المناطق الصناعية بعيداً عن المناطق السكنية. وبذلك تفادت مصر تكرار مشكلة ضاحية حلوان جنوب القاهرة والتي تسببت مصانع الاسمنت بها في تلوث بيئتها وعدم صلاحيتها كمشتى سياحي عالمي كما كانت في الماضي.
وتبلغ المساحة المخصصة للمشاريع الاستثمارية الجديدة نحو 25 ألف فدان وتأتي مشاريع تجمعات شرق الطريق الدائري "التجمع الأول والثاني والخامس" في المقدمة من حيث المساحة المخصصة لها، إذ تبلغ 19،7159 فدان، وأيضاً من حيث عدد المشاريع التي تم الترخيص لها نحو 99 مشروعاً استثمارياً، تليها مدينة السادس من أكتوبر، إذ تبلغ مساحة مشاريعها 136،6579 فدان مقسمة على نحو 50 مشروعاً، ثم مدينة الشيخ زايد، وهي ملاصقة لمدينة السادس على طريق مصر الاسكندرية الصحراوي، وتبلغ مساحة مشاريعها 57،4079 فدان بعدد 20 مشروعاً، ويرجع قلة عدد المشاريع بها إلى حداثة تخطيطها والذي يكون وفق الطرز الأوروبية، ثم مدينة الشروق والتي تقع في منتصف المسافة بين مدينة القاهرة والعاشر من رمضان في طريق مصر الاسماعيلية أي شمال شرقي القاهرة إذ تبلغ مساحة المشاريع 257،1483 فدان بعدد 38 مشروعاً، وأخيراً مدينة العبور وهي على الجانب الآخر من طريق مصر الاسماعيلية، أي مقابلة لمدينة الشروق وبها سوق يضم أكبر تجمع لتجار الخضر والفاكهة والاسماك في مصر، وتبلغ مساحة مشاريعها الاستثمارية العقارية 93،954 فدان بعدد 13 مشروعاً.
إقبال متزايد
لم يقتصر الإقبال لإنشاء وحدات سكنية على المستثمرين الصناعيين فقط على الرغم من ريادة هذه الفكرة، لكن شركات الاستثمار العقاري اقبلت على المنافسة بشدة، وأدى ذلك الى ازدهار القطاع وزيادة المعروض، واصبح هناك منافسة على الاسعار، واصبحت كل شركة تبتكر من الخدمات والمزايا ما يجعلها تجذب العملاء اليها، وهناك اسماء لامعة في دنيا الاستثمار العقاري في مصر، مثل مهندس فتح الله فوزي، وهشام طلعت مصطفى، وأحمد بهجت، والذي يعد من ابرز المستثمرين العقاريين، وذلك في مدينة دريم لاند أرض الأحلام والتي يسعى لكي تكون اسماً على مسمى، وهي من أضخم المشاريع الاستثمارية في العالم، وتبلغ مساحتها 2000 فدان تقريباً، وتقع في مدخل مدينة السادس من أكتوبر وتبعد عن ضاحية الهرم نحو 20 دقيقة بالسيارة، وتضم المدينة مشاريع عدة منها مدينة للغولف على مساحة 350 فداناً ومدينة ملاهى على مساحة 150 فداناً واسواقاً على مساحة 70 فداناً ومدينة للفروسية على مساحة 150 فداناً ومشروع تنمية عمرانية على مساحة 900 فدان ومركزاً للمؤتمرات على مساحة 30 فداناً، ثم منتجعاً صحياً على مساحة 150 فداناً، واخيراً ارض اسكان "احمد بهجت أوب" على مساحة 300 فدان، وبذلك يصل حجم المدينة الى نحو ثلاثة امثال ونصف جزيرة الزمالك، وتتجاوز تكلفتها الاستثمارية البليون دولار، وروعي في تصميميها ان تكون مزودة بالعديد من الفنادق فئة الخمس نجوم حتى تلبي حاجات السياح والوافدين للإقامة والترفيه لمدد زمنية صغيرة، ويقول مهندس عمرو عسل المدير التنفيذي للمشروع: "تعتبر المدينة مشروعاً استثماراً عقارياً - سياحياً لمختلف الاغراض ودائما ما نطلق على مدينتنا بأنها عالمية لمراعاتنا المقاييس العالمية في تصميمها وتنفيذها، وعلى سبيل المثال تم الاستعانة في مشروع الملاهي وهو اكبر مشروع ملاهٍ في الشرق الاوسط بالمهندسين الذين صمموا مدينة "ديزني لاند" من حيث التجسيمات واشكال اللعبات، وتبلغ استثمارات المرحلة الاولى فقط من المدينة 350 مليون جنيه، وسيتم افتتاحها قريباً ونخطط لكي يتم افتتاح المرحلة الثانية في السنة المقبلة حتى يكون هناك الجديد دائماً لتقديمه وابهار الرواد به وتبلغ كلفة الاسواق التجارية الترفيهية نحو 700 مليون جنيه وبها مجمع مطاعم عالمي، وابدى بعض شركات التسويق العالمية اعجابه بفكرة مشروع "دريم لاند" وعرض ان تساعدنا في تسويق هذه المحلات عالميا ويبلغ عمر المشروع ثماني سنوات لذلك سيتم انجازه على مراحل ومن المقرر ان ينتهي في سنة 2002.
وعن مستوى الشقق السكنية التي يتم بناؤها في هذه المشاريع يقول المهندس فتح الله فوزي رئيس مجلس ادارة شركة مينا للاستثمار العقاري ومالك مدينة مينا غاردن سيتي في مدينة السادس من اكتوبر والتي تقع على مساحة 240 فداناً: "هناك ثلاثة مستويات للبناء بالنسبة لشركاتنا، الاول هو المستوى الفاخر وهو الفيللات، والثاني مستوى الشقق مثل مشروع حي الاشجار والبستان، وهي مشاريع مجاورة لنا، والثالث المستوى منخفض التكاليف وهذا لا نستطيع بناءه، لأن تكلفة الشقة التي تبلغ مساحتها 60 متراً تبلغ 50 الف جنيه ولن يقبل على شرائها احد لأن كلفتها اكبر من مقدرة الزبون المحدود الدخل، والمشتري العادي لايريد مساحة اقل من مئة او 120 متراً للشقة، واذا اضفنا سعر الارض والمرافق فسيصل سعر الشقة الى مئة الف جنيه، لذلك نحن نبني ما يطلبه المستهلك او العمل وبناء على دراسة تفصيلية لمتطلبات السوق، ونحن لا ننكر اننا نبني لفئة معينة تراوح نسبتها بين 5 الى 10 في المئة من نسبة سكان مصر ولم تكن تلك الشريحة تجد ما تطلبه في الماضي، ولكن مع زيادة اعداد شركات الاستثمار العقاري وزيادة المشاريع في المدن الجديدة اصبحت هذه الفئة مستهدفة. ويسعى الجميع لاستمالتها وذلك بعرض نظم سداد مريحة وغير جائرة واستحداث خدمات مثل خدمة ما بعد البيع أي اصلاح ما يفسد في الوحدة السكنية ولذلك يتم التشطيب بصورة ممتازة حتى لا نتكلف الكثير بعد البيع ويعتبر ذلك نوعاً من انواع التميز للسوق العقارية المصرية، وهناك الكثيرون يظنون خطأ أننا نشتري الارض بثمن منخفض ونبيعها بثمن مرتفع، فمثلا نحن نشتري الارض بسعر 100 جنيه للمتر الواحد ونتسلمها من دون مرافق او طرق اي عبارة عن صحراء جرداء ثم نبدأ في استخراج الطرق وبالتالي تصبح قطعة الارض الصالحة للبيع نسبتها 40 في المئة من المساحة الكلية للارض واصبح هناك 60 في المئة من المساحة مخصصة لاغراض البنية التحتية، وبذلك اصبح سعر المتر 160 جنيهاً، يضاف اليه كلفة الطرق والمياه والكهرباء والصرف فيصبح سعر المتر 400 جنيه وهي الاسعار التي يتم التعامل بها في مدينة السادس من اكتوبر، ولا تزيد على ذلك الا في حال وجود مساحات خضراء فيتم اضافة قيمة التشجير ومساحة الارض".
للترفيه فقط
اذا كان المثالان السابقان لمشاريع عقارية تحتوي على خدمات ترفيهية فقد تمت الموافقة على انشاء مدن ترفيهية فقط في التجمعات الجديدة في شرق القاهرة مثل المدينة التي ينشئها الدكتور اسامة خليفة رئيس مجلس ادارة شركة "اوساف" للاستشارات الاقتصادية والمالية، ويقول عنها "تقع المدينة على الطريق الدائري في القطامية وتبلغ كلفتها الاستثمارية نحو 600 مليون جنيه على مساحة 55 ألف متر مربع وتشمل سينما ذات ابعاد ثلاثية تبلغ ارتفاع شاشتها 30 متراً وهي الاولى من نوعها في مصر والدول العربية وتضم 55 كرسياً ومجمعاً تجارياً ترفيهياً على احدث النظم العالمية وبه محاكيات خاصة ويضم 6 سينمات عادية سعتها من 200 الى 250 كرسياً، واخيرا اقامة شلالات صناعية تهبط منها المياه الى بحيرة صناعية تتوسطها جزيرة شاي وخلفها مطعم خمس نجوم ادارة مطاعم "مكسيم الباريسية"، ويشارك في تمويل المشروع اخوة عرب سعوديون ومصريون واميركيون.
ضمانات وشروط
وتعتبر هيئة المجمّعات العمرانية الجديدة الجهة الوحيدة التي تبيع اراضي المشاريع الاستثمارية الى المستثمرين العقاريين في المدن الجديدة، ولايضاح وجهة نظرها قال نائب الرئيس الشافعي الدكروري: "شجع الاستثمار العقاري القطاع الخاص لمشاركة الدولة في انشاء مشاريع الاسكان الضخمة والتي تضم الالعاب الترفيهية والنوادي الكبيرة مثل اندية الغولف والفنادق الضخمة والمراكز التجارية والمدارس والمستشفيات، ولهذه المشاريع ميزة كبيرة، اذ انها اتاحت الفرصة لشريحة كبيرة من الجمهور كانت تزاحم محدودي الدخل في المساكن التي كانت تقيمها الحكومة وهي الطبقة المتوسطة، وتشكل المشاريع منظومة متكاملة مع المدن الجديدة التي تقام عليها وبذلك تساعد على سرعة تنمية المدن، كما ساعدت الدولة على التفرغ لمشاريعها القومية مثل مشروع مبارك لإسكان الشباب والذي يتم تنفيذه على احدث النظم والطرز المعمارية، ومشروع اسكان المستقبل لمحدودي الدخل، والذي تشرف عليه السيدة سوزان مبارك بالتنسيق مع وزير الاسكان، والدولة لا تساهم في مد المرافق الاساسية الداخلية المياه والصرف الصحي، والكهرباء والطرق والتلفونات لتلك المشاريع ولكن نمدها حتى حدودها الخارجية، وتساهم هذه المشاريع في بناء نحو 600 الف وحدة سكنية متنوعة ما بين فيللات فاخرة وشقق فاخرة ومتوسطة، وبعملية حسابية بسيطة نجد ان الدولة اذا ارادت ان تبني هذا الحجم من الوحدات السكنية فسوف تتكلف 30 بليون جنيه، اضافة الى 10 بلايين جنيه مرافق تحتية، وبذلك تم توفير هذه المبالغ للدولة، ونظرا لارتباط القطاع الخاص بالتزامات مختلفة مع البنوك او بمواعيد محددة للتسليم فإنهم يعملون بجدية وسرعة، وافادت هذه المشاريع في جذب رؤوس اموال اجنبية وعربية كانت تستثمر في المجالات نفسها في دول اخرى، وهناك شركات عقارية كبيرة بدأت تشارك مستثمرين اجانب لإقامة مثل هذه المشاريع".
وعن إجراءات الحكومة في بيع اراضي المدن الجديدة للمشاريع العقارية يقول: "لدينا ضمانات قوية لضمان جدية المشروع، فلا بد ان يودع المستثمر نسبة 25 في المئة من قيمة الارض في البنك ويقر البنك بذلك، ولا بد ان نعتمد ونوافق على تصميمات المشروع، ولنا شروطنا في نسبة الارتفاع ونسبة البناء على الارض ونسبة المساحة الخضراء، وحين تتم الموافقة يودع 25 في المئة من قيمة المرافق المفروض مدها في البنك، ويتم ايداع جميع المتحصلات التي يدفعها المواطنون ثمناً لوحدات المشروع في البنك، ولا يتم الصرف منها الا بموافقة المكتب الاستشاري المشرف على تنفيذ المشروع، وبشرط الا تتعدى نسبة المسحوبات 85 في المئة من جملة الايداعات حتى يتسنى رد اموال من يريد من المودعين، اما بخصوص نظام دفع ثمن الاراضي فيتم دفع 5 في المئة من قيمة الارض عند تقديم الطلب، ثم نسبة 10 في المئة عند توقيع العقد، وبعد عام من التوقيع يتم دفع 10 في المئة اخرى، ويتم تقسيط النسبة المتبقية على اقساط سنوية متساوية، ويتوقف نظام التنفيذ على حسب مساحة المشروع ودراسة جدواه، وتتم كتابة شروط التنفيذ في العقد، فهناك مشاريع ضخمة تتم على مراحل وتقسم هذه المراحل على الفترات الزمنية المفترضة، وبذلك يتم تحديد مواعيد التسليم، وفي حال مخالفة المستثمر لشروط التصميم او التنفيذ او شروط الدفع يتم سحب المشروع منه من دون اللجوء الى اي جهة قضائية او للتحكيم، وفي حال رغبة المستثمر في بيع اراضٍ مرفقة في مشروعه يتم تحديد نسبة ربح له وعليه الا يعلن عن بيعها قبل موافقتنا على ذلك... واخيراً لا يحق له التصرف في الارض الا بعد سداد ثمنها كاملاً"