عقاريون ل«الحياة»: الرسوم على« الوافدين» ستخفض الإيجارات 40 في المئة

أكد مختصون في القطاع العقاري أن فرض الرسوم على مرافقي الوافدين ستؤثر في بدايتها على ذوي الدخل المتوسط منهم، والذين كانت لديهم فرص جيدة في المعيشة مع عائلاتهم من دون ضغط كبير، وهم من ذوي الدخل الذي يراوح بين 7 و10 آلاف ريال شهرياً، في الوقت الذي ظهرت مؤشرات على زيادة الشواغر وبخاصة في الأحياء التي يسكنها الوافدون، وانخفاض في الإيجارات بنسبة تراوح بين 10 و15 في المئة في الأحياء الجيدة، وانخفاض يتجاوز 20 في المئة للأحياء المتوسطة.
وتوقعوا ألا يكون الأثر واضحاً خلال الفترة القريبة المقبلة، بسبب أن غالبية عقود الإيجار سنوية أو نصف سنوية، وبالتالي لقياس الأثر يجب مرور أربعة أشهر من تاريخ تطبيق الرسوم، لكي يظهر حجم إلغاء الإيجار من هذه العائلات، وبالتالي سيكون التراجع حاداً خلال السنوات الأربع في القيمة الإيجارية للوحدات السكنية المخصصة لمحدودي الدخل من العائلات الوافدة، وسيصل إلى أكثر من 40 في المئة.
وقال المختص في التمويل والاستثمار العقاري المهندس إبراهيم الصحن، من المتوقع أن فرض الرسوم على مرافقي الوافدين ستؤثر في بدايتها على ذوي الدخل المتوسط منهم الذين كانت لديهم فرص جيدة في المعيشة مع عائلاتهم من دون ضغط كبير، وهم من ذوي الدخل الذي يراوح بين 7 و10 آلاف ريال شهرياً، وستبدأ بالضغط على من دخله أعلى من ذلك خلال السنوات المقبلة حتى الحد الأقصى 2020، لذلك شهدت الفترة الماضية خروج عائلات الوافدين بشكل نهائي، وهذا يعتبر مؤثراً مهماً في أسعار الإيجارات للوحدات السكنية، والتي كانت تسكنها هذه العائلات، ومن الواضح أن سوق التأجير السكني وبخاصة في الأحياء التي يقطنها الوافدون بدأت تظهر فيها بعض الآثار، من أهمها انخفاض أسعار الإيجار، ومن المتوقع مستقبلاً مع ضغط رسوم الوافدين ومرافقيهم ورفع الدعم بشكل كامل عن الطاقة والخدمات الأساسية، مثل الكهرباء والماء، أن يزيد الضغط حتى على الوافدين المقيمين في مجمعات سكنية، والتي تعتبر أعلى من المتوسط، ما سيجعل الكثير منهم يعيد النظر في بقائه أو على الأقل بقاء أهله في السعودية، وبهذا سيبدأ الضغط على أسعار الإيجارات لهذه الفئة من الوحدات السكنية. وأكد الصحن أن كثرة اللوحات في داخل الأحياء وأمام العمائر والمنازل المعدة للإيجار أصبحت واضحة للعيان، وأن هذا مؤشر مهم على زيادة الشواغر، وبخاصة في الأحياء التي سكنها الوافدون، وهذا ليس فقط بسبب رسوم الوافدين، ولكن بسبب الأوضاع الاقتصادية التي تمر بها السعودية إثر انخفاض الإنفاق الحكومي وتباطؤ وتيرة المشاريع، وبالتالي الحاجة إلى خفض تكاليف الشركات عن طريق تسريح الموظفين ومنهم الوافدون بلا شك، لكن منذ بداية 2016 هناك نشاط تسويقي لوحدات سكنية معدة للإيجار.
ويعتقد الصحن أن التراجع في الطلب على الوحدات السكنية ملاحظ لمن له احتكاك مباشر ومتابعة للسوق العقارية، وهذا بشهادة الجميع من مكاتب عقارية وشركات لديها أملاك تؤجرها، وهذا الانخفاض يشمل العقارات السكنية والتجارية، إضافة إلى الأوضاع الاقتصادية والتي جعلت الكثيرين يعيدون النظر في إنفاقهم، وبذلك أجبرت أصحاب المحلات التجارية والمستأجرين على إعادة النظر في إيجاراتهم.
وعن نسبة تراجع الطلب، أوضح أنه لا يمكن تحديد نسب دقيقة، لكن من ملاحظتي اللصيقة للعاصمة الرياض يمكن الحديث عن انخفاض بنسبة تراوح بين 10 و15 في المئة في الأحياء الجيدة، وانخفاض يتجاوز 20 في المئة للأحياء المتوسطة وأقل، وبخاصة في وسط المدينة والتي يتركز بها الوافدون وعائلاتهم، وأعتقد أن هناك فرصة ممتازة للتفاوض في هذا الوقت لمن يريد الاستئجار، وأن يبدأ من 25 في المئة أقل من السعر المعروض، وذلك لأن حال السوق العقارية في السعودية تعتبر سوقاً للمشترين، ومعناه أن المشتري أو المستأجر له القوة الأكبر في التفاوض ووضع الأسعار المناسبة له، ومع ضعف الطلب لا بد للمالك من أن يكون أكثر مرونة لتقبل التغييرات.
ولفت إلى أن النصيحة التي يقدمها للمستأجر أن يفاوض بقوة ويبحث عن العروض في منطقته المستهدفة قدر الإمكان، حتى يحصل على أفضل الخيارات، أما النصيحة لأصحاب العقارات المعدة للإيجار أن يكونوا أكثر مرونة في الوقت الحالي، لتقبل الانخفاض ومسايرة الأوضاع الاقتصادية، لأن قيمة العقار المدر للدخل هو بدخله، ولذلك إن فقد صاحب العقار الإيجار أصبح عقاره غير جاذب تماماً، وكذلك من المهم الاهتمام بجودة الخدمات ونظافة المناطق المشتركة للعمائر والتأكد من تجديد وإصلاح أي إشكالات موجودة في الوحدة السكنية قبل عرضها، حتى تكون جاذبة للمستأجر وبخاصة في هذا الوقت الذي يتسم بالمنافسة الشديدة. من جهته، قال الخبير العقاري خالد المبيض إن الرسوم التي فرضت على المرافقين سيكون لها تأثير مباشر في الوحدات السكنية، وبخاصة تلك الموجهة لمتوسطي الدخل، أو بعض الأحياء التي يغلب عليها وجود الجاليات من عائلات الوافدين، والتي تمثل نسبة 60 في المئة من حجم الوحدات السكنية في كامل المدن الرئيسة، كما أن الوافدين يمثلون النسبة الأكبر في شغل الوحدات السكنية المخصصة للإيجار والمباني الاستثمارية المخصصة للسكن، وهذا قد يعني تأثراً سلبياً على تلك الاستثمارات العقارية، وقد لا يكون الأثر واضحاً خلال الفترة القريبة المقبلة، بسبب أن غالبية عقود الإيجار سنوية أو نصف سنوية، وبالتالي لقياس الأثر يجب مرور أربعة أشهر من تاريخ تطبيق الرسوم، لكي يظهر حجم إلغاء الإيجار من هذه العائلات.
وتوقع أنه سيكون هناك شواغر وخصوصاً من العائلات الوافدة التي يكون مستوى دخلها دون المتوسط، وهذا يعطينا انطباعاً عن أن نوعية الوحدات المتوقعة أن تكون شاغرة هي على الغالب من دون المتوسط، والتي لا تصلح لسكن غالبية المواطنين، وبالتالي هذا قد يجعلنا لا نتوقع الكثير من الفائدة من تلك الشواغر ومدى سدها لحاجة السكن. وأشار المبيض إلى أنه قد يكون هناك تراجع حاد خلال السنوات الأربع في القيمة الإيجارية للوحدات السكنية المخصصة لمحدودي الدخل من العائلات الوافدة، ولكن لا أعتقد أن هذا النزول الكبير سيطال الوحدات السكنية الكبيرة أو الموجهة لمرتفعي الدخل من الأجانب، لأن التوقعات أن الرسوم لن تؤثر في تلك الشريحة بشكل كبير، نظراً لارتفاع دخلهم، وبالتالي ستكون هناك فجوة سعرية بين هاتين الفئتين من الوحدات السكنية، وإن كنا نتوقع أن يكون النزول على الوحدات السكنية المخصصة لعائلات الوافدين محدودي الدخل قد تصل إلى 40 في المئة خلال السنوات الأربع، في المقابل لن تنخفض الوحدات السكنية لمتوسطي ومرتفعي الدخل سوى شيء يسير قد لا يتجاوز 10 في المئة في حال تطبيق الرسوم.
وأضاف أنه لا يعتقد أننا أمام شواغر متوقعة لوحدات سكنية تخدم عائلات المواطنين، كما أن باعتقادي أن هناك استثمارات عقارية في أحياء المدن المتوسطة إلى منخفضة الدخل، وبخاصة تلك التي استثمرت في تلك الأحياء مساكن عائلية للوافدين، والتي كانت تعد في الماضي من أكثر الاستثمارات أماناً وضماناً من التغيرات السعرية، ناصحاً المصارف التي قدمت تسهيلات ائتمانية لعملائها بضمانة هذا النوع من العقارات (السكنية المخصصة لعائلات الوافدين محدودي الدخل) أن تعيد تقييم تلك الأصول ومدى تأثر الدخل السنوي فيها، وبالتالي تغير قيمتها السوقية.